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부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사임대차
F은 일정한 수입이 없음에도 불구하고 약 280억 원의 대출을 받아 부동산을 대량으로 취득하면서 피고 B에게 명의를 빌려달라고 제안했습니다. 피고 B은 이를 수락하여 F이 실질적으로 소유한 오피스텔 100개 호실 등 다수의 부동산에 대해 형식상 대표이사 또는 소유자가 되었습니다. F은 이러한 상황에서 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임차인들에게 보증금을 돌려주겠다고 속여 피고 B 명의의 계좌로 보증금을 편취했습니다. 피고 B은 이러한 F의 사기 행각을 인식하거나 예견하면서도 명의를 빌려주는 등 사기 범행을 용이하게 하여 사기방조죄로 징역 6년을 선고받았습니다. 원고 A는 이러한 사기 범행의 일환으로 피고 B으로부터 오피스텔을 보증금 1억 3,000만 원에 임대하고 보증금을 지급하였으나, 임대차 기간이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못하자 피고 B 및 다른 피고들을 상대로 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 B의 사기방조 불법행위를 인정하여 원고에게 1억 3,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했지만, 다른 피고들에 대한 청구는 기각했습니다.
F은 2019년 10월경 일정한 수입이 없음에도 불구하고 피고 B에게 부동산 임대사업에 필요한 소유자 명의를 빌려달라고 제안했습니다. 피고 B은 이를 수락하여 F이 실질적으로 취득한 K 오피스텔 100개 호실 등 다수의 부동산에 대해 형식상 대표이사로 취임하거나 본인 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. F은 이 과정에서 약 280억 원의 은행 대출을 받아 매월 약 1억 8,000만 원에 달하는 이자를 감당하지 못하는 상태였고, 해당 부동산들은 모두 은행 대출의 공동담보로 설정되어 있었습니다. 그럼에도 F은 임대차보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 임차인들에게 거짓말을 하여 피고 B 명의의 은행 계좌로 임대차보증금을 송금받아 편취했습니다. 피고 B은 이러한 F의 사기 범행을 인식하거나 충분히 예견하면서도 경제적 대가를 기대하고 자신의 명의를 빌려주는 등 F의 범행을 용이하게 했습니다. 원고는 2021년 3월 22일 피고 B과 이 사건 오피스텔 P호에 대해 보증금 1억 3,000만 원, 임대차기간 2021년 4월 6일부터 2023년 4월 5일까지로 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했으나, 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하여 소송을 제기했습니다.
명의대여자가 실질적인 사기 주범의 범행을 인식하거나 예견하면서도 명의를 빌려주어 사기를 용이하게 했을 경우, 임대차보증금 편취로 인한 임차인의 손해에 대해 명의대여자가 불법행위 책임을 져야 하는지 여부.
피고 B에 대한 판결: 피고 B은 원고에게 1억 3,000만 원 및 이에 대해 2023년 4월 25일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이는 피고 B이 F의 사기 범행을 인식하거나 예견하면서도 명의를 빌려주는 등 불법행위를 방조하여 원고에게 손해를 입혔기 때문입니다. 피고 C, D, E에 대한 판결: 원고의 피고 C, D, E에 대한 각 청구는 기각되었습니다. 이들이 피고 B과 F의 불법행위에 공모했다고 인정할 만한 충분한 증거가 없었기 때문입니다. 소송비용: 원고와 피고 B 사이에 발생한 소송비용은 피고 B이 부담하고, 원고와 피고 C, D, E 사이에 발생한 소송비용은 원고가 부담합니다. 가집행: 피고 B에 대한 제1항 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 부동산 명의를 빌려주어 전세사기를 방조한 명의대여자에게 임차인에 대한 불법행위 책임을 인정하여 임대차보증금과 지연손해금을 배상하도록 판결했습니다. 반면, 명의대여자와 공모했다고 주장된 다른 피고들에 대해서는 증거 부족을 이유로 청구를 기각했습니다.
민법 제750조 (불법행위의 내용): "고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다." 이 사건에서 피고 B은 F의 사기 행각을 인식하거나 예견하면서도 명의를 빌려줌으로써 F의 사기 범행을 용이하게 한 공동 불법행위 또는 방조의 책임을 부담합니다. 명의대여자는 실질적인 임대인인 F이 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실을 알고 있었거나 충분히 알 수 있었으므로, 그로 인해 임차인이 입은 손해에 대해 배상할 의무가 있습니다. 사기방조 (형법 제32조): 형법상 사기죄의 방조범에 해당합니다. 방조는 정범의 범죄행위를 용이하게 하는 모든 행위를 포함하며, 이 사건에서는 명의를 빌려줌으로써 사기 범행의 외관을 만들어주고 범행 실행을 도운 것으로 인정되었습니다. 피고 B은 사기방조죄로 유죄 판결을 받았으며, 이러한 형사상 책임은 민사상 불법행위 책임의 중요한 근거가 됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 이 법은 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정 시 적용될 지연손해금의 법정이율에 관한 특례를 규정합니다. 이 사건에서는 피고 B이 원고에게 지급해야 할 임대차보증금에 대해 2023년 4월 25일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금(법정 이율)이 적용되었습니다. 이는 소송이 제기된 이후의 지연손해금에 대해 높은 이율을 적용하여 채무 이행을 촉진하고 채권자를 보호하기 위한 것입니다.
임대인 신원 및 자력 확인: 임대차 계약 전 임대인의 신원과 재정 상태를 철저히 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 부동산의 소유자 정보, 담보 설정 여부, 근저당권 금액 등을 반드시 확인하고, 임대인이 많은 대출을 안고 있거나 소득이 불분명한 경우 주의해야 합니다. 대리 계약 시 위임 여부 확인: 대리인을 통해 계약하는 경우 대리인의 적법한 위임장, 인감증명서, 신분증 등을 반드시 확인하고, 가급적 실제 임대인과 직접 통화하여 의사를 확인하는 것이 좋습니다. 보증금 송금 계좌 확인: 보증금을 송금할 때는 반드시 임대인 본인 명의의 계좌인지 확인해야 합니다. 본인 명의가 아닌 다른 사람의 계좌로 송금을 요구할 경우 사기일 가능성이 높으므로 주의해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입: 전세 계약 시 전세보증금반환보증 보험에 가입하여 보증금을 보호받는 것을 고려할 수 있습니다. 이는 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다. 확정일자 및 전입신고: 계약 후 즉시 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 확보하는 중요한 절차입니다. 의심스러운 점이 있을 경우 계약 재고: 임대차 계약 과정에서 일반적이지 않거나 의심스러운 부분이 발견된다면, 계약을 진행하기 전에 신중하게 재고하고 필요한 경우 법률 전문가의 조언을 구해야 합니다.
