계약금
매수인이 매매계약 후 건물에 중대한 하자를 발견하여 매도인에게 계약 해제 및 계약금 반환과 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 매도인의 하자담보책임을 인정하여 매수인이 지불한 계약금 1억 3천만 원과 손해배상 예정액의 50%인 6천 5백만 원을 합한 총 1억 9천 5백만 원을 반환하도록 판결했습니다.
원고는 피고로부터 건물을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 1억 3천만 원을 지급했습니다. 그러나 매매 후 건물에서 하자가 발견되자 원고는 피고에게 주위적으로 채무불이행 또는 하자담보책임을 이유로 계약 해제 및 손해배상(계약금 반환 및 손해배상 예정액)을 청구했습니다. 또한 예비적으로 착오 또는 기망을 원인으로 한 계약 취소 및 계약금 반환도 청구했습니다. 제1심 법원은 하자담보책임으로 인한 계약 해제 및 손해배상을 인정했고, 피고는 이에 불복하여 항소했으나 항소심은 제1심의 판단이 정당하다고 보아 피고의 항소를 기각했습니다.
매매 목적물인 건물에 하자가 발생했을 때, 매도인에게 하자담보책임이 발생하는지, 이로 인해 매매계약을 해제할 수 있는지, 그리고 계약서에 명시된 손해배상 예정 조항이 하자담보책임으로 인한 손해배상에도 적용될 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 제1심은 피고의 채무불이행을 원인으로 한 계약 해제는 인정하기 어렵다고 보았으나, 매도인의 하자담보책임을 인정하여 계약을 해제하고, 피고는 원고에게 해제에 따른 원상회복으로 계약금 1억 3천만 원과 이 사건 매매계약에서 정한 손해배상의 예정액을 50% 감액한 6천 5백만 원을 합한 1억 9천 5백만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
매도인인 피고는 건물 하자에 대한 담보책임을 지게 되었고, 매수인인 원고에게 계약금 및 일부 손해배상금을 반환해야 하는 결과가 나왔습니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임): 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인이 이를 알지 못하였고 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 그 외의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며, 이 책임은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 민법 제398조(배상액의 예정): 채무불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정해놓는 것을 ‘손해배상의 예정’이라고 합니다. 이 경우 실제 손해액이 예정액보다 적거나 많더라도 예정액을 기준으로 손해배상이 이루어지며, 법원은 예정액이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 이를 적절히 감액할 수 있습니다. 본 판례에서는 매매계약에서 정한 손해배상의 예정이 매도인의 담보책임으로 인한 손해배상의 경우에도 적용될 수 있다고 보았으나, 50%로 감액했습니다. 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지게 됩니다. 즉, 주고받은 재산을 원래 상태로 돌려놓아야 합니다.
부동산 매매 시에는 계약 전에 매매 목적물(건물 등)의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 진단을 받는 것이 중요합니다. 계약서 작성 시에는 하자 발생 시 책임 소재, 계약 해제 조건, 손해배상 범위 등에 대한 구체적인 조항을 명확히 명시해야 합니다. 특히 손해배상 예정 조항이 하자담보책임에도 적용될 수 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 매매 목적물에 중대한 하자가 발견될 경우, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물어 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법원은 손해배상 예정액이 과도하다고 판단할 경우 이를 감액할 수 있으므로, 예상되는 손해배상액이 지나치게 높다고 판단된다면 법원에 감액을 요청할 수 있습니다.
