건축/재개발
헬스장 인테리어 공사를 맡은 원고(공사업체)가 공사를 완료한 후 피고(헬스장 운영자)에게 공사대금 잔금을 청구했으나, 피고는 공사 미시공, 누수 하자, 공사 지연 등을 이유로 잔금 지급을 거부하고 손해배상 채권을 상계 주장했습니다. 법원은 원고의 미시공 부분과 누수로 인한 손해배상 책임을 인정하여 공사대금에서 공제했으나, 공사 지연의 귀책사유는 피고에게 있다고 판단하여 지체상금 주장은 기각했습니다. 이에 따라 법원은 피고가 원고에게 42,577,257원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
피고는 원고에게 2023년 5월 19일 헬스장 인테리어 공사를 공사대금 2억 4천 2백만 원(추후 2억 8천 6백만 원으로 증액)에 도급했습니다. 원고는 2023년 6월 12일에 공사를 시작하여 2023년 8월 15일에 마무리했으나, 일부 공사를 미시공했으며 공사 하자로 인해 헬스장에 누수가 발생했습니다. 피고는 2023년 7월 28일까지 공사대금 2억 2천 1백만 원을 지급하고 나머지 6천 5백만 원의 지급을 거부했습니다. 피고는 잔금 미지급의 이유로 원고의 미시공 부분, 누수 하자로 인한 보수비 및 영업 손실, 그리고 공사 지연에 따른 지체상금 등을 주장하며 원고의 채권과 상계해야 한다고 항변했습니다. 이에 원고는 미시공 주장 중 일부는 협의로 변경된 내용이라 반박하고, 공사 지연의 주된 원인은 피고의 용도변경 허가 절차 지체와 착수금 지급 지연 때문이라고 맞섰습니다.
피고가 원고에게 인테리어 공사대금 미지급 잔액을 지급할 의무가 있는지, 원고의 미시공 부분에 대한 공사대금 감액이 정당한지, 공사 하자로 인한 피고의 손해배상 청구(누수 피해, 영업 손실)가 인정되는지, 그리고 공사 지연에 대한 지체상금을 원고가 책임져야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 다음과 같이 판단했습니다. 첫째, 피고는 원고에게 미지급 공사대금 65,000,000원 중 원고의 미시공 부분 공사금액인 10,956,050원을 공제한 54,043,950원을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 둘째, 이 사건 공사로 인해 헬스장에 누수 피해가 발생하여 보수공사비 5,985,633원과 보수공사에 필요한 4일간의 영업 매출 손실 5,481,060원(총 11,466,693원)이 발생한 사실을 인정하고, 이를 피고의 손해배상 채권으로 인정하여 위 54,043,950원에서 상계했습니다. 셋째, 공사 지연에 대해서는 피고가 헬스장의 용도변경 허가 절차를 지체하고 착수금 1억 1천만 원 중 8천 8백만 원을 늦게 지급한 것이 원인이라고 보아, 원고에게 귀책사유가 없으므로 지체상금 청구는 이유 없다고 판단했습니다. 넷째, 피고가 주장한 면 터짐, 출입문 경첩 손상 등 다른 하자에 대한 보수공사비, 누수 청소 비용, 회원 이용기간 연장에 따른 영업 손실 등은 증거가 부족하여 인정하지 않았습니다. 결국, 피고는 원고에게 42,577,257원(= 54,043,950원 - 11,466,693원) 및 이에 대한 지연이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
결론적으로 인테리어 공사업체인 원고는 헬스장 운영자인 피고로부터 미지급 공사대금 중 일부인 42,577,257원과 이자를 받게 되었습니다. 원고가 일부 공사를 미시공하고 누수 하자를 발생시킨 책임은 인정되어 해당 금액만큼 공사대금이 감액되었으나, 공사 지연의 책임은 피고에게 있다고 판단되어 원고에게 지체상금은 부과되지 않았습니다.
이 사건은 공사대금 지급과 하자에 따른 손해배상, 그리고 공사 지연에 대한 책임을 다루는 민법상 도급 계약과 관련된 법리가 적용되었습니다.
민법 제664조 (도급의 의의): 도급 계약은 당사자 일방이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다. 이 사건 공사 계약 또한 이러한 도급 계약의 원칙에 따라 이루어졌습니다.
민법 제667조 (수급인의 담보책임): 완성된 목적물이나 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우, 도급인은 수급인에게 그 하자의 보수를 청구할 수 있으며, 하자의 보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 이 판결에서 원고의 미시공 부분이나 누수 하자로 인한 손해배상 책임이 인정된 것은 이 조항에 근거합니다.
민법 제492조 (상계의 요건): 채무자와 채권자가 서로 같은 종류의 채무를 부담하는 경우, 서로의 채무를 대등액에서 소멸시키는 상계를 할 수 있습니다. 피고가 원고의 공사대금 채권에 대해 자신의 손해배상 채권을 자동채권으로 하여 상계 주장을 한 것은 이 조항에 따른 것입니다. 상계는 상계의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생하며, 소급적으로 대등액에서 채권이 소멸합니다.
지체상금: 공사 계약에서는 공사 완료 기한을 지키지 못할 경우에 대비하여 지체상금 약정을 하는 경우가 많습니다. 그러나 공사 지연에 대한 수급인(공사업체)의 귀책사유가 없다면 도급인(발주자)은 지체상금을 청구할 수 없습니다. 이 사건에서는 피고의 용도변경 허가 지연과 착수금 지급 지연이 공사 지연의 원인으로 인정되어 원고에게 지체상금 책임이 없다고 판단되었습니다.
건축법 제19조 (용도변경): 건축물의 용도변경에 관한 허가 및 신고 절차를 규정한 조항입니다. 법원은 건축물의 용도변경 허가 신청 의무는 건축주에게 있다고 보아, 피고가 용도변경 허가 절차를 지체한 것이 공사 지연의 원인이 될 수 있다고 판단했습니다.
공사 계약을 체결할 때는 공사 범위, 기간, 대금, 지체상금 조항, 하자에 대한 책임 등 모든 세부 사항을 명확히 문서화해야 합니다. 추가 공사나 공사 내용 변경이 있을 경우에도 반드시 서면으로 합의하고 증빙 자료를 남겨 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 하자가 발생한 경우, 하자 내용과 범위, 보수 비용, 그리고 이로 인한 영업 손실 등 피해 금액을 객관적으로 입증할 수 있는 자료(사진, 영상, 전문가 감정서, 보수 영수증, 회계 장부 등)를 철저히 확보해야 합니다. 공사 지연에 대한 책임은 착수금 지급 시기, 인허가 절차 진행 상황 등 여러 요소를 종합적으로 고려하므로, 관련 기록을 상세히 관리하는 것이 중요하며, 특히 건축물의 용도변경 허가 신청 의무는 건축주에게 있음을 인지해야 합니다. 또한, 상계 주장을 하려면 본인이 상대방에게 주장할 수 있는 채권의 존재와 범위에 대한 명확한 근거와 입증 자료를 충분히 마련해야 합니다.
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