행정
이 사건은 C지구 도시환경정비사업으로 수용된 여러 필지 토지와 그 지상 건물에 대한 보상금 증액을 다툰 사건입니다. 원고는 건축물대장상 개별 건물로 등재된 건물들이 실제로는 1989년 이전에 증개축을 통해 하나의 건물처럼 일체화되어 사용되었고 그 부지인 여러 필지 토지들도 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지(하나의 덩어리)로 평가되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 토지를 일단지로 평가한 결과에 따라 피고에게 추가 보상금 약 4억 6천만 원을 지급하라고 판결했습니다.
원고 소유의 서울 중구 소재 토지와 그 지상 건물이 C지구 도시환경정비사업을 위해 수용되면서, 서울특별시지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회는 토지를 개별 필지로 평가하여 손실보상금을 결정했습니다. 이에 원고는 이 사건 건물이 여러 필지의 토지에 걸쳐 실제로는 하나의 건물로 일체화되어 있으므로, 그 부지인 토지들 역시 일단지(하나의 덩어리)로 평가되어야 한다고 주장하며 더 높은 보상금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다.
건축물대장상 개별 건물로 등재된 건물이 사실상 1989년 이전에 일체화된 하나의 건물로 인정될 수 있는지 여부, 그리고 그 부지인 여러 필지의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지(하나의 덩어리)로 평가되어야 하는지 여부가 쟁점이었습니다. 최종적으로 토지 보상금 산정 시 개별 평가 방식이 아닌 일단지 평가 방식을 적용할 것인지가 핵심이었습니다.
법원은 제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소하고 피고는 원고에게 465,893,100원 및 이에 대한 지연손해금(2016년 8월 13일부터 2019년 4월 18일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원)을 추가로 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었고 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 1989년 1월 24일 이전에 이 사건 건물이 증개축을 통해 사실상 하나의 건물처럼 일체화되었다고 판단했습니다. 이에 따라 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조 제1항에 의거 이를 적법한 건축물로 보았습니다. 또한 건물이 적법하게 일체화되었고 쟁점 토지들이 연접해 있으며 개별 필지로 이용하기에는 면적이 지나치게 협소하여 효용이 떨어진다는 점, 소유 관계 및 개별공시지가 산정 방식 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 쟁점 토지들을 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지(하나의 덩어리)로 평가하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 이에 따라 일단지 평가를 전제로 한 법원 감정 결과를 채택하여 보상금을 증액하여 지급할 것을 명령했습니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제70조 제2항은 토지 보상액은 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌 표준지의 공시지가를 기준으로 평가하되 지가변동률, 위치, 형상, 환경 등 토지의 객관적인 가치에 영향을 미치는 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 한다고 규정합니다. 토지보상법 시행규칙 부칙(2002년 12월 31일) 제5조 제1항은 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등은 적법한 건축물로 간주하여 보상한다고 규정하여 이 사건 건물의 일체화된 상태를 적법하게 인정하는 근거가 되었습니다. 또한 여러 필지의 토지가 하나의 용도로 함께 이용되어 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 토지 가치 형성에서도 타당하다고 인정될 때, 해당 토지 전체를 1필지로 보고 단일한 가격으로 평가해야 한다는 '용도상 불가분의 관계에 있는 일단지 평가 원칙'(대법원 2001년 7월 27일 선고 99두8824 판결 등)이 이 사건 판단의 핵심 법리로 적용되었습니다.
수용 대상 토지에 여러 필지가 연접해 있고 그 위에 하나의 건물처럼 사용되는 건물이 있다면, 건축물대장상 개별 건물로 등재되어 있더라도 실제 이용 현황과 건물의 일체화 시점을 입증하는 것이 중요합니다. 특히 1989년 1월 24일 이전에 사실상 일체화된 무허가 또는 미허가 증개축 건물은 '토지보상법 시행규칙 부칙 제5조 제1항'에 따라 적법한 건물로 인정받아 보상받을 수 있으므로, 해당 시점을 전후한 증개축 여부와 실제 사용 현황을 입증할 자료(항공사진, 증언, 건축 관련 서류 등)를 확보해야 합니다. 여러 필지의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 평가받으려면 토지의 면적, 형상, 이용 상황, 소유 관계, 주변 환경, 행정적 평가(개별공시지가 산정 방식 등) 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 개별적으로 이용하기에 효용이 현저히 떨어지는 경우 일단지 평가 가능성이 높습니다. 감정평가 시 일단지 평가가 제대로 이루어지지 않았다면 법원의 감정평가를 통해 적정한 보상금을 산정받을 수 있습니다.
