임대차
원고(임차인)가 피고(임대인)에게 임대차보증금 6천만 원과 연장된 임대차 기간 동안 피고가 부담하기로 약정한 전세자금대출 이자 150,403원 등 총 60,150,403원을 청구한 사건으로, 법원은 피고가 연락을 회피하여 공시송달로 진행된 재판에서 원고의 청구를 전부 인용하여 피고에게 해당 금액을 지급하라고 판결했습니다. 이 사건은 피고가 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 거부하고 약정된 대출이자를 지급하지 않아 발생했습니다.
2022년 2월 9일 원고(임차인)와 피고(임대인)는 임대차보증금 6천만 원으로 2022년 3월 12일부터 2024년 3월 11일까지 24개월간 임대차 계약을 체결했습니다. 2024년 3월 11일 임대차 기간 만료가 다가오자, 원고는 계약 해지 의사를 통보하며 보증금 반환을 요청했으나, 피고는 보증금 반환이 어렵다고 거부했습니다. 이에 원고는 전세보증금 대출 상환 기간이 도래하자 피고의 사정을 고려하여 대출 기간을 1년 더 연장하기로 합의했으며, 대신 피고가 연장된 기간 동안 발생하는 대출이자를 전액 부담하기로 약정했습니다. 1년 연장된 임대차 계약(2025년 3월 11일 만료) 중 2024년 9월 29일경 원고는 피고에게 문자메시지로 계약 해지 의사를 통지했고, 2024년 11월 13일경 재차 통지했으며 피고도 이를 인지했습니다. 그러나 피고는 해지 통보 및 보증금 반환에 대한 확답을 주지 않고 연락을 회피했으며, 이에 원고는 소송대리인을 통해 2025년 1월 10일 내용증명으로 계약 해지 의사 및 만료일 보증금 반환 확답을 요청했습니다. 피고는 2025년 1월 20일 내용증명을 확인하고 '죄송하다'는 문자 답장만 보냈습니다. 또한 피고는 연장 기간 동안 대출 이자를 지급해오다 2024년 12월분 이자 150,403원을 미지급했습니다. 이러한 상황에서 원고는 2025년 3월 11일 계약 종료일에 보증금을 반환받지 못할 것이 확실시되자, 계약 종료 2주 전에 보증금 반환청구 소송을 제기하기에 이르렀습니다.
임대차 계약 종료에 따른 임대인의 보증금 반환 의무 불이행과 임대차 기간 연장 합의 시 임대인이 부담하기로 약정한 전세대출 이자 미지급 문제였습니다.
피고는 원고에게 60,150,403원을 지급하고, 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 판결했습니다.
법원은 원고의 청구를 모두 받아들여, 피고에게 임대차보증금과 미지급 대출 이자를 포함한 총 60,150,403원을 지급하라고 판결했습니다. 이는 임대인의 임대차보증금 반환 의무 및 약정 이행 의무를 인정한 것입니다.
주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신): 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 본 판례에서는 임차인이 미리 해지 의사를 통지했으므로 묵시적 갱신은 적용되지 않았고 1년 연장 합의 후에도 임차인의 해지 통지가 이루어졌습니다. 민법 제543조 (해지, 해제권): 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로써 합니다. 임대차 계약의 경우, 계약 기간 만료 시 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 요구하며 계약 해지의 의사를 명확히 할 수 있습니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 본 사건에서 임차인이 임대인에게 부동산 인도를 준비하고 있음을 밝힌 것은, 보증금 반환 의무와 부동산 인도 의무가 동시이행 관계에 있음을 전제로 한 것입니다. 즉, 임대인이 보증금을 주지 않으면 임차인은 부동산 인도를 거절할 수 있습니다. 민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 합니다. 본 사건에서 피고가 부담하기로 약정한 대출이자를 미지급한 것은 약정 위반에 해당하며, 약정된 이자가 없다면 법정 이율이 적용될 수 있습니다. 또한 소송 제기 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 지연손해금 이율이 적용될 수 있습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결): 법원은 피고가 소장 부본이나 변론기일 소환장을 송달받지 못하여 변론을 할 수 없는 경우, 공시송달을 통해 소송을 진행하고 판결을 내릴 수 있습니다. 이는 피고가 의도적으로 송달을 피하거나 주소 불명 등으로 송달이 불가능할 때 원고의 권리 구제를 위한 절차입니다.
계약 기간 만료 전 의사 표명: 임대차 계약 종료를 원한다면 기간 만료 최소 2개월 전까지 임대인에게 명확하게 해지 의사를 통보해야 합니다. 만약 기간 내 통보하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있으므로 주의해야 합니다. 증거 확보: 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 임대인과의 모든 중요한 의사소통은 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 특히 보증금 반환 약정이나 이자 부담 약정 등은 서면으로 작성하거나 녹취하는 것이 좋습니다. 동시이행의 원칙: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 부동산을 임대인에게 반환하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 동시이행 관계에 있습니다. 보증금을 반환받기 전까지는 임차인이 부동산 인도를 거부할 정당한 권리가 있습니다. 약정 이행의 중요성: 구두 합의라도 법적 효력이 발생할 수 있으나 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 추가적인 약정(예: 대출이자 부담)은 반드시 서면으로 명확히 남겨두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 보증금 반환 지연 시: 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 내용증명 발송 후 임대차보증금 반환 소송을 제기하여 법원의 도움을 받을 수 있습니다. 이때, 보증금 외에 지연이자와 미지급 약정금도 함께 청구할 수 있습니다. 공시송달: 임대인이 의도적으로 연락을 피하거나 주소를 알 수 없어 송달이 어려운 경우, 법원은 공시송달이라는 절차를 통해 판결을 진행할 수 있습니다. 이는 임대인이 소송 내용을 알지 못해도 판결이 진행될 수 있음을 의미합니다.
