압류/처분/집행
주식회사 A가 상가 분양계약을 해지하고 계약금 반환을 청구한 사건으로, 피고들은 계약서상의 위약금을 주장했으나 법원은 위약금이 부당하게 과다하다고 판단하여 분양대금의 10%로 감액된 233,847,000원과 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
원고 주식회사 A는 피고들로부터 총 2,337,750,000원의 상가를 분양받는 계약을 체결하고 계약금 467,622,000원을 지급했습니다. 그러나 원고의 잔금 미지급 또는 일방적 사정으로 분양계약이 해제되자 원고는 피고들에게 지급했던 계약금의 반환을 청구했습니다. 피고들은 계약서 제6조 제1항에 따라 분양대금의 15%에 해당하는 350,662,500원을 위약금으로 공제해야 한다고 주장했고 원고는 위약금 액수가 부당하게 과다하므로 감액되어야 한다고 맞섰습니다.
분양계약 해지로 인한 계약금 반환 의무의 범위, 계약서상 위약금 약정의 부당성 여부 및 감액 가능성, 민법 제398조 제2항에 따른 손해배상 예정액 감액 기준.
제1심 판결 중 피고들이 원고에게 지급해야 할 금액을 467,622,000원에서 233,847,000원으로 감액하여 판결했습니다. 피고들은 원고에게 233,847,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 하며 피고 D, F은 2023년 4월 22일부터 피고 E은 2023년 4월 25일부터 2025년 5월 21일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급하라고 명령했습니다. 피고들의 나머지 항소는 기각되었고 소송 총비용은 원고가 1/2, 피고들이 나머지 1/2을 각각 부담하도록 했습니다.
법원은 분양계약 해지에 따른 계약금 반환 의무를 인정하면서도 계약서상의 위약금 조항이 일반적인 거래 관행에 비해 과도하다고 판단하여 민법 제398조 제2항에 의거 그 액수를 분양대금의 15%에서 10%로 감액 조정함으로써, 원고가 청구한 계약금 전액이 아닌 일부만 반환받도록 판결했습니다.
민법 제398조 제2항 (손해배상 예정액의 감액): 이 조항은 '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 본 사례에서 법원은 분양 담당 직원의 적극적인 계약 유도 및 과장된 설명, 상가의 현재 임대 상황, 그리고 일반적으로 계약금이 분양대금의 10%이고 위약금도 이에 준하는 것이 일반적인데 반해, 본 계약에서는 계약금이 분양대금의 20%이고 위약금이 15%로 정해진 점 등을 종합적으로 고려하여 계약상의 위약금이 부당하게 과다하다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 당초 분양대금의 15%로 정해진 위약금을 10%로 감액하여 최종 반환액을 결정했습니다. 이는 경제적 약자에게 부당한 압박을 가하지 않고 공정성을 유지하기 위한 법원의 판단 원칙을 보여줍니다. 민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있음을 규정합니다. 본 사례에서는 항소심 법원이 제1심 판결의 기초 사실, 당사자 주장 요지, 계약 취소 또는 해제 여부에 대한 판단 등 여러 부분을 그대로 인용하고 일부 수정하거나 추가하여 판결 이유를 구성했습니다. 이는 상고심이 하급심의 판단을 존중하며 효율적으로 사건을 처리하기 위한 절차입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 민사소송에서 금전 채무 이행을 지체할 경우 부과되는 지연손해금 이율을 정하고 있습니다. 본 사건에서는 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 높은 지연손해금 이율이 적용되도록 하여 채무의 신속한 이행을 유도하고 있습니다.
부동산 계약 시 계약금 및 위약금 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 계약금이 분양대금의 10%를 초과하거나 위약금 비율이 높게 설정된 경우 추후 분쟁 발생 시 감액의 여지가 있을 수 있습니다. 계약 체결 과정에서 분양 주체나 중개인이 제시하는 수익률 등 광고 내용이 과장된 부분이 있는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 이러한 과장 광고는 위약금 감액의 근거가 될 수 있습니다. 계약 해제로 인한 손해배상 예정액이 지나치게 높다고 판단되면 민법 제398조 제2항에 따라 법원에 감액을 요청할 수 있습니다. 법원은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적, 예상 손해액, 거래 관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 감액 여부와 범위를 결정합니다. 계약 해지 후 원상회복과 지연손해금 청구 시 이자율은 판결 선고 전까지는 민법상 연 5%가 적용될 수 있으나 판결 선고일 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 연 12%와 같은 더 높은 이자율이 적용될 수 있음을 유의해야 합니다.
