계약금
원고 A는 피고 B로부터 아파트를 매수하는 계약을 체결했으나 피고 B가 소유권이전등기 의무를 불이행하여 계약을 해제했습니다. 원고는 피고 B에게 매매대금 반환과 위약금을, 피고 C(피고 B의 사실혼 배우자)에게도 연대 책임 또는 불법행위 책임을 물어 대금 지급을 청구했습니다. 법원은 피고 B에게 매매대금 1억 6천만 원과 위약금 6천만 원을 합한 2억 2천만 원을 지급하라고 판결했고 피고 C에 대한 청구는 기각했습니다.
피고 B와 C는 2016년 9월경부터 동거하며 사실혼 관계를 유지하다가 2020년 4월 28일 사실혼 관계를 해소하고 피고 B 소유의 아파트 등 부동산에 대해 재산분할 협의를 했습니다. 협의 이행을 담보하기 위해 5억 원의 채무액이 기재된 양도담보부 채무변제계약 공정증서를 작성했습니다. 원고 A는 2020년 7월 29일 피고 B와 이 아파트를 4억 9천만 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 및 중도금으로 총 1억 6천만 원을 지급했습니다. 피고 B는 이 중 1억 1천만 원을 임대차보증금 증액분으로 받아 피고 C에게 지급했고 원고로부터 받은 중도금 전액도 피고 C에게 지급했습니다.
이후 피고 B는 피고 C을 상대로 공정증서에 기한 채무부존재확인 소송을 제기했고 피고 C은 반소로 채권 지급을 구하는 소송을 제기했습니다(관련 소송). 피고 B는 임대차보증금을 추가 증액하면서 피고 C에게 알리지 않고 지급을 거절했고 이에 피고 C은 2021년 3월 23일 이 아파트에 5억 원을 청구채권으로 하는 가압류를 설정했습니다. 가압류 등으로 인해 원고와 피고 B는 매매계약의 잔금 지급 기일을 연기하는 합의를 했으나 피고 B는 약정된 의무를 이행하지 못했습니다. 결국 원고는 2022년 6월 22일 피고 B에게 매매계약을 해제한다는 통보를 했고 피고 B와 C의 관련 소송 항소심은 2023년 5월 10일 확정되었습니다. 원고는 피고 B에게 매매대금 반환 및 위약금을, 피고 C에게는 매매계약의 사실상 당사자 또는 불법행위자로서의 책임을 물어 이 사건 소송을 제기했습니다.
피고 B의 소유권 이전등기 의무 불이행으로 인한 매매계약 해제의 적법성과 위약금 지급 의무가 쟁점이었습니다. 또한 피고 C이 이 사건 매매계약의 사실상 당사자인지 여부 및 신의칙상 연대 채무 부담 여부, 그리고 피고 C의 아파트 가압류 행위가 제3자에 의한 채권 침해에 해당하는 불법행위인지 여부도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 소유권이전등기 의무를 이행하지 않아 원고의 매매계약 해제 통보가 적법하다고 판단했습니다. 따라서 피고 B는 원고에게 이미 받은 매매대금 1억 6천만 원과 위약금 6천만 원을 합한 2억 2천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 피고 B가 위약금이 과다하다고 주장했지만 법원은 매매대금의 약 12.24%인 위약금 비율이 통상적인 수준보다 약간 높은 정도이며 원고가 2년 가까이 소유권을 취득하지 못하는 등 사정을 고려할 때 부당하게 과다하다고 보기 어렵다고 판단하여 피고 B의 주장을 받아들이지 않았습니다.
한편 피고 C에 대한 청구에 대해서는, 원고와 피고 B 사이의 매매계약서에 매도인이 피고 B로 명시되어 있고 피고 C에 대한 언급이 전혀 없는 점, 피고 C이 아파트 분양대금을 납부했더라도 그를 실소유자로 단정하거나 법적 소유자와 동일하게 매매계약의 당사자로 취급할 수 없는 점, 피고 C이 매매 과정에 관여했더라도 이는 피고 B의 대리인으로서의 역할로 보일 뿐 자신에게 법적 효과를 귀속시키려 했다고 볼 근거가 없는 점 등을 들어 피고 C을 매매계약의 당사자라고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한 피고 C이 받은 돈은 매매계약과는 별개인 피고들 사이의 재산분할 협의 또는 공정증서에 따른 것이므로 이를 두고 매매대금을 수령한 것으로 평가할 수 없으며 단축급부 법리도 적용되지 않는다고 보았습니다.
불법행위 책임 주장과 관련해서는, 피고 C의 아파트 가압류가 위법한 행위인지 여부가 관건이었는데 관련 소송에서 피고 C의 피보전채권이 일부 존재하는 것으로 확정되었고 기각된 부분도 변제 때문이었으므로 피고 C의 가압류에 고의 또는 과실이 있었다거나 위법하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 피고 C이 가압류 신청 당시 피고 B에 대하여 채권을 가지고 있었거나 그렇게 믿을 만한 상당한 이유가 있었다고 인정했으며, 원고가 주장하는 피고 C의 해의 또는 악의도 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 마지막으로 가압류는 법률상 처분 장애가 되지 않으므로 이 사건 가압류로 인해 매매계약이 이행불능 상태가 되거나 원고의 채권 실현이 방해를 받았다고 보기도 어렵다고 판단하여 원고의 피고 C에 대한 청구를 모두 기각했습니다.
계약의 당사자 확정 (민법 제105조 의사표시의 해석): 계약의 당사자가 누구인지는 계약에 참여한 당사자의 의사를 해석하는 문제입니다. 서면으로 계약을 작성한 경우 당사자의 내심의 의사와 관계없이 서면의 기재 내용에 의해 당사자가 그 표시 행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 하며 문언의 의미가 명확하다면 문언 그대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 본 사건에서 법원은 매매계약서에 매도인이 피고 B로 명시되어 있고 피고 C에 대한 언급이 없으므로 피고 C을 매매계약의 당사자로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
채무불이행으로 인한 계약 해제 및 손해배상 (민법 제544조, 제390조): 당사자 일방이 계약 내용을 이행하지 않을 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하고 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 채무불이행으로 인해 손해를 입은 경우 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사건에서 피고 B의 소유권이전등기 의무 불이행으로 원고가 계약을 해제한 것이 적법하다고 인정되어 피고 B는 매매대금과 위약금을 반환할 책임이 있다고 보았습니다.
위약금 (민법 제398조): 계약 당사자가 채무불이행에 대비하여 미리 손해배상액을 정해둔 것을 위약금 약정이라고 합니다. 위약금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 추정되며 채무자가 계약을 위반한 사실만 증명되면 손해액을 별도로 증명하지 않아도 정해진 위약금을 청구할 수 있습니다. 다만 예정된 손해배상액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 직권으로 이를 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 본 사건에서 법원은 위약금 6천만 원이 매매대금의 약 12.24%로 일반적인 기준 10%보다 약간 높지만 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하여 감액 요청을 받아들이지 않았습니다.
제3자에 의한 채권 침해 및 불법행위 책임 (민법 제750조): 고의 또는 과실로 인한 위법 행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 제3자가 채권자가 손해를 입을 것을 알면서도 법규를 위반하거나 사회질서를 위반하는 등 위법한 행위로 채권 실현을 방해하여 채권자의 이익을 침해했다면 불법행위가 성립할 수 있습니다. 그러나 채권 침해의 위법성 여부는 침해되는 채권 내용 침해 행위의 양태 침해자의 고의나 해의 등 주관적 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 본 사건에서 법원은 피고 C의 가압류가 관련 소송에서 일부 채권이 인정되었고 가압류 신청 당시 채권을 가지고 있었다고 믿을 상당한 이유가 있었으므로 위법하다고 보기 어렵다고 판단하여 불법행위 책임을 인정하지 않았습니다.
가압류의 효력 (민사집행법 제83조 제2항): 부동산에 대한 가압류 집행이 이루어지더라도 채무자는 여전히 해당 목적물의 이용 및 관리 권한을 보유합니다. 가압류의 처분금지적 효력은 상대적이기 때문에 채무자는 가압류된 부동산을 매매하거나 기타 처분행위를 할 수 있으며 다만 가압류 채권자에 대한 관계에서만 처분 행위의 유효를 주장할 수 없을 뿐입니다. 또한 가압류는 언제든지 해방공탁을 통해 집행 취소를 구할 수 있습니다. 따라서 법원은 가압류로 인해 매매계약의 이행이 불가능해지거나 채권 실현이 방해받았다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
계약 당사자 명확화: 부동산 매매 계약 시 계약서에 매도인과 매수인을 명확히 기재해야 하며 해당 부동산의 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 실소유자가 다르다고 주장하는 제3자가 있더라도 법적 명의자와 계약을 체결하는 것이 원칙입니다. 대리인을 통해 계약하는 경우에는 대리권의 유무와 그 범위를 위임장 인감증명서 등으로 철저히 확인해야 합니다.
부동산 권리 관계 확인: 매매 계약 전에는 해당 부동산에 대한 가압류 근저당권 등 어떠한 권리 제한이 있는지 등기부등본을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약 이후에도 잔금 지급 전까지 권리 변동 사항을 지속적으로 확인하여 예상치 못한 위험에 대비하는 것이 중요합니다.
위약금 조항 검토: 매매 계약서에 명시된 위약금 조항은 계약 위반 시 손해배상액을 미리 정하는 역할을 합니다. 일반적으로 위약금은 계약금 상당액인 10% 정도로 정해지지만 사안에 따라서는 그 이상으로도 정해질 수 있습니다. 위약금 액수가 과도하게 높다고 판단되는 경우 법원에서 감액될 수 있으나 본 사례와 같이 당사자 간 합의를 통해 위약금 조항을 재차 확인했거나 계약 불이행으로 인한 실질적 손해가 크다면 감액되지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 위약금 조항을 신중하게 검토하고 합의해야 합니다.
계약 해제 절차 준수: 상대방이 계약 의무를 이행하지 않을 경우 즉시 계약을 해제하기보다는 내용증명 등으로 일정한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고 그 기간 내에도 이행하지 않을 때 계약 해제 통보를 명확히 하는 절차를 따르는 것이 중요합니다. 이행 최고 및 해제 통보의 적법성은 추후 법적 분쟁에서 중요한 증거가 됩니다.
