임대차
원고(임차인) A가 피고(임대인) B에게 임대차보증금 1억 3,000만 원과 추가 손해배상금 4,000만 원을 청구한 사건입니다. 법원은 임대차보증금 1억 3,000만 원은 피고가 원고에게 반환해야 한다고 판단했지만 계약 종료 후의 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다.
원고 A와 피고 B는 2020년 2월 24일 대전 중구 C건물 D호 주택에 대해 임대차보증금 1억 3,000만 원으로 임대차계약을 체결했습니다. 이 계약은 계약갱신요구권 행사를 통해 2024년 2월 23일까지 연장되었습니다. 원고는 계약 종료 전인 2023년 11월 28일과 12월 6일에 피고에게 재계약 의사가 없음을 통지하고 보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고가 보증금을 반환하지 않자 원고는 새로운 아파트(대전 서구 E 외 1필지 F아파트 G호)로 이사하기 위해 2023년 12월 15일 보증금 2억 원의 임대차계약을 체결하고 계약금 2,000만 원을 지급했지만 피고의 보증금 미반환으로 잔금 1억 8,000만 원을 지급하지 못했습니다. 이에 원고는 기존 주택에 계속 거주하며 대항력을 유지하는 한편 피고의 채무불이행을 이유로 임대차보증금 1억 3,000만 원과 계약서 제7조에 따른 위약금 4,000만 원을 청구했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환할 의무가 있는지 여부와 임대인이 보증금 반환을 지체했을 경우 임대차 계약서상 손해배상 조항이 적용될 수 있는지 여부입니다.
법원은 피고가 원고에게 임대차보증금 1억 3,000만 원을 지급하라고 판결했고 원고의 나머지 4,000만 원 손해배상 청구는 기각했습니다. 소송비용 중 1/5은 원고가 부담하고 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차계약이 기간 만료인 2024년 2월 23일로 종료되었으므로 임대인인 피고는 임차인인 원고에게 보증금 1억 3,000만 원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 임대차계약 종료 후 임대인의 보증금 반환 지체에 대해 계약서의 손해배상(위약금) 조항인 제7조를 적용할 수는 없다고 판단했습니다. 이는 해당 조항이 계약 존속 중의 채무 불이행에 대한 것으로 보이며 보증금 반환 의무는 임차인의 목적물 반환 의무와 동시이행 관계에 있어 임차인이 주택에 계속 거주하며 목적물을 반환하지 않는 한 임대인을 이행지체로 보기 어렵기 때문입니다. 따라서 원고가 새로운 아파트 이사를 위해 지불한 중개수수료 등의 실손해액을 증명하여 청구한 것이 아니라 계약서상 위약금을 청구한 이상 해당 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다.
본 판결에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약입니다. 이 조항은 임대차 계약의 기본적인 성격을 규정합니다.
민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이는 임대인이 임차인이 해당 주택을 문제없이 사용할 수 있도록 책임져야 함을 의미합니다.
동시이행의 항변권: 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 주택을 비워주지 않아도 되며 이 경우 임차인은 이행지체 책임을 지지 않습니다. 이는 대법원 판례(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 등 참조)에 의해 확립된 법리입니다. 법원은 원고가 주택에 계속 거주하면서 목적물 반환 의무를 이행하지 않은 것으로 보아 피고가 이행지체에 빠졌다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 즉 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 주택을 비워주지 않아도 되며 이 경우 임차인은 주택을 점유하더라도 임대인에게 이행 지체 책임을 묻기 어렵습니다. 계약서에 손해배상(위약금) 조항이 있더라도 그 조항이 계약 종료 후 보증금 반환 지체 상황에도 적용되는지 명확히 확인해야 합니다. 일반적으로 이러한 조항은 계약 존속 중의 채무 불이행에 초점을 맞출 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 이사할 새집의 계약금 등 실질적인 손해를 입었다면 위약금이 아닌 실제 발생한 손해액을 증빙하여 배상을 청구할 수 있습니다. 이때는 명확한 증거 자료를 준비하는 것이 중요합니다. 계약 만료 전 미리 임대인에게 계약 갱신 의사가 없음을 통지하고 보증금 반환을 요청하는 것이 좋습니다. 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 통지하면 추후 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다.
