임대차
원고 A는 피고 C과 D로부터 보증금 5,000만 원에 건물을 임차했으나, 임대차 기간 만료 후 공동 임대인 중 한 명인 C이 연락 두절되어 보증금을 돌려받지 못했습니다. 이에 A는 C과 D를 상대로 보증금 반환 소송을 제기했습니다. D는 자신이 공동 임대인이 아니며 C에게 속은 피해자라고 주장했지만, 법원은 D가 C에게 임대차 관련 포괄적 위임을 했거나 C의 행위를 묵시적으로 추인했다고 판단하여, C과 D가 공동으로 원고에게 임대차보증금 5,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2021년 1월 29일부터 2023년 1월 29일까지 피고 C과 D로부터 보증금 5,000만 원에 건물의 한 호실을 임차했습니다. 임대차 기간 만료가 다가오자 원고는 갱신 거절 의사를 통보했고, 2023년 5월 25일 부동산을 인도했습니다. 그러나 피고 C은 연락 두절 상태로 미국으로 도피한 것으로 보이며, 피고 D는 자신이 공동임대인이 아니며 피고 C에게 속은 피해자라고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 이에 원고는 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 D는 임대차계약서 및 위임장의 자신 관련 부분이 위조되었다고 주장하며, 피고 C에게 인감도장과 인감증명서만 교부했을 뿐 임대차계약 체결 권한을 위임한 사실이 없다고 주장했습니다. 또한 피고 C의 행위가 불법행위이므로 대리가 성립할 여지가 없다고 주장했습니다.
피고 D가 이 사건 임대차계약의 공동임대인인지 여부와 피고 C의 임대차 계약 체결 행위에 대해 피고 D가 대리권을 부여했는지 또는 묵시적으로 추인했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 피고 C의 행위가 불법행위에 해당하는지 여부 및 불법행위 시 대리의 성립 여부도 다루어졌습니다.
법원은 피고 C과 D가 공동으로 원고에게 임대차보증금 5,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2023년 5월 26일부터 피고 C은 2023년 10월 31일까지, 피고 D는 2024년 7월 10일까지 연 5%의 비율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 원고의 피고 D에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다.
임차인 A는 임대차보증금 5,000만 원과 지연손해금을 공동임대인 C과 D로부터 돌려받을 수 있게 되었고, 특히 공동임대인이 아니라고 주장했던 D의 책임이 인정되었습니다.
• 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결): 피고의 주소를 알 수 없거나 송달이 불가능할 때 법원이 공시송달을 통해 판결을 내릴 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건에서는 피고 C에게 해당 규정이 적용되었습니다. • 민법 제125조 (표현대리): 대리권 수여의 표시에 의한 표현대리 규정입니다. 대리권을 주지 않았더라도 본인이 제3자에게 특정인에게 대리권을 주었음을 표시한 경우, 그 대리권을 믿고 거래한 상대방을 보호하기 위해 본인에게 책임을 지게 하는 제도입니다. 이 사건에서 원고는 피고 D가 피고 C에게 인감도장과 인감증명서, 위임장을 교부함으로써 임대차계약 체결 권한에 대한 대리권 수여 표시를 했다고 주장했으나, 법원은 묵시적 추인을 인정하여 이 부분에 대해 더 나아가 판단하지 않았습니다. • 민법 제107조 제1항 단서 (비진의표시의 유추적용): 대리인이 자신에게 주어진 권한의 범위 내에서 대리인의 이익이나 의사에 반하는 배임적 행위를 한 경우, 그 행위의 상대방이 대리인의 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 대리행위가 무효가 된다는 법리입니다. 즉, 대리인이 본인을 배신하고 거래했지만 상대방이 이를 몰랐다면 계약은 유효하다는 것입니다. 이 사건에서 피고 D는 피고 C 측이 선순위보증금을 허위 고지하여 보증금을 편취하는 불법행위를 저질렀으므로 대리행위도 무효라고 주장했으나, 법원은 원고가 피고 C 측의 진의를 알았거나 알 수 있었다고 단정하기 어렵다고 보아 피고 D의 주장을 받아들이지 않았습니다. • 묵시적 대리권 수여 및 추인: 이 판결에서는 피고 D가 이 사건 건물의 관리를 위해 피고 C에게 인감도장을 맡기고 인감증명서를 교부한 점, 이전 임대차 계약에서도 공동 임대인으로 참여했던 점, 원고와 보증금 반환에 대해 문자 메시지를 주고받은 점 등을 종합하여 피고 D가 피고 C에게 이 사건 부동산 임대차와 관련한 포괄적인 위임을 묵시적으로 한 것으로 보았습니다. 또한, 설령 직접적인 대리권 부여가 없었더라도 피고 D가 피고 C 측의 무권대리 행위를 사후에 묵시적으로 추인(나중에 인정)했다고 판단했습니다. 이는 대리권이 명시적으로 주어지지 않았더라도, 본인의 행동이나 상황을 통해 대리권을 인정하거나 대리인의 행위를 승인한 것으로 볼 수 있다는 법리입니다. • 복대리인의 선임에 대한 묵시적 승낙: 대리인이 본인의 명시적인 복대리 금지 의사가 없는 한, 법률행위의 성질상 대리인 자신이 직접 처리할 필요가 없는 경우에는 복대리인 선임에 관하여 본인의 묵시적 승낙이 있는 것으로 본다는 대법원 판례(1996. 1. 26. 선고 94다30690 판결 참조)가 인용되었습니다. 이 사건에서 피고 C이 남편 G에게 임대차 권한을 다시 위임한 것이 이에 해당한다고 보았습니다. • 소송촉진 등에 관한 특례법: 지연손해금 이율에 관한 특별법으로, 소송이 제기된 경우 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 높은 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다.
• 공동소유 부동산 임대차 시 확인: 부동산이 공동 소유인 경우 계약 시 모든 공동 소유자가 임대인으로 참여하는지, 혹은 대리인이 있다면 적법한 위임장을 소지하고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 공동 소유자 중 한 명과의 계약만으로는 추후 분쟁 발생 시 모든 공동 소유자에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. • 대리 계약의 유의사항: 대리인을 통해 계약하는 경우, 대리인이 임대차 계약 체결 권한이 있는지 위임장, 인감증명서 등을 통해 철저히 확인해야 합니다. 단순히 인감도장과 인감증명서만 건네받았다고 해서 임대차 계약 체결의 포괄적 위임이 있었다고 단정하기는 어려울 수 있습니다. • 임대차 계약 종료 의사 명확화: 임대차 계약 기간 만료 시 갱신을 원하지 않는다면, 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 명확히 통보해야 합니다. 문자 메시지 등 기록이 남는 방식으로 통보하는 것이 좋습니다. • 보증금 반환 지연 시 대처: 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청 등을 통해 임차인의 권리를 확보하고 소송을 준비해야 합니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해줍니다. • 문자 메시지 등 기록 보존: 임대인과의 모든 중요한 의사소통(계약 갱신, 종료 통보, 보증금 반환 요구 등)은 문자 메시지, 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 보존하여 증거 자료로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 이 사건에서도 문자 메시지 기록이 공동임대인 D의 책임 인정에 중요한 역할을 했습니다.
