손해배상
원고는 공인중개사 D의 중개로 임대인 C와 임대차 계약을 체결하고 보증금 1억 3천만원을 지급했습니다. 그러나 임대인 C가 선순위 근저당권 말소 약속을 이행하지 않아 부동산이 경매에 넘어가, 원고는 보증금 중 1억 1천 4백여만 원을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었습니다. 이에 원고는 임대인 C, 공인중개사 D, 그리고 D의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상 및 공제금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 공인중개사 D가 중개대상물 확인·설명의무를 위반했음을 인정하고, C와 D에게 공동하여 원고의 손해 전액을 배상하도록 판결했습니다. 한국공인중개사협회에 대해서는 공제계약에 따라 손해액의 50%를 C, D와 공동하여 배상하도록 했으며, 이는 원고에게도 일부 부주의가 있었음을 고려하여 책임이 제한된 결과입니다.
원고는 2021년 3월 16일 공인중개사 D의 중개로 피고 C와 임대차 계약을 체결하고, 임대차보증금 1억 3천만원을 지급했습니다. 계약 당시 공인중개사 D는 임대인 C가 보증금을 받으면 선순위 근저당권을 말소할 것이라고 원고를 안심시켰으나, C는 이 약속을 이행하지 않았습니다. 실제로 계약 체결일 당시 C는 이 사건 부동산의 소유자가 아니었고, 소유권 이전등기는 2021년 4월 6일에 이루어졌습니다. 이후 K새마을금고의 근저당권(채권최고액 1억 2천만원)이 설정된 채로 경매가 개시되었고, 원고는 배당요구를 통해 보증금 1억 3천만원 중 15,884,683원만을 배당받아 최종적으로 114,115,317원의 손해를 입게 되었습니다. 이에 원고는 임대인 C의 약속 불이행 및 공인중개사 D의 중개상 과실로 인한 손해를 주장하며 손해배상 및 공제금 지급을 청구하게 되었습니다.
공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반 여부 및 그로 인한 손해배상 책임 인정 여부, 임대인의 보증금 반환 의무 불이행에 따른 전세사기 가능성, 한국공인중개사협회의 공제계약에 따른 공제금 지급 의무 및 그 범위, 손해배상 책임에 대한 과실상계(책임 제한) 적용 여부 및 정도, 공제금 지급 시 지연손해금 기산일, 손해배상 채무와 임대차 목적물 인도 의무의 동시이행 관계 성립 여부.
법원은 피고 C와 D는 공동하여 원고에게 114,115,317원 및 지연손해금(피고 C는 2024. 7. 29.부터, 피고 D는 2024. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고 한국공인중개사협회는 피고 C, D와 공동하여 위 금액 중 57,057,658원 및 지연손해금(2024. 7. 13.부터 2025. 9. 4.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 한국공인중개사협회에 대한 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 각 당사자 간 책임 비율에 따라 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 공인중개사 D가 중개대상물 확인·설명의무를 소홀히 하여 임차인(원고)에게 1억 1천 4백여만 원의 보증금 손해를 입혔다고 판단하여, 임대인 C와 공인중개사 D에게 손해 전액을 공동 배상하라는 판결을 내렸습니다. 또한 한국공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해액의 50%인 약 5천 7백만 원을 공동 배상하도록 했으나, 임차인에게도 등기부등본 확인 등 권리관계 확인을 소홀히 한 책임이 일부 있다고 보아 협회의 배상책임을 제한했습니다. 지연손해금은 협회의 공제규정을 적용하여 소장 송달 후 60일이 경과한 시점부터 발생하는 것으로 판단했습니다.
공인중개사의 확인·설명의무(공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 시행령 제21조 제1항 제2호): 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서 공인중개사 D는 임대차 계약 당시 임대인이 소유자가 아님에도 소유자로 소개하고, 근저당권 말소를 안심시켰을 뿐 근저당권으로 인한 보증금 반환의 위험성을 설명하지 않았으며, 등기부등본을 확인시켜주지 않는 등 이 의무를 위반했습니다. 공인중개사의 손해배상책임(공인중개사법 제30조 제1항): 공인중개사가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 공인중개사 D의 중개 과실로 인해 원고가 보증금 중 114,115,317원을 반환받지 못하는 손해가 발생했으므로, 피고 D에게 손해배상책임이 인정됩니다. 공인중개사의 신의성실 의무(공인중개사법 제29조 제1항, 제33조 제1항 제4호): 공인중개사는 전문직업인으로서 신의와 성실로 공정하게 중개 업무를 수행할 의무가 있으며, 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 해서는 안 됩니다. 공제사업자의 공제금 지급 의무(공인중개사법 제30조, 제41조 및 공제규정): 한국공인중개사협회와 같은 공제사업자는 공인중개사가 중개사고로 인해 거래당사자에게 손해를 발생시킨 경우, 공제계약 및 공제규정에 따라 일정 한도 내에서 손해를 보상할 의무가 있습니다. 과실상계의 원칙: 손해배상 사건에서 손해의 발생이나 확대에 피해자에게도 과실이 있는 경우, 손해의 공평한 분담이라는 취지에서 피해자의 과실만큼 손해배상액을 감액하는 원칙입니다. 이 사건에서 원고가 등기부등본 확인 등 권리관계 확인을 소홀히 하고, 특약사항 내용을 신중하게 판단하지 못한 점이 인정되어 피고 협회의 손해배상 책임이 50%로 제한되었습니다. 지연손해금의 기산점(민법, 소송촉진 등에 관한 특례법, 공제규정): 공제사업자의 경우 공제규정에 따라 지급 청구를 받은 날로부터 60일이 경과한 날부터 지체책임이 발생하며, 소송 진행 중에는 항쟁함이 상당하다고 인정되는 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용되고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용됩니다. 자백간주 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항): 피고 C, D는 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않아 원고의 청구원인 사실을 자백한 것으로 간주되어 원고의 청구가 인용되었습니다.
임대차 계약 전에는 반드시 등기부등본을 열람하여 임대인의 소유권 여부, 근저당권 등 선순위 권리 관계를 직접 확인해야 합니다. 중개업자의 설명에만 의존하는 것은 위험할 수 있습니다. 임대인이 아직 소유권 이전등기를 마치지 않은 상태에서 계약을 하는 경우, 잔금 지급 전에 임대인의 소유권 취득 여부를 재차 확인하고 등기부등본을 다시 확인하는 등 각별한 주의가 필요합니다. 임대차 계약서의 특약사항에 선순위 권리(근저당권 등)를 인지하고 계약한다는 내용이 있다면, 해당 특약이 임차인에게 불리하게 작용할 수 있음을 명확히 이해하고, 선순위 권리가 보증금 회수에 미칠 영향을 충분히 고려해야 합니다. 전세사기가 의심되거나 부동산 권리 관계가 복잡할 경우, 임대차 보증금 반환 보증보험 가입, 전세권 설정, 확정일자 부여 등 보증금을 보호할 수 있는 여러 조치를 적극적으로 강구해야 합니다. 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 상태 등을 성실하고 정확하게 설명하고 근거 자료를 제시할 의무가 있으므로, 중개업자가 이 의무를 소홀히 한 경우 그로 인한 손해에 대해 배상책임을 물을 수 있습니다. 공인중개사의 중개 과실로 손해를 입었다면, 해당 중개업자가 가입한 한국공인중개사협회의 공제제도를 통해 손해를 일부 보상받을 수 있으므로 공제 가입 여부 및 보장 한도를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
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