계약금
지역주택조합이 아파트 사업을 위해 토지 소유주들과 매매계약을 체결하고 대금을 지급했으나, 사업이 무산되자 토지 소유주들이 계약 해제를 통보하며 지급받은 대금의 반환을 거부한 사건입니다. 조합은 설립 전 추진위원회가 맺은 계약에 구속되지 않거나, 계약이 해제되었으므로 지급 대금을 모두 돌려받아야 한다고 주장했습니다. 법원은 조합이 계약에 구속된다고 보면서도, 위약금 조항에서 정한 '계약금'은 토지 매매계약서에 명시된 1억 원으로 제한된다고 판단하여, 해당 계약금 1억 원을 제외한 나머지 매매대금을 토지 소유주들이 조합에 반환하도록 판결했습니다. 이 과정에서 법원은 계약 시 명시된 위약금 조항이 손해배상 예정액으로 해석되며, 그 예정액이 부당하게 과다하지 않아 감액할 수 없다고 보았습니다.
A주택조합 추진위원회는 2014년 11월경 발족하여 아산시 지역에서 주택조합사업을 추진했습니다. 이 과정에서 피고들 소유의 토지 3필지를 평당 110만 원에 매수하기로 협의했는데, 토지 대금(평당 100만 원)과 지장물 대금(평당 10만 원)으로 나누어 두 개의 계약서를 작성했습니다. 또한 피고 B으로부터는 주택 및 지상 수목, 인근 국유지 임차권 포기 대가로 6억 원에 별도 계약을 체결했습니다. 이후 원고 A주택조합은 아산시의 설립인가를 받아 피고들에게 위 계약에 따른 대금을 일부 지급했습니다. 그러나 조합원 모집 성과가 부진하여 사업이 원활하지 않았고, 잔금 지급을 완료하지 못했습니다. 이에 피고들은 2017년 6월 19일경 원고에게 잔금 미지급 시 계약 해제 및 기 지급된 금액 귀속을 통보하며 계약을 해제했습니다. 이에 원고는 피고들에게 지급된 매매대금의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 먼저 지역주택조합의 대표자가 설립 전 추진위원회의 계약을 추인했다고 보아 조합이 해당 계약들에 구속된다고 판단했습니다. 따라서 조합이 지급한 매매대금 전액을 돌려받아야 한다는 주위적 청구는 받아들여지지 않았습니다. 그러나 계약 해제 시 위약금 조항과 관련하여, 법원은 이를 위약벌이 아닌 '손해배상 예정액'으로 해석했으며, 반환의무가 없는 '계약금'의 범위를 '토지 매매계약서'에 명시된 1억 원으로 한정했습니다. 다른 계약서에 별도 계약금 명시가 없거나, 전체 지급액을 위약금으로 보는 것은 불합리하다고 보았기 때문입니다. 또한, 법원은 1억 원의 위약금이 전체 매매대금 대비 약 6.5%로 계산되어 부당하게 과다하다고 볼 수 없고, 조합의 계약상 지위가 열악하지 않다고 판단하여 위약금 감액 요청도 기각했습니다. 결과적으로 피고들은 이미 지급받은 매매대금에서 토지 매매계약서상의 계약금 1억 원을 제외한 금액을 원고에게 반환해야 한다고 판결했습니다.
