손해배상
최초 임차인 C은 임대인 D 주식회사와 보증금 3억 원에 10년간 상가 점포를 임차하는 계약을 맺었습니다. 이 계약에는 '권리금, 영업권을 포함한 일체의 권리를 요구하지 않는다'는 조항이 포함되어 있었습니다. 이후 임대인이 J 주식회사로, 임차인이 원고 A로 변경되는 과정에서 기존 계약 내용이 그대로 유지되었습니다. 원고와 J 주식회사 사이에 새로 작성된 임대차 계약서에도 동일한 권리금 포기 조항과 함께, 상가임대차법상 10년의 영업기간 보장 규정을 적용하지 않겠다는 특약이 추가되었습니다. 피고 B 주식회사는 2023년 6월 해당 점포의 소유권을 취득하여 새로운 임대인이 되었고, 2024년 4월 7일 임대차 기간 만료를 이유로 원고에게 점포 인도를 요청했습니다. 이에 원고는 피고에게 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수 기회 보호 의무 이행을 요청하고, 신규 임차인 L을 소개했습니다. 하지만 피고의 비협조로 권리금 회수가 어렵게 되자, 원고는 2024년 2월 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했으며, 2024년 4월 점포를 원상회복하고 퇴거했습니다. 원고가 회수할 수 있었던 적정한 권리금은 2억 2,830만 원으로 평가되었습니다.
상가 점포를 운영하던 임차인 원고 A는 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 새로운 임대인인 피고 B 주식회사에게 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하고자 했습니다. 그러나 피고는 임대차 계약서에 권리금을 요구하지 않는다는 조항이 있다는 이유 등으로 원고의 신규 임차인 주선에 협조하지 않았습니다. 이에 원고는 피고가 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여 손해를 입혔다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다.
기존 임대차 계약서 및 변경 계약서에 명시된 '권리금 요구 불가' 조항과 '상가임대차법상 10년 영업기간 보장 규정 미적용' 특약이 상가임대차법에서 보장하는 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 면제하는 효력이 있는지 여부입니다. 또한 새로운 임대인이 된 피고가 원고의 신규 임차인 주선에 협조하지 않은 것이 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여 원고에게 손해배상 책임을 지는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 1억 3,698만 원 및 이에 대하여 2024년 3월 5일부터 2025년 7월 9일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(약 9,132만 원 부분)는 기각되었고, 소송비용은 원고가 4/10, 피고가 6/10를 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 임대차 계약서상의 권리금 포기 조항이나 영업기간 보장 규정 미적용 특약에도 불구하고 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되어야 한다는 상가임대차법의 취지를 일부 인정하여, 새로운 임대인인 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해한 것에 대한 손해배상 책임을 지도록 했습니다. 다만 원고가 청구한 권리금 전액이 아닌 약 60%에 해당하는 금액만 인정되었는데, 이는 계약상 특약 사항이나 기타 제반 사정을 종합적으로 고려한 결과로 보입니다. 본 판결은 임대차 계약 시 권리금 관련 특약의 유효성에 대한 중요한 시사점을 제공하며, 상가 임차인의 권리금 회수 기회 보호의 법적 중요성을 다시 한번 확인시켜 주었습니다.
이 사건은 주로 '상가건물 임대차보호법'의 권리금 회수 기회 보호 규정과 관련된 법리가 적용됩니다.
