행정
이 사건은 영등포구의 한 아파트 단지(이하 ‘이 사건 아파트’) 내 일부 아파트 소유자들이 재건축 사업시행자 지정 처분을 취소해달라고 제기한 행정소송의 항소심 판결입니다. 이 사건 아파트는 C 아파트와 E 아파트로 구성되어 있었으나, 영등포구청장은 C 아파트만을 대상으로 재건축 사업시행자를 지정했습니다. 원고들은 C 아파트와 E 아파트 전체가 하나의 주택단지이므로 전체를 대상으로 사업시행자 지정 동의를 받아야 하며, 분리 재건축은 법적 요건을 위반하고 자신들의 권리를 침해한다고 주장했습니다. 항소심 법원은 원심을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하여, C 아파트만을 대상으로 한 사업시행자 지정 처분이 적법하다고 판단했습니다.
영등포구의 한 아파트 단지는 C 아파트와 E 아파트로 나뉘어 있었으나, 오랜 기간 공동으로 관리되었습니다. 그러나 재건축 추진 과정에서 C 아파트 소유자들 일부가 C 아파트만을 대상으로 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 재건축을 진행하려 했고, 영등포구청장은 이를 승인했습니다. 이에 E 아파트 소유자들과 C 아파트 소유자들 중 일부는 해당 아파트 단지 전체를 하나의 주택단지로 보고 모든 소유자의 동의를 받아 재건축을 추진해야 한다며, C 아파트만의 분리 재건축을 위한 사업시행자 지정 처분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다.
재건축 사업시행자 지정 시 동의 요건을 판단하는 ‘주택단지’의 범위는 어디까지인지, 즉 C 아파트와 E 아파트가 하나의 주택단지로 보아야 하는지 아니면 각각 독립적인 주택단지로 보아야 하는지 여부와, 분리 재건축으로 인한 다른 아파트 소유자들의 법적 권리 침해 여부가 쟁점이었습니다.
제1심 판결을 취소하고, 원고들의 청구를 모두 기각한다. 소송 총비용은 원고들이 부담한다.
항소심 법원은 E 아파트 구분소유자들에게 사업시행자 지정 처분 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 보았으나, 다음의 이유로 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 판결은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법'), 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법'), 그리고 「공동주택관리법」의 여러 조항을 해석하고 적용했습니다.
도시정비법 제2조 제7호 (주택단지의 정의): 이 조항은 재건축 사업의 핵심 단위인 '주택단지'를 정의합니다. 특히 '가목'은 사업계획 승인을 받아 건설된 일단의 토지를, '다목'은 가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 '공동으로 관리'되는 경우 그 전체 토지를 주택단지로 봅니다. 이 판결에서는 C 아파트와 E 아파트가 각각 가목에 따른 독립적인 주택단지이면서, 동시에 공동 관리되어 다목에 따른 하나의 주택단지로도 볼 수 있다고 해석했습니다. 중요한 법리는, 다목 주택단지로 인정되더라도 가목 주택단지의 독자적인 성격이 사라지는 것은 아니며, 사업시행자는 토지등소유자들의 의사에 따라 가목 또는 다목의 주택단지 중 어느 하나를 사업시행 대상으로 선택할 수 있다는 것입니다.
도시정비법 제27조 제1항 제3호 (신탁업자의 사업시행자 지정): 이 조항은 시장·군수 등이 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 합니다. 이 판결에서 법원은 이 조항이 신청 요건에 대해 별도로 규정하고 있지 않으므로, 신청 주체의 적격성보다는 동의 요건 충족 여부가 중요하다고 보았습니다.
도시정비법 제35조 (조합 설립 동의 요건): 재건축사업 시 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상 동의를 요구합니다. 이 판결은 사업시행 대상 정비구역을 'C 아파트'로 지정한 이상, 동의 요건은 C 아파트 내 구분소유자들을 대상으로 판단해야 한다고 보았고, 이 요건이 충족되었으므로 적법하다고 판단했습니다.
집합건물법 제20조 제1항 (대지사용권의 일체성): 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따른다고 규정합니다. E 아파트 소유자들은 C 아파트 부지에 대한 대지권 등기가 없었기 때문에 C 아파트 부지에 대한 법정 대지사용권을 주장할 수 없었습니다.
집합건물법 제4조 (규약상 대지): 통로, 주차장 등 전유부분이 속하는 건물과 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있으나, 이를 위해서는 집합건물법에 따른 엄격한 규약 설정 절차(구분소유자 4분의 3 이상 찬성 등)가 필요합니다. 공동주택관리법상 관리규약만으로는 집합건물법상 규약상 대지로 인정되지 않는다는 법리를 적용했습니다.
집합건물법 제13조 제2항 (공용부분과의 분리 처분 금지): 공용부분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다고 규정하지만, '공용부분'으로 인정되기 위해서는 등기가 되어 있거나 집합건물법상 요건을 충족해야 합니다.
도시정비법 제64조 제1항 제2호 (현금청산): 재건축 사업에 동의하지 않는 토지등소유자는 현금청산을 통해 자신의 재산권을 행사할 수 있습니다. 이는 재건축 사업의 추진을 위한 다수결 원칙과 소수자의 권리 보호 방안을 제시하는 조항입니다.
비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:
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