행정
D주택재개발정비사업조합(참가인조합)의 조합원인 원고들은 서울 마포구청장이 참가인조합에 내린 두 번째 조합설립변경인가처분이 위법하다고 주장하며 취소를 요구했습니다. 원고들은 이전 조합설립인가처분이 무효였고 변경인가처분이 이를 전제로 내려졌다는 점, 동의율 산정에 문제가 있다는 점, 창립총회를 다시 개최하지 않았다는 점 등을 근거로 들었습니다. 하지만 법원은 두 번째 변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로 볼 수 있으며, 조합설립인가 이후 동의 철회는 효력이 없고, 동의율 산정 또한 일부 오류가 있었으나 최종적으로 법정 동의율을 충족했음을 인정했습니다. 또한 창립총회를 다시 개최하지 않은 것도 하자로 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 주장을 모두 기각하고 변경인가처분이 적법하다고 판결했습니다.
D주택재개발정비사업조합은 2006년 처음 조합설립인가를 받았으나, 일부 조합설립동의서의 공란 문제로 동의율이 미달되어 무효 확인 소송이 제기되었습니다. 이에 조합은 하자를 보완하기 위해 2010년 5월 첫 번째 조합설립변경인가를 신청했지만, 이 역시 동의율 미달을 이유로 취소 판결을 받았습니다. 조합은 다시 2011년 5월 세 번째 동의서를 받아 두 번째 조합설립변경인가를 신청했고, 마포구청장은 이를 인가했습니다. 원고들은 이 두 번째 변경인가처분 역시 위법하다고 주장하며 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
이전 무효 판결을 받은 조합설립인가처분을 전제로 한 후속 변경인가처분의 적법성 여부, 새로운 조합설립인가에 해당하는 변경인가처분 시 추진위원회 존속 여부 및 신청 권한 문제, 조합설립 동의율 산정의 적법성 (총 동의자 수, 동의 철회자, 외국인 동의, 토지 등 소유자 산정 방식 등), 조합설립 변경인가 신청 전 창립총회 재개최 의무 여부
원고들의 항소를 모두 기각하고, 항소 비용은 원고들이 부담한다. 즉, 서울 마포구청장의 D주택재개발정비사업조합에 대한 두 번째 조합설립변경인가처분은 적법하다.
법원은 주택재개발정비사업조합의 변경인가처분은 이전 무효가 된 인가처분과 별개의 새로운 인가처분으로 보아야 하며, 동의율 산정 방식과 관련된 일부 주장을 배척하고 최종 동의율이 법정 요건을 충족했다고 판단했습니다. 또한 창립총회 재개최 주장에 대해서도 하자가 없다고 보아 변경인가처분을 유효하다고 보았습니다. 이 판결은 재개발 조합설립 과정에서 발생하는 동의율, 법적 지위, 절차상 하자 등 복잡한 쟁점에 대한 중요한 판단 기준을 제시합니다.
도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제16조 제1항 (조합설립인가): 주택재개발사업을 시행하려는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장, 군수 등에게 인가를 받아야 합니다. 본 사건에서는 이 동의율 기준 충족 여부가 쟁점이었습니다. 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 가목 및 다목 (토지 등 소유자 산정): 수인이 토지 또는 건축물을 공유하는 경우, 그 수인을 대표하는 1명만 토지등소유자로 산정합니다. 본 판례에서는 대표자 선임동의서가 없어도 공유자 전원이 동의하면 유효하다고 해석했습니다. 1명이 다수의 필지 토지 또는 다수의 건축물을 소유한 경우, 필지나 건축물 수와 관계없이 1명으로 산정합니다. 도시정비법 시행령 제28조 제2항 (외국인의 동의): 외국인이 조합설립 동의를 할 경우 외국인등록 사실증명을 첨부해야 합니다. 이는 신분 불확실성을 방지하고 일시 거주자의 동의권 남용을 막기 위함입니다. 도시정비법 시행령 제28조 제4항 (동의 철회): 토지등소유자는 조합설립인가 신청 전에 동의를 철회하거나 반대 의사를 표시할 수 있습니다. 다만, 법 제16조에 따른 조합설립인가 동의 후 법 제26조 제2항 각 호의 사항이 변경되지 않은 경우에는 조합설립인가 신청 전이라도 철회할 수 없습니다. 이는 조합설립 행위의 안정성을 담보하기 위함입니다. 도시정비법 시행규칙 제7조 제3항 별지 4호의2 서식 (조합설립동의서 기재사항): 동의서에는 '건설되는 건축물의 설계 개요' 및 '건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액'이 반드시 기재되어야 합니다. 도시정비법 시행령 제22조의2 (창립총회 개최 시기): 토지등소유자의 동의를 받은 후 조합설립인가 신청 전에 창립총회를 개최해야 합니다. 그러나 본 판례는 창립총회 결의에 하자가 없고 정관에 문제가 없다면 재개최하지 않아도 변경인가처분에 하자가 없다고 보았습니다. 출입국관리법 제31조: 외국인이 대한민국에 90일 초과 체류 시 외국인등록을 해야 합니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제9조 (국내거소신고증): 법령에서 주민등록증, 외국인등록증 등이 필요한 경우 '국내거소신고증' 또는 '국내거소신고 사실증명'으로 갈음할 수 있습니다. 본 판례는 이를 도시정비법 시행령에서 정한 서류로 보았습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011두518 판결 (무효인 설립인가처분 후 조합의 법인 아닌 사단 지위): 조합설립인가처분이 무효로 확인되었더라도, 해당 조합은 일정한 범위 내에서 권리·의무의 주체가 되는 '법인 아닌 사단'으로서의 지위를 유지할 수 있습니다. 이는 조합이 새로운 변경인가처분을 신청할 수 있는 근거가 됩니다. 대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결, 대법원 2004. 4. 9. 선고 2004다7675, 7682 판결 (조합원 지위 양도): 분양처분 이전까지 조합원은 종전 토지나 건물에 관한 소유권을 자유롭게 양도할 수 있으며, 이에 따라 조합원의 지위나 권리·의무도 승계됩니다. 건물이 철거되어 등기부가 폐쇄되었더라도 재건축 건물을 분양받을 수 있는 조합원 권리로 변환되며, 이는 재산권으로서 양도 대상이 됩니다. 대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결 (협의취득·수용 시 조합원 지위 상실): 조합원이 협의취득 또는 수용으로 부동산 소유권을 재개발조합에 이전하면 조합원 지위는 확정적으로 상실됩니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2008다95885 판결 (무효인 조합설립인가처분 후속 행위의 효력 상실): 조합설립인가처분이 법원 재판에 의해 취소 또는 무효로 확정되면, 해당 조합은 소급하여 행정주체로서의 지위를 상실하며, 이에 따라 적법한 행정주체로서 한 결의 등 처분도 특별한 사정이 없는 한 소급하여 효력을 상실합니다. 다만, 협의취득과 같은 사법상 계약은 민사법상 무효사유가 없는 한 그 효력을 부인하기 어렵습니다.
동의서 작성 시 주의사항: 조합설립동의서에는 '건설될 건축물의 설계 개요'와 '건축물 철거 및 신축 비용의 개략적 금액' 등 법정 필수 기재사항을 반드시 포함하여야 합니다. 공란으로 남겨둘 경우 동의서 자체가 무효로 판단될 수 있습니다. 동의 철회 시기: 조합설립인가 신청 이후에는 특별한 사유(시행령 제26조 제2항 각 호의 사항 변경)가 없는 한 동의를 철회할 수 없습니다. 동의 철회 의사가 있다면 인가 신청 전에 명확히 해야 합니다. 외국인 토지 등 소유자의 동의: 외국인의 경우 동의서 제출 시 '외국인등록 사실증명' 또는 '재외동포법'에 따른 '국내거소신고증'이나 '국내거소신고 사실증명'을 반드시 첨부해야 합니다. 해당 서류가 없으면 동의자로 인정되지 않을 수 있습니다. 대한민국 국적을 가진 재외국민은 외국인등록 사실증명이 필요 없습니다. 공유 토지 등 소유자의 동의: 공유자가 대표자를 선임하지 않았더라도 공유자 전원이 동의한 경우 유효한 동의로 볼 수 있습니다. 다만, 공유자 중 1인이라도 동의하지 않으면 동의자로 인정할 수 없습니다. 또한, 동일한 공유자가 여러 필지나 건물을 소유하더라도 1인으로 산정됩니다. 조합원 지위 승계: 재개발 사업 중 건물이 철거되어 등기가 폐쇄되었더라도, 분양처분 이전까지는 종전 건물의 소유권 또는 재건축 건물 분양권이 재산권으로서 양도될 수 있습니다. 양도 시에는 조합 지위 승계에 대한 개별 특약을 하고 조합에 신고하는 절차를 거쳐야 합니다. 법인 해산 후 동의: 법인이 해산사유가 발생했더라도 청산이 완료될 때까지는 청산 목적 범위 내에서 권리·의무의 주체가 되므로, 공유지분권을 가진 법인의 동의가 누락되면 동의율 산정에 영향을 미칠 수 있습니다. 수용 또는 협의취득 시 조합원 지위: 조합원이 협의취득 또는 수용으로 부동산 소유권을 재개발조합에 이전하면 조합원 지위는 확정적으로 상실됩니다.
