지역주택조합 아파트 동호수 변경으로 인한 계약 해제 및 분담금 반환 요구 사건

원고 A가 지역주택조합 피고 B조합과 체결한 아파트 가입계약에서 약정된 동·호수(D동 E호)를 받을 수 없게 되자 이행불능을 이유로 계약 해제 및 납부한 분담금 4,960만 원 반환을 청구했으나, 법원은 사업계획 변경은 조합 사업의 특성상 예상 가능한 일이고 계약서에도 변경 가능성이 명시되었으며 피고 조합의 귀책사유로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 조합과 지역주택조합 가입계약을 맺고 아파트 1세대를 분양받으려 했던 조합원입니다.
• 피고 B조합: 부산 사하구에 아파트 400세대를 건립하기 위해 주택법에 따라 설립된 지역주택조합입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2016년 8월 23일 피고 B조합과 아파트 D동 E호(59A평형) 1세대를 1억 9,800만 원에 분양받는 지역주택조합 가입계약을 체결했습니다. 원고는 업무대행비 1,000만 원과 조합원 분담금 3,960만 원을 포함해 총 4,960만 원을 납부했습니다. 이후 2017년 3월 7일 조합설립 인가를 받는 과정에서 건축법 개정으로 인해 아파트 층고가 종전 계획 24층에서 21층으로 축소되는 등 사업계획 변경이 불가피해졌습니다. 이로 인해 당초 최고층을 분양받았던 원고의 D동 E호는 건립될 수 없게 되었고, 피고 조합은 원고를 포함한 약 50명의 조합원과 동·호수 변경 협의를 진행했습니다. 대부분의 조합원은 협의에 응했으나, 원고는 합의에 이르지 못했습니다. 이에 원고는 2017년 11월 13일 피고 조합에 "계약의 목적을 달성할 수 없게 되었으므로 이행불능을 이유로 계약을 해제한다"는 내용증명을 발송하고, 납부한 4,960만 원 및 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 피고 조합은 계약 당시부터 동·호수 변경 가능성을 설명했으며, 이는 이행불능이 아니므로 해제권 행사가 부적법하다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 아파트 분양 과정에서 당초 계약했던 동·호수가 건축심의 등의 이유로 변경되었을 때, 이를 이행불능으로 보아 계약을 해제하고 납부금을 반환받을 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 피고 조합이 원고에게 약정된 동·호수를 분양해 줄 수 없게 된 상황이 발생했으나, 이는 지역주택조합 사업의 특성상 예상 가능한 일이며, 계약서상 사업계획 변경 및 동·호수 변경에 대한 조항이 명시되어 있었고, 피고 조합에 귀책사유가 있다고 보기 어렵다고 보았습니다. 따라서 피고 조합의 의무이행이 불가능하게 된 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

결론

원고는 당초 계약한 아파트 동·호수가 변경된 것을 이유로 계약 해제 및 납부한 분담금 반환을 주장했으나, 법원은 지역주택조합 사업의 특성과 계약 내용, 그리고 피고 조합의 귀책사유가 없다는 점을 들어 원고의 청구를 기각하고 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원은 채무의 이행불능에 대한 법리를 적용했습니다. 일반적으로 채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불가능한 경우만이 아니라, 사회생활의 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행을 기대할 수 없는 경우를 의미합니다 (대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 등 참조). 법원은 지역주택조합 사업의 특성을 중요하게 고려했습니다. 지역주택조합은 조합 설립 전 조합원을 모집하여 분담금으로 사업 부지를 매수하고, 인가 및 승인을 거쳐 아파트를 건축하는 방식이므로, 최초 사업계획이 변경될 수 있음을 어느 정도 예상할 수 있다고 보았습니다. 또한, 이 사건 가입계약서 제3조에 원고가 주택건설사업계획승인 신청 등 인허가 행위 일체, 사업계획 결정(세대수, 평형, 연면적, 층수, 배치 포함) 등 사업 추진 업무에 대한 권한을 피고 조합장에게 위임한다는 내용이 명시되어 있었습니다. 제16조 제10호에는 원고가 사업계획이 인허가 및 토지 매입 여부에 따라 변경될 수 있음을 인지하고, 향후 평형이나 동·호수, 세대수 등이 변경되더라도 이의를 제기하지 않기로 한다는 조항이 있었습니다. 따라서 법원은 피고 조합이 당초 약정한 동·호수를 분양해 줄 수 없게 되었더라도, 계약서에 예정된 동·호수 변경을 통해 계약 본지에 벗어나지 않는 이행이 가능하다고 판단하여 이행불능으로 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 가입 시에는 일반 분양 아파트와 달리 사업 초기 단계부터 참여하는 것이므로, 사업계획(층수, 세대수, 동·호수 등)이 변경될 수 있다는 점을 충분히 인지해야 합니다.
2. 가입계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 사업계획 변경이나 동·호수 변경, 탈퇴 및 환불 조건 등에 대한 조항을 면밀히 검토해야 합니다. 계약서에 사업계획 변경 시 조합의 권한 위임이나 이의 제기 금지 조항이 있다면, 향후 불리하게 작용할 수 있습니다.
3. 사업계획 변경이 발생했을 경우, 조합과의 협의에 적극적으로 참여하고, 제시되는 대안들을 신중하게 고려하는 것이 중요합니다. 협의 초기 단계에서 제시된 대안을 거부했다가 나중에 선택지가 줄어들거나 더 불리한 조건만 남을 수도 있습니다.
4. 납부하는 금액 중 업무대행비와 분담금을 명확히 구분하여 인지해야 합니다. 많은 경우 업무대행비는 계약 해지 시 반환되지 않는다고 계약서에 명시되어 있을 수 있습니다.
5. 계약 해지를 고려할 경우, 본인이 주장하는 '이행불능' 사유가 법률적으로 인정될 수 있는 수준인지 객관적으로 판단해야 합니다. 단순히 기대했던 조건이 달라졌다는 이유만으로는 이행불능으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
6. 분양가의 차등 적용과 관련하여, 동·호수 변경 시 분양가 조정 여부 및 방법에 대해 미리 확인하는 것이 좋습니다.