사기
피고인 A는 건축회사를 운영하며 오피스텔을 건축했고 피고인 B는 A의 동생으로 분양 사업을 함께 했습니다. 이들은 오피스텔 준공 승인 후 최상층 7층의 다락 부분을 별도의 신고 없이 주거용 복층 형태로 불법 증축했습니다. 피고인들은 이러한 불법 증축 사실이 강제 철거 및 이행강제금 부과 대상이 되어 입주자가 거주 목적으로 사용하기 어렵다는 점을 알면서도, 이를 숨기고 복층의 장점을 부각시켜 높은 분양가로 총 4명의 피해자에게 분양하여 매매대금 또는 토지 소유권을 편취했습니다. 법원은 이들의 사기 혐의를 인정하여 피고인 A에게 징역 1년 6월에 집행유예 3년, 피고인 B에게는 징역 6월과 징역 1년을 병합하여 집행유예 3년을 선고했습니다.
피고인 A는 건축회사인 ㈜C을 운영하며 부산 수영구에 오피스텔 ‘E’를 건축하였고, 동생인 피고인 B와 함께 신축공사 및 분양사업을 진행했습니다. 이들은 준공 승인 전 '다락'으로 설치한 이 사건 건물 최상층 7층의 F, G, H, I호에 대해, 준공 승인을 받은 후인 2014년 9월 말경 별도의 설계 변경 신고 없이 다락의 천정을 철거하고 욕실, 냉난방 시설, 급배수 시설을 주거용 방실 형태로 개조하여 복층 형태로 불법 증축했습니다. 피고인들은 이러한 불법 증축 사실이 적발될 경우 강제 철거 및 이행강제금 부과 대상이 되어 입주자가 본래 매수 목적인 거주용으로 사용하는데 큰 지장이 생길 수 있다는 점을 알면서도, 이 사실을 숨기고 복층 구조의 장점을 부각시켜 타 층에 비해 높은 분양가를 받고 분양하기로 공모했습니다. 피고인들은 2014년 9월 26일부터 2018년 9월까지 피해자 J, K, M, Q에게 해당 호실들을 분양하면서 불법 증축 사실을 고지하지 않고 총 4건의 매매대금 약 2억 7,500만 원(J), 2억 3,000만 원 상당의 토지 및 건물 소유권(K), 3억 5,500만 원(M), 1억 5,000만 원(Q)을 편취했습니다. 특히 피해자 M의 경우, 피고인들의 동생 N이 소유하던 H호를 네이버 블로그에 '바다뷰가 보이는 복층 빌라'로 광고하여 피해자가 매수하게 되었는데, 이 과정에서 피고인들이 실질적인 기망 행위를 주도했습니다.
오피스텔 최상층의 다락을 불법 증축하여 복층 주거 공간으로 개조한 사실을 숨기고 분양한 행위가 사기죄의 기망에 해당하는지 여부, 특히 매매 계약 명의자가 피고인들의 동생 N이었던 경우에도 피고인들에게 사기죄가 성립하는지 여부.
피고인 A는 징역 1년 6월에 처하고, 다만 이 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예한다. 피고인 B는 판시 제1, 2, 4죄에 대하여 징역 6월에, 판시 제3죄에 대하여 징역 1년에 각 처하고, 다만 이 판결 확정일로부터 3년간 위 각 형의 집행을 유예한다.
법원은 피고인들이 오피스텔 준공 후 다락 부분을 불법으로 복층 주거 공간으로 개조한 사실을 알고도 이를 숨긴 채 복층의 장점을 부각하여 피해자들에게 높은 가격으로 분양한 행위가 사기죄의 기망 행위에 해당한다고 판단했습니다. 특히 피해자 M에 대한 범행의 경우, 비록 계약 명의는 피고인들의 동생 N이었으나, 피고인 A가 건축회사의 대표로서 불법 증축 사실에 대한 문의를 직접 받았고, 피고인 B가 계약 과정에서 복층의 장점을 설명하는 등 실질적으로 매매를 주도했으며, 매매대금의 상당 부분이 피고인 A가 대표인 회사로 귀속된 점 등을 종합하여 피고인들이 피해자 M을 기망한 사실이 인정된다고 보았습니다. 법원은 피고인들이 M을 제외한 다른 피해자들과 합의하고 반성하는 점을 유리한 정상으로 고려했으나, M에 대한 피해는 회복되지 않았고 용서받지 못한 점을 불리한 정상으로 보아 집행유예를 선고했습니다.
형법 제347조 제1항(사기): 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 본 사건에서 피고인들은 오피스텔의 불법 증축 사실을 숨기고 복층 구조의 장점을 강조하여 피해자들을 속였습니다. 이는 '기망' 행위에 해당하며, 피해자들은 이러한 기망에 속아 매매 계약을 체결하고 매매대금을 지급하는 등 재산상 손해를 입었으므로 사기죄의 구성요건을 충족합니다. 형법 제30조(공동정범): 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다. 피고인 A와 B는 형제 관계로서 오피스텔의 건축 및 분양 사업을 함께 진행하며 불법 증축 및 허위 분양 사실을 공모했습니다. 따라서 이들은 사기죄의 공동정범으로 인정되어 각자 사기죄의 정범으로 처벌받았습니다. 사기죄의 '기망' 판단 기준(대법원 판례): 대법원 판례에 따르면, 사기죄의 기망은 재산상의 거래 관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 의미합니다. 거래 상대방이 특정 사실을 고지받았더라면 그 거래에 임하지 않았을 것이라는 관계가 인정될 때, 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 그 사실을 사전에 고지할 의무가 있습니다. 이를 고지하지 않은 것은 사실을 묵비하여 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성합니다(대법원 2014도9644 판결 등 참조). 본 사건에서 피고인들은 건물의 불법 증축 사실을 알았고, 이는 매수인인 피해자들이 주거용으로 건물을 사용하는 데 큰 지장을 초래할 수 있는 중요한 정보였습니다. 피고인들이 이 사실을 고지할 의무가 있었음에도 불구하고 이를 숨기고 거래를 진행한 것은 사기죄의 '기망'으로 인정되었습니다. 특히 피해자 M에 대한 범행에서 피고인들이 직접적인 계약 명의자가 아니었음에도, 실질적으로 매매를 주도하고 불법 증축 사실을 묵비한 행위가 기망으로 판단되었습니다. 형법 제62조 제1항(집행유예): 3년 이하의 징역 또는 금고 또는 500만원 이하의 벌금의 형을 선고할 경우에 제51조의 사항을 참작하여 그 정상에 참작할 만한 사유가 있는 때에는 1년 이상 5년 이하의 기간 형의 집행을 유예할 수 있다. 법원은 피고인들이 M을 제외한 나머지 피해자들과 합의하고 반성하는 점, 피고인 B의 경우 일부 범행이 이전 확정 판결과의 경합범 관계에 있는 점 등을 고려하여 집행유예를 선고했습니다.
건물을 매수할 때는 반드시 건축물대장과 등기부등본을 확인하여 건축물의 용도, 구조, 불법 증축 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 복층 구조나 다락방을 주거 공간으로 사용하는 경우, 해당 부분이 정식으로 허가된 건축물인지, 건축물대장에 기재되어 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 불법 증축된 건물은 추후 강제 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 이는 매수인의 재산상 손해로 이어질 수 있습니다. 매수하려는 건물이 불법 건축물로 적발된 이력이 있는지 해당 지자체 건축과 등에 문의하여 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 광고 내용이 실제와 다른 경우, 해당 내용을 캡처하거나 녹취하는 등 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다. '복층 테라스 빌라', '펜트하우스', '바다뷰 복층 빌라' 등 홍보 문구가 과장되었거나 불법 사항을 숨기는 것일 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 계약 과정에서 매도인 측의 설명과 실제 건축물대장 등의 내용이 다를 경우, 계약을 신중히 검토하거나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다. 불법 증축 여부에 대한 고지 의무는 매도인에게 있으며, 이를 고지하지 않는 것은 사기죄의 기망 행위에 해당할 수 있습니다. 매매 대금이 매도인 명의가 아닌 다른 사람의 계좌로 입금되는 경우, 거래의 투명성을 의심해 볼 필요가 있습니다.
