보험
이 사건은 아파트 분양 계약자가 주택분양보증회사에 보증금 지급을 청구했으나, 법원이 해당 계약을 시행사의 자금 지원을 목적으로 한 명의대여 계약으로 판단하여 일반 수분양자를 보호하는 주택분양보증제도의 적용 대상이 아니라고 본 사건입니다. 대법원은 이러한 명의대여 계약자는 보증약관상 '정상계약자가 아닌 자'에 해당하므로 보증회사가 보증채무를 이행할 책임이 없다고 판단하여 원고의 상고를 기각했습니다.
사건 아파트의 시행사인 대동종합건설은 분양 실적 부진으로 인해 자금난을 겪고 있었습니다. 이에 회사의 임원들은 자금 부족을 해결하기 위해 허위의 수분양자를 모집하거나 차명 분양을 추진하여 금융기관으로부터 중도금 대출을 받도록 유도했습니다. 원고는 이러한 상황에서 대동종합건설의 협력업체와 연관되어 자금 지원의 주된 목적으로 아파트 분양 계약을 체결했습니다. 이후 시행사에 문제가 발생하자 원고는 주택분양보증회사에 보증금 지급을 요청했으나, 회사는 원고가 일반적인 수분양자가 아니라는 이유로 지급을 거절하여 소송이 제기되었습니다.
주택건설 사업주체가 자금난에 처하여 협력업체 등이 명의를 빌려 분양 계약을 체결한 경우, 해당 명의대여 수분양자가 주택분양보증제도의 보호 대상인 '선의의 수분양자'에 해당하는지, 그리고 보증약관상 '정상계약자가 아닌 자'에 해당하여 보증책임을 면할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
대법원은 원고의 상고를 기각하고, 주택분양보증제도의 보호 대상인 '선의의 수분양자'로 볼 수 없으며, 보증계약 약관에서 정하는 '주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자'에 해당한다고 보아 피고 대한주택보증 주식회사는 원고에 대하여 보증채무를 이행할 책임이 없다고 최종 판단했습니다.
재판부는 원고가 아파트 시행사의 협력업체 또는 그 관련 회사가 대출을 통해 시행사에 사업 자금을 지원할 목적으로 명의를 빌려준 것에 불과하다고 판단했습니다. 따라서 주택분양보증제도의 취지상 보호 대상이 되는 일반적이고 선의의 수분양자로 볼 수 없으며, 보증계약 약관의 규정에 따라 보증책임을 부담하지 않는다고 결정했습니다.
주택법 제77조, 구 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 (가)목, 구 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항 등은 사업주체가 입주자를 모집할 때 주택분양보증을 받도록 의무화하고 있습니다. 이러한 주택분양보증제도는 주택 건설 사업주체가 주택 완공 전 분양 계약상의 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 선량한 수분양자를 보호하기 위해 마련된 것입니다. 따라서 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에게 사업자금을 지원하는 것을 주된 목적으로 하여 분양 계약을 체결한 자나 그에게 분양 계약 명의를 빌려준 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호 대상인 '선의의 수분양자'에 해당한다고 볼 수 없습니다. 나아가 주택분양보증 계약의 약관에 '주채무자가 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무'에 관하여 보증채무를 이행하지 아니한다는 규정이 있는 경우, 위와 같은 명의대여자 등은 약관에서 정하는 '주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자'에 해당하여 보증책임을 주장할 수 없습니다.
아파트 등 주택을 분양받을 때, 명의대여를 통해 계약을 체결하거나 주된 목적이 사업주체에게 자금을 지원하는 것일 경우 주택분양보증제도의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 주택분양보증은 기본적으로 성실하게 주택을 공급받으려는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 제도이므로, 자금 지원 등 다른 목적을 가지고 분양 계약을 하는 경우에는 이러한 보호를 기대하기 어렵습니다. 계약 체결 시 계약금이나 중도금 등 분양대금의 출처가 명확하지 않거나, 제3자가 대납하는 형식인 경우 향후 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 주택분양보증 약관에는 '정상계약자가 아닌 자'에 대한 보증채무 면책 조항이 포함되어 있을 수 있으므로, 약관 내용을 반드시 확인하고 계약의 진정한 목적과 주체를 명확히 해야 합니다.
