계약금
원고는 피고로부터 상가 점포를 매수하였으나, 담배소매인 지정 및 편의점 입점 불가를 이유로 임대차 및 매매 계약 해제를 주장하며 계약금 및 중도금 662,407,397원의 반환을 청구했습니다. 또한 피고가 담배판매권을 선점하여 불법행위를 저질렀다며 손해배상도 요구했으나, 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다.
원고는 피고로부터 상가 점포를 1,242,678,600원에 매수하면서, 'F(또는 F의 가맹자)가 담배소매인 지정 및 편의점 자율규약상 점포 간 거리 제한 등 사유로 이 사건 점포로의 입점이 불가하거나 불가할 것으로 판단되는 경우 임대차계약은 조건 없이 당초 없던 것으로 한다'는 임대차 특약과, '이 사건 점포에서의 담배소매인 자격의 독점 취득이 불가능하여 F와의 임대차계약이 취소될 경우 원고의 요구 시 이 사건 매매계약을 원인 무효로 할 수 있다'는 매매 특약을 맺었습니다.
이후 평택시 담배소매인 지정 규칙이 2022년 8월 13일부터 영업소 간 거리 제한을 50m에서 100m로 개정 시행되었고, 피고 측은 H마트를 임차하여 2022년 12월 19일 담배소매인으로 지정되었습니다. 이는 피고가 이 사건 점포의 담배소매인 지정 가능성을 확보하기 위한 목적이었던 것으로 보입니다.
원고는 2022년 12월 29일경 상가 준공에도 불구하고 분양 잔금을 지급하지 않아 점포를 인도받지 못했고, 담배소매인 지정 신청도 하지 않았습니다. 오히려 원고는 2023년 1월 11일 담배소매인 지정을 받지 못함을 이유로 매매계약 취소 및 임대차 계약 무효를 주장했습니다. F는 원고의 점포 인도 의무 불이행을 이유로 2023년 2월 16일 임대차 계약을 해제했습니다.
원고가 잔금을 납부하지 않자, 이 사건 점포 공급 계약은 해제되었고, 그 결과 이 사건 점포가 위치한 상가 건물에 K 편의점이 입점하여 2023년 10월 6일 담배소매인으로 지정되었습니다. 원고는 이러한 상황을 근거로 피고에게 매매대금 662,407,397원 및 지연 이자를 청구했습니다. 원고는 제1심에서 계약 해제에 따른 원상회복을, 항소심에서 불법행위에 따른 손해배상을 예비적으로 추가 청구했습니다.
상가 점포 매매 계약에서 담배소매인 자격 독점 취득 불가능 및 편의점 입점 불가 특약이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부, 피고의 담배판매권 선점이 불법행위에 해당하는지 여부, 현저한 사정 변경을 이유로 한 계약 해제가 인정되는지 여부입니다.
원고의 항소와 이 법원에서 추가한 청구를 모두 기각하고, 항소 제기 이후의 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 점포에서의 담배소매인 자격 독점 취득이 불가능하다거나 임대차 계약이 그 이유로 취소되었다고 인정할 증거가 부족하며, 오히려 피고는 원고의 담배소매인 자격 취득을 돕기 위해 노력했다고 판단했습니다. 또한 피고의 불법행위를 인정할 증거가 없고, K 편의점 입점 등으로 인한 사정 변경은 원고의 분양 잔금 미지급이라는 원고의 책임 있는 사유로 발생한 것이므로 사정 변경을 이유로 한 계약 해제도 인정할 수 없다고 보았습니다.
민법상 계약 해석의 원칙 (처분문서의 해석): 처분문서(계약서 등)는 그 기재된 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석해야 합니다. 당사자 간 이견이 있을 경우 문언의 내용, 약정 동기 및 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서는 '담배소매인 자격의 독점 취득이 불가능하여 임대차계약이 취소될 경우'라는 특약이 실제 해제 사유로 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
민법상 불법행위 책임의 성립 요건: 불법행위에 따른 손해배상 책임이 인정되려면 고의 또는 과실에 의한 위법한 가해 행위가 존재하고, 그로 인해 손해가 현실적으로 발생하며, 가해 행위와 손해 사이에 상당한 인과관계가 인정되어야 합니다. 이러한 요건에 대한 증명 책임은 손해배상을 주장하는 측에 있습니다. 이 사건에서 원고는 피고의 담배판매권 선점이 불법행위라고 주장했지만, 법원은 피고에게 고의나 과실에 의한 위법한 가해 행위가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
민법상 사정변경으로 인한 계약 해제: 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 사정 변경이 해제권을 취득하는 당사자의 책임 없는 사유로 생긴 것이며, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 예외적으로 계약 준수 원칙의 예외로서 인정됩니다. 이때 사정은 계약의 기초가 된 객관적인 사정을 의미하며, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정은 해당하지 않습니다. 이 사건에서 법원은 K 편의점 입점이라는 사정 변경이 원고의 잔금 미지급이라는 원고의 책임 있는 사유로 발생했으므로 사정 변경을 이유로 한 계약 해제를 인정할 수 없다고 보았습니다.
민사소송법 제420조: 이 조항은 항소심에서 제1심판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건 항소심 판결문에서 일부 수정 사항 외에는 제1심판결 이유를 그대로 인용한다고 명시되어 있습니다.
계약을 체결할 때는 특약사항의 구체적인 의미와 적용 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 법령 변경이나 시장 상황 변화 등 외부 요인에 따라 계약 내용이 영향을 받을 수 있는 경우, 이에 대한 대비책이나 명확한 책임 소재를 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
또한, 본인의 계약상 의무(예: 대금 지급 의무)를 성실히 이행하는 것이 매우 중요합니다. 의무 불이행은 상대방의 계약 해제 사유가 되거나, 후에 발생한 불리한 상황이 자신의 책임으로 귀결될 수 있으므로, 재정 계획을 철저히 수립하고 계약 기한을 준수해야 합니다.
불법행위에 따른 손해배상을 청구하려면 가해 행위, 손해 발생, 그리고 둘 사이의 인과관계를 명확하게 입증해야 합니다. 이 사건처럼 상대방의 행위가 오히려 자신의 이익을 위한 것이었을 가능성이 있는 경우, 불법행위의 고의나 과실을 입증하기 더욱 어려울 수 있습니다.
