건축/재개발 · 행정
이 사건은 아파트 재건축정비사업조합이 시공사와의 공사도급계약 방식을 '지분제'에서 '도급제'로 변경하고, 공사비를 조정하는 내용의 변경계약을 체결했으나, 이 변경계약이 조합원의 경제적 부담에 중대한 영향을 미치므로 법률이 정한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하여 무효라고 주장하며 제기된 소송입니다. 재건축조합은 2008년 시공사와 지분제 방식의 공사도급계약을 체결했습니다. 이후 세계적인 금융위기와 부동산 시장 침체로 시공사가 손실을 예상하며 도급제 방식으로의 변경을 요구했고, 이에 조합은 총회를 개최했으나 변경에 필요한 3분의 2 이상의 조합원 동의를 얻지 못했습니다. 그럼에도 불구하고 조합은 시공사와 두 차례에 걸쳐 변경계약을 체결했고, 이에 조합원들은 해당 변경계약들이 무효임을 주장했습니다. 법원은 사업 시행 방식 변경이 조합원에게 중대한 영향을 미치는 사항으로 3분의 2 이상의 동의가 필요함에도 이를 충족하지 못했기에 변경계약들이 모두 무효라고 판결했습니다.
원고 조합은 2007년 '지분제' 방식의 재건축결의를 통해 설립되었고, 2008년 시공사(피고)와 무상지분율 120%를 제시한 지분제 공사도급계약을 체결했습니다. 그러나 2008년 하반기부터 세계적인 금융위기와 부동산 시장 침체가 심화되자, 시공사는 물가 상승, 분양가 하락 등으로 인한 약 730억 원의 손실을 예상하며 공사를 중단하고, 사업시행방식을 '도급제'로 변경해 줄 것을 요구했습니다. 지분제는 일반 분양분 아파트의 손익 위험을 시공사가 부담하는 반면, 도급제는 조합이 부담하게 되어 조합원의 분담금 증가 위험이 있습니다. 조합은 특별위원회를 구성하여 도급제 변경을 검토했으나, 2009년 두 차례의 조합원 총회에서 해당 안건에 대해 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못했습니다. 즉, 1차 총회에서는 참석 조합원 876명 중 509명(58%), 2차 총회에서는 참석 조합원 714명 중 571명(80%)이 찬성하여 법정 요건인 전체 조합원의 3분의 2(약 66.7%)를 충족하지 못했습니다. 그럼에도 조합은 2010. 1. 13. 피고와 사업 방식을 도급제로 변경하고 공사비를 조정하는 1차 변경계약을 체결하고, 이후 2011. 7. 8. 설계 변경 등을 반영한 2차 변경계약을 체결했습니다. 이에 조합과 조합원들은 이 변경계약들이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
재건축정비사업의 시행방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 것이 구 도시 및 주거환경정비법상 조합원의 3분의 2 이상 동의가 필요한 중대한 변경사항에 해당하는지, 그리고 이 요건을 충족하지 못한 변경계약의 효력이 무효인지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한 시공사가 총회 결의의 하자를 알았거나 알 수 없었다는 주장, 표현대리 또는 민법상 대표권 제한에 따른 효력 주장, 사후 묵시적 추인 또는 신의성실의 원칙 위반 여부 등이 쟁점이 되었습니다.
제1심 판결 중 2010. 1. 13.자 공사도급변경계약과 2011. 7. 8.자 공사도급변경계약의 무효확인을 구하는 부분을 취소하고, 해당 두 변경계약이 각 무효임을 확인했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 30%, 피고가 70%를 부담하도록 결정되었습니다.
재판부는 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 것은 조합원의 비용 부담이나 시공자 선정 및 계약서 내용에 관한 사항이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호 규정을 유추 적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보았습니다. 1차 및 2차 변경계약의 체결을 위한 총회에서는 조합원 3분의 2 이상 동의를 얻지 못했으므로, 해당 총회결의는 모두 무효이며, 이에 터 잡아 체결된 1차, 2차 변경계약 또한 무효라고 결론 내렸습니다. 시공사 측의 대표권 제한 법리, 표현대리, 등기되지 않은 대표권 제한에 대한 대항, 묵시적 추인, 신의칙 위반 주장은 모두 받아들이지 않았습니다.
