부동산 임대사업 가장한 전세금 편취와 투자 사기 판결

피고인 B은 처남인 피고인 A의 명의를 이용하여 대규모 공동주택을 분양받은 후, 변제 능력이 없음에도 임차인들에게 전세보증금을 반환해주겠다고 속여 총 21명으로부터 27억 원 상당의 전세보증금을 편취했습니다. 또한 피고인 B은 별개의 사기 범행으로 감정평가 명목 500만 원을 편취하고, 피고인 C과 공모하여 마사지샵 인수자금 명목으로 피해자로부터 2억 원을 편취했습니다. 법원은 피고인 A, B, C의 사기 혐의를 모두 유죄로 인정하여 각각 징역형을 선고하고, 피해자들에게 편취금을 배상하라고 명령했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 피고인 B의 처남으로, 좋은 신용 상태를 바탕으로 부동산 임대사업자로 등록되고 대출을 받았으며, 임대차 계약 체결 등 명의를 빌려주는 역할을 담당했습니다.
• 피고인 B: 부동산 중개업 경험을 바탕으로 사업을 주도하고 자금을 마련했으며, 전세사기 외 감정평가 사기, 마사지샵 투자금 사기 등 다수의 사기 범행을 저질렀습니다.
• 피고인 C: 피고인 B에게 빚이 있는 상태에서, 피고인 B의 마사지샵 투자 사기에 가담하여 자신의 채무를 변제받으려 했습니다.
• 피해자들 (D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, Z, AC, AD 등): 피고인 A과 B의 전세사기로 전세보증금 27억 원을 편취당한 임차인 21명, 피고인 B에게 감정평가 명목으로 500만 원을 편취당한 AC, 피고인 B과 C에게 마사지샵 인수 명목으로 2억 원을 편취당한 AD 등이 있습니다.

분쟁 상황

피고인 B은 처남인 피고인 A에게 부동산 임대사업을 제안하고, 신용 상태가 좋은 A 명의로 부산 수영구 T 공동주택 24세대를 총 67억 5천1백만 원에 분양받았습니다. B은 부동산 중개 경험을 바탕으로 자금을 마련하고, A은 명의 대여 및 부동산 관리 역할을 맡기로 공모했습니다. 이들은 초기 분양계약금 5천만 원만 지급했을 뿐, V조합으로부터 40억 8천7백만 원을 대출받고 W으로부터 자금을 차용하여 분양대금을 마련했습니다. 매월 1,100만 원의 대출 이자를 정상적으로 지급할 수 없는 상황이었고, 전세계약 기간 만료 시 보증금을 반환할 능력이 없었습니다. 그럼에도 이들은 부동산 중개업자를 통해 임차인을 모집하며 재력을 과시하고 보증금 반환을 약속해 2020년 4월 21일부터 2021년 5월 13일까지 21명의 피해자로부터 총 27억 원의 임대차보증금을 편취했습니다.

또한 피고인 B은 2022년 4월 8일경 피해자 AC에게 감정평가액을 높게 책정해 주겠다고 속여 총 500만 원을 교부받아 편취했습니다.

2021년 1월경 피고인 B과 C은 피고인 C의 지인인 피해자 AD로부터 마사지샵 인수자금 명목으로 2억 원을 차용하기로 공모했습니다. 피고인 C은 피해자에게 B이 마사지샵을 인수하려 하며 자신도 1억 원을 빌려줄 것이라고 거짓말했고, 피고인 B은 해운대 AF 마사지샵 인수자금 2억 원을 빌려주면 매월 2% 이자를 지급하고 2021년 12월 31일까지 변제하겠다고 거짓말했습니다. 그러나 B은 마사지샵 인수 논의가 구체적이지 않았고, 기존 사업에서 수익이 거의 없어 대출 이자 등 개인 채무 변제가 불가능한 상황이었습니다. C 또한 피해자에게 돈을 빌려줄 생각이 없었고, 피해자의 대여금 중 1억 원으로 B의 자신에 대한 기존 채무를 변제받을 생각이었습니다. 결국 피고인들은 피해자 AD를 기망하여 총 2억 원을 편취했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 피고인 A과 C이 사기 범행에 공모하였는지 여부, 특히 이들에게 기망행위와 편취의 고의가 있었는지 여부입니다. 또한 피고인 B이 주장하는 바와 같이 경제 사정 악화로 인한 변제 불능이었는지, 아니면 처음부터 변제 의사나 능력이 없이 피해자들을 속일 미필적 고의가 있었는지 여부도 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고인 A에게 징역 3년 6개월을, 피고인 B에게는 전세사기 등 주요 범행에 대해 징역 6년 6개월, 그 외 나머지 사기 범행에 대해 징역 2년을 선고했습니다. 피고인 C에게는 징역 6개월을 선고했습니다. 또한 피고인 A, B은 공동하여 배상명령표에 기재된 배상신청인들에게 편취금을 지급하라고 명령했고, 위 배상명령은 가집행할 수 있도록 했습니다. 다만 배상신청인 E와 Q의 일부 배상신청은 각하되었습니다.

결론

법원은 피고인 A, B, C의 모든 공소사실을 유죄로 인정했습니다. 피고인들의 임대사업 방식이 사회통념상 허용되는 '갭 투자'라고 볼 수 없으며, 지속 가능한 사업 방식이 아니었음을 지적했습니다. 특히 피고인들에게는 월 1,100만 원에 이르는 대출 이자를 납부할 구체적인 계획이 없었고, 임차인들에게 보증금을 반환하지 못할 위험이 극히 높았음에도 재력을 과시하며 안심시킨 점을 들어 사기의 미필적 고의를 인정했습니다. 피고인 C 역시 자신의 채무를 변제받을 목적으로 피고인 B의 편취 행위에 가담한 것으로 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령은 다음과 같습니다.

형법 제347조 제1항 (사기)​: 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서는 피고인들이 임차인들과 투자자들을 기망하여 전세보증금 및 투자금을 편취하였으므로 사기죄가 적용되었습니다. '기망'은 사람을 속이는 행위를 의미하며, '편취의 고의'는 처음부터 돈을 갚거나 약속을 이행할 의사나 능력이 없었음에도 거짓말을 하여 재물을 가로챌 의사가 있었음을 의미합니다. 법원은 피고인들의 재정 상태와 사업 운영 방식 등을 종합하여 편취의 미필적 고의가 있었다고 판단했습니다.

형법 제30조 (공동정범)​: 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A과 B, 그리고 B과 C은 각각 사기 범행에 공모하여 역할을 분담했으므로 공동정범으로 인정되었습니다. 공동정범이 되기 위해서는 반드시 모든 행위를 함께 할 필요는 없으며, 핵심적인 범행을 함께 계획하고 실행했다면 성립합니다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제25조, 제31조, 제32조 (배상명령)​: 형사 사건의 재판 절차에서 피해자가 입은 재산상 피해에 대해 법원이 피고인에게 배상할 것을 명령할 수 있도록 하는 제도입니다. 이 제도는 피해자가 별도의 민사 소송을 제기하지 않아도 형사 재판 과정에서 신속하게 손해배상을 받을 수 있도록 돕는 역할을 합니다. 다만, 피해액이 특정되지 않거나 배상 여부가 복잡한 경우에는 각하될 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 임대인 개인의 신용 상태와 재정 능력, 담보로 제공된 부동산의 대출 여부 및 근저당 설정 내역을 반드시 확인해야 합니다. 특히 전세 보증금과 은행 대출금의 합계가 부동산의 실제 매매 시세를 초과하거나 현저히 높은 경우 전세사기의 위험이 높으므로 주의해야 합니다. 전세 보증금 반환 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하고, 가입이 어렵다면 계약을 신중하게 고려해야 합니다. 공동 투자나 동업 제안을 받을 때는 제안자의 사업 실적, 재정 상태, 실제 사업 계획의 구체성과 타당성을 철저히 검토해야 합니다. 소개자의 말을 맹신하기보다, 자신이 직접 정보를 확인하고 판단해야 하며, 소개자가 돈을 빌려주라고 강권하는 경우 더 의심해야 합니다. 변제 능력이나 의사가 불확실한 상황에서 높은 이자나 수익을 약속하는 것은 사기일 가능성이 높습니다.