아파트 하자 보수 비용 청구 소송 판결

A 아파트 입주자대표회의가 아파트를 분양한 B, C 주식회사와 하자보증을 선 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용 및 전유 부분의 하자 보수에 갈음하는 손해배상금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 피고들의 하자담보책임을 인정하면서도, 아파트 사용승인일로부터 시간이 경과한 점, 자연적인 노화 현상, 하자 원인 구분의 어려움, 사용·관리상 과실 가능성 등을 고려하여 손해배상액을 60%로 제한했습니다. 이전의 하자보수 합의가 집합건물법상 구분소유자의 하자담보추급권에는 미치지 않는다고 판단했으며, 시공사가 합의 후 진행한 대체공사는 법률상 원인 없는 이득으로 볼 수 없어 부당이득 반환 주장을 배척했습니다. 결과적으로 피고들은 입주자대표회의에 총 1,163,167,268원(B, C 주식회사) 및 307,629,315원(주택도시보증공사, 공동 및 단독 책임)을 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• A아파트입주자대표회의: 아파트의 하자에 대한 보수 비용을 청구한 주체
• 주식회사 B, C 주식회사: A 아파트를 분양하고 시공한 회사로서 하자에 대한 책임을 지는 당사자
• 주택도시보증공사: 아파트 하자에 대한 보증 책임을 지는 기관

분쟁 상황

A 아파트 입주자대표회의는 아파트의 공용 부분 및 전유 부분에 다수의 하자가 발생하자, 아파트 분양자인 주식회사 B, C 주식회사와 하자보증사인 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 이전에 D 주식회사와 하자보수 종결 합의가 있었으므로 원고의 청구가 부당하고, 합의 이후 시행된 대체공사에 대한 부당이득 반환 주장과 손해배상액 감액을 주장했습니다.

핵심 쟁점

아파트 분양 및 시공사가 구분소유자들에게 부담하는 하자담보책임의 범위와 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 양도받은 하자보수청구권의 유효성 여부가 쟁점이었습니다. 특히 과거에 이루어진 하자보수 종결 합의가 공동주택관리법상 입주자대표회의의 청구권과 집합건물법상 구분소유자의 하자담보추급권 중 어느 범위까지 유효한지, 그리고 이전 합의에 따른 대체공사 비용이 부당이득에 해당하는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다. 또한 아파트 사용 기간 경과에 따른 하자보수 책임액의 제한 여부 및 그 범위도 판단의 핵심이었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심 판결을 일부 변경하여 다음과 같이 주문하였습니다.

1. 피고 주식회사 B, C 주식회사는 원고에게 1,163,167,268원 및 그 중 201,000,000원에 대하여 2020. 11. 12.부터, 851,557,267원에 대하여 2022. 7. 7.부터, 110,610,001원에 대하여 2023. 1. 17.부터 각 2025. 3. 26.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다.
2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게 (1) 위 B, C 주식회사와 공동하여 299,943,369원 및 그 중 201,000,000원에 대하여 2020. 11. 12.부터, 98,943,369원에 대하여 2022. 7. 7.부터 각 2025. 3. 26.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, (2) 단독으로 7,685,946원 및 이에 대하여 2022. 7. 7.부터 2025. 3. 26.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다.
3. 원고의 피고 B, C 주식회사에 대한 항소와 피고들의 나머지 항소는 각 기각되었습니다.
4. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고들이 부담하게 되었습니다.

결론

항소심 법원은 아파트의 하자에 대한 분양자 및 보증사의 책임을 인정하면서도, 아파트의 경과 연수와 기타 제반 사정을 고려하여 최종 손해배상액을 60%로 제한했습니다. 이전의 하자보수 합의는 집합건물법상 구분소유자의 권리를 소멸시키지 않는다고 보았으며, 시공사의 대체공사는 부당이득으로 인정하지 않았습니다. 이는 공동주택 하자 분쟁에서 채권양도를 통한 입주자대표회의의 소송 제기 방식과 책임 제한 적용의 주요한 기준을 제시하는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제667조 (수급인의 담보책임): 아파트와 같은 건축물의 건설 계약에서 수급인(건설사)이 건물을 완성하여 인도한 후 하자가 발견되면, 그 하자를 보수하거나 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있다는 원칙입니다. 본 사건에서는 아파트를 분양한 피고 주식회사 B, C 주식회사가 이 원칙에 따라 하자담보책임을 부담합니다.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 (분양자의 담보책임): 집합건물(아파트 등)을 분양한 자는 구분소유자(아파트 소유자)에 대해 건물 인도 후 일정 기간 동안 하자에 대한 담보책임을 지도록 규정합니다. 이는 민법상 하자담보책임의 특별규정으로, 구분소유자들은 하자에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사건에서 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 이 법률에 따른 하자담보추급권을 양도받아 소송을 제기했습니다.
3. 공동주택관리법: 공동주택의 관리에 관한 사항을 규정하며, 입주자대표회의가 사업주체에 대해 하자보수 이행을 청구할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 판결에서는 이전의 하자보수 합의가 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의의 청구권에만 해당하고, 집합건물법상 구분소유자의 하자담보추급권에는 미치지 않는다고 판단했습니다.
4. 채권양도: 개별 구분소유자들이 분양자에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 입주자대표회의에 양도함으로써, 입주자대표회의가 이를 모아 일괄적으로 소송을 제기할 수 있습니다.
5. 손해배상액의 책임 제한: 법원은 아파트의 사용승인일로부터 오랜 기간이 경과하여 자연적인 노화가 발생했을 가능성, 시공상 잘못과 자연 노화 현상을 엄격히 구분하기 어려운 점, 구분소유자들의 사용 또는 관리상 과실로 하자가 확대되었을 개연성, 과거 대체공사의 이행 등을 종합적으로 고려하여 손해배상액을 공평의 원칙상 감액할 수 있습니다. 본 사건에서는 60%로 책임이 제한되었습니다.
6. 지연손해금: 채무자가 정당한 이유 없이 채무 이행을 지체할 경우, 채권자에게 지연으로 인한 손해를 배상해야 하는데, 이는 법정 이율(민법 연 5%, 상법 연 6%)과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 이율(연 12%)에 따라 계산됩니다.

참고 사항

아파트에 하자가 발생했을 경우 입주자대표회의는 개별 구분소유자들로부터 하자보수청구권을 양도받아 일괄적으로 소송을 제기할 수 있습니다. 과거에 사업주체와 하자보수 관련 합의를 했더라도, 그 합의의 내용과 효력 범위가 공동주택관리법상 입주자대표회의의 권리만을 포함하는지, 아니면 집합건물법상 구분소유자의 하자담보추급권까지 포함하는지 명확히 확인해야 합니다. 만약 합의 내용이 명확하지 않다면 구분소유자의 권리는 여전히 유효할 수 있습니다. 사업주체가 하자보수 의무를 이행하기 위해 대체공사를 진행했다면, 이는 사업주체의 법적 의무 이행으로 간주되어 부당이득으로 인정되지 않을 수 있습니다. 아파트 사용승인일로부터 오랜 기간이 지나 하자가 발생했다면, 자연적인 노화 현상, 구분소유자들의 사용 및 관리상 과실 등이 고려되어 사업주체의 손해배상 책임이 일부 감액될 수 있습니다. 이 사건에서는 약 8~10년이 경과하여 60%로 책임이 제한되었습니다. 하자보증기관의 책임 범위는 가입된 보증 상품의 내용과 조건에 따라 달라지므로, 보증서 내용을 면밀히 확인하고 청구해야 합니다.