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부동산법 설명서 - 개발사업 편
김용우 변호사사기
피고인 C은 부동산 컨설팅 업체 팀장으로, 피고인 A와 B에게 무자본으로 다수의 오피스텔을 매입하게 한 뒤 임차인들의 임대차보증금을 편취하는 사기 행각을 벌였습니다. 이들은 이른바 '깡통주택'인 줄 알면서도 임차인들에게 전세 보증보험 가입을 약속하는 등 거짓말을 하여 보증금을 받아낸 후, 이를 새로운 오피스텔 신축 사업 자금으로 사용하는 등 개인적인 용도로 유용했습니다. 총 80명이 넘는 피해자들로부터 약 100억 원에 달하는 임대차보증금을 가로챘으며, 법원은 피고인 C에게 징역 15년, 피고인 A와 B에게 각각 징역 9년을 선고했습니다.
부동산 컨설팅 업체 K는 2019년 설립되어 최소한의 계약금으로 다수의 건물을 매수하고 임대차보증금으로 나머지 매매대금을 충당하는 무자본 갭투자 방식을 실행했습니다. 피고인 C은 이 업체의 팀장으로 활동하며, 자기 자본이 없는 지인들(피고인 A, B 포함) 명의로 건물을 매수하도록 했습니다. 이때 임대차보증금을 매매대금보다 높게 설정하여 임차인으로부터 받은 보증금 중 남는 금액을 수익으로 가져가는 '동시진행' 방식을 사용했습니다. 피고인들은 임차인들에게 '근저당 설정을 말소하고 전세 보증보험에 가입하여 임대차보증금을 문제없이 돌려주겠다'고 거짓말했습니다. 그러나 실제로는 금융기관 대출금과 임대차보증금의 합계액이 건물의 매매가액을 초과하는 이른바 '깡통주택'이어서 보증보험 가입이 불가능했습니다. 피고인들은 재산이나 수입이 없어 대출 이자조차 갚기 어려운 상황이었고, 임차인들로부터 받은 보증금은 C의 다른 사업(CX 오피스텔 신축사업 등)에 유용할 계획이었으므로, 보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었습니다. 피고인 C, B은 2019년 12월 6일부터 2023년 3월 11일까지 오피스텔 및 빌라 등 총 38회에 걸쳐 임차인들로부터 합계 약 42억 2천 4백 5십만 원을 편취했습니다. 피고인 C, A는 2020년 8월 29일부터 2023년 2월 28일까지 오피스텔 등 총 41회에 걸쳐 임차인들로부터 합계 약 53억 원을 편취했습니다. 전체 피해자는 80명이 넘고 편취액은 약 100억 원에 이릅니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 피고인들이 무자본 갭투자 방식을 이용하여 '깡통주택'을 매입한 후 임차인들에게 거짓말로 임대차보증금을 편취하려 공모했는지 여부입니다. 특히 피고인 C의 주도적인 역할과 피고인 A, B의 가담 정도, 그리고 보증금 반환 의사나 능력이 없었음을 인지했는지에 대한 판단이 중요했습니다.
법원은 피고인 C에게 징역 15년을, 피고인 A와 B에게 각각 징역 9년을 선고했습니다.
법원은 피고인 C이 부산에 연고가 없는 A, B을 끌어들여 건물 매수부터 계약 조건 조율, 초기 자금 마련까지 주도했으며, 임대 과정 또한 자신의 배우자가 운영하는 부동산을 통해 진행하는 등 범행을 계획하고 주도했다고 판단했습니다. 피고인 A, B은 C의 지시에 따라 행동하며 임대차보증금을 C의 계좌로 송금하는 등 적극적으로 범행에 가담했다고 보았습니다. 이들은 임차인들의 보증금이 '깡통주택'으로 인해 안전하지 않다는 사실을 알면서도 자신의 이익을 위해 범행을 저질렀으며, 편취한 보증금으로 새 건물을 짓거나 고가의 차량을 구매하는 등 개인적인 용도로 유용하여 죄질이 매우 불량하다고 판단했습니다. 또한, 피해자 대부분의 피해가 회복되지 않았고 엄벌을 탄원하고 있는 점을 고려하여 중형을 선고했습니다.
이 사건은 형법상 '사기죄'와 '공동정범'의 법리가 적용되었습니다.
유사한 부동산 사기 피해를 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
