부동산 매매/소유권
주택건설사업을 위해 토지 매매 및 사업권 양수도 계약을 맺고 계약금 30억 원을 지급한 원고가 피고들의 소유권 이전 의무 불이행을 이유로 계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고들의 소유권 이전 의무가 이행불능 상태에 이르렀다고 판단하여 계약 해제가 적법하다고 보았습니다. 또한 피고 D이 원고에게 가진 10억 원 상당의 판결금 채권을 상계한 후, 남은 계약금 반환 채권 중 일부는 원고승계참가인에게, 나머지 지연손해금은 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
원고는 공동주택 신축 사업을 위해 피고들과 토지 매매 및 사업권 양수도 계약을 2022년 2월 21일 체결하고 계약금 30억 원을 피고들에게 지급했습니다. 계약의 핵심 내용은 피고들이 이 사건 각 토지의 소유권을 원고에게 이전하는 것이었으나, 피고들은 2년이 지나도록 이를 이행하지 못했습니다. 더 나아가 피고들은 해당 토지에 99억 8천만 원 규모의 부동산 담보신탁계약을 체결하고 수익권증서를 발행했으며, 일부 토지는 경매가 진행되는 등 소유권 이전이 사실상 불가능한 상태에 이르렀습니다. 이에 원고는 2024년 4월 23일 피고들의 의무 불이행을 이유로 계약 해제를 통보하고 계약금 30억 원과 그에 대한 지연손해금 반환을 요구했습니다. 한편 원고승계참가인은 원고에게 빌려준 대출금 20억 원에 대한 지급명령을 확정받은 후, 2024년 5월 2일 원고의 피고들에 대한 계약금 반환 채권 중 2,261,169,923원에 대해 압류 및 전부 명령을 받아 채권을 이전받게 되었습니다. 피고들은 자신들의 의무가 소유권 확보가 아닌 토지 사용권원 확보였고 이를 이행했다고 주장했으며, 원고에 대한 손해배상채권 및 피고 D이 원고에 대해 가진 10억 원 상당의 판결금 채권을 들어 원고의 계약금 반환 채권과 상계할 것을 주장했습니다.
이 사건 계약의 핵심 내용은 피고들이 원고에게 토지 소유권을 이전해야 하는지 아니면 단순히 사용권원만 확보하면 되는지였습니다. 피고들의 소유권 이전 의무가 이행불능이 되어 원고의 계약 해제가 적법한지 여부와 이에 따른 계약금 반환 범위가 쟁점이었습니다. 또한 피고들이 주장한 상계 항변이 정당한지, 그리고 원고승계참가인의 채권 압류 및 전부 명령에 따라 채권이 적법하게 이전되었는지도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 피고들이 공동하여 원고에게 9,979,113원을 지급하고, 원고승계참가인에게 2,248,380,418원 및 이에 대해 2024년 5월 21일부터 2024년 9월 26일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 주위적 청구(소유권이전등기) 및 나머지 예비적 청구와 원고승계참가인의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
재판부는 피고들이 토지 소유권 이전 의무를 이행하지 못하여 계약이 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 원고가 지급한 계약금 30억 원 및 지연손해금에 대해 피고 D이 원고에 대해 가지는 10억 원 상당의 대여금 판결금 채권과 상계 처리한 결과, 상계 후 남은 계약금 원금 2,248,380,418원과 지연손해금이 지급 대상이 되었습니다. 이 중 원고승계참가인의 압류 및 전부 명령이 피고 D에게 송달된 2024년 5월 21일 이후의 지연손해금과 원금은 원고승계참가인에게, 그 전에 발생한 지연손해금 9,979,113원은 원고에게 각각 지급하도록 최종 결론이 내려졌습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되어 판단되었습니다.
1. 민법 제544조 (이행지체와 해제) 채무자가 계약상의 의무를 이행하지 않을 때, 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 채무의 이행이 처음부터 불가능하거나(원시적 불능), 이행 최고에도 불구하고 채무자가 이행할 의사가 없음을 명확히 표시한 경우에는 최고 없이도 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 피고들은 토지 소유권 이전 의무를 2년 이상 이행하지 못했으며, 해당 토지에 담보 신탁을 설정하고 경매가 진행되게 하는 등 소유권 이전이 사실상 불가능한 상태를 만들었으므로, 법원은 이행불능을 이유로 한 원고의 계약 해제를 적법하다고 판단했습니다.
2. 민사집행법 제227조 제3항 (압류명령의 송달) 및 제229조 제3항, 제7항 (전부명령) 채권 압류 명령은 제3채무자(이 사건에서는 피고들)에게 송달된 때 그 효력이 발생하고, 이러한 효력은 원금뿐만 아니라 압류 효력 발생 이후에 생기는 이자나 지연손해금에도 미칩니다. 전부명령은 압류된 채권을 지급에 갈음하여 압류 채권자(원고승계참가인)에게 이전시키는 것으로, 확정되어야 효력이 발생하지만, 그 효력은 제3채무자에게 송달된 때로 소급합니다. 이 사건에서 원고승계참가인이 원고의 계약금 반환 채권에 대해 압류 및 전부 명령을 받았으므로, 피고들에게 송달된 시점을 기준으로 채권의 이전 범위가 정해졌습니다.
3. 계약 해석의 원칙 (대법원 2018. 7. 20. 선고 2015다207044 판결 참조) 계약 내용에 대한 당사자들의 다툼이 있을 경우, 계약서 문언의 내용, 계약 체결 동기 및 경위, 달성하려는 목적, 당사자들의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 법원은 이 사건 계약서의 '매각'이라는 문언과 계약 체결 당시의 상황을 종합하여 피고들의 의무가 단순히 토지 사용권원 확보가 아니라 토지 소유권 이전 의무라고 해석했습니다.
4. 이행불능의 판단 기준 (대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조) 채무의 이행불능은 단순히 물리적으로 불가능한 경우만이 아니라, 사회생활의 경험칙이나 거래 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행을 더 이상 기대할 수 없는 경우를 의미합니다. 매도인이 부동산 소유권 이전 의무를 지는데 해당 부동산을 제3자에게 소유권이전등기를 해주었고, 채무자가 채무 변제 자력이 없다면 특별한 사정이 없는 한 이행불능이 됩니다. 이 사건에서 피고들이 토지에 부동산담보신탁계약을 체결하고 거액의 우선수익권이 설정되었으며, 이행 자력이 부족하다고 판단되었으므로 이행불능으로 인정되었습니다.
5. 주택법 제21조, 제22조 (사업계획승인 및 매도청구) 주택건설사업을 위해서는 필요한 토지의 사용권원 확보가 중요하며, 주택법은 사업계획승인 및 매도청구권 행사에 필요한 대지면적의 사용권원 확보 요건을 규정하고 있습니다. 피고들은 이 사건 계약의 내용이 사용권원 95% 이상 확보라고 주장했지만, 법원은 주택법상 매도청구가 가능한 요건에 비추어 볼 때 원고가 원하는 사업계획승인 및 매도청구를 위해서는 해당 기준이 충족되지 않았다고 보았습니다.
부동산 매매 등 중요한 계약을 체결할 때는 계약의 내용, 특히 매도인의 의무가 소유권 이전인지, 단순 사용권원 확보인지 등을 계약서에 명확하게 기재해야 합니다. 매도인이 계약 체결 후 장기간 소유권 이전을 하지 못하고, 매매 대상 부동산에 담보권 설정이나 경매 진행 등 소유권 이전이 객관적으로 불가능해지는 상황이 발생하면, 매수인은 매도인의 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 계약금 반환 채권 등이 발생하는데, 이 경우 채권자는 지연손해금까지 함께 청구할 수 있습니다. 채권 압류 및 전부 명령은 채무자가 제3채무자에게 가진 채권을 압류 채권자에게 직접 이전시키는 효력이 있으므로, 유사한 상황에서 발생 가능한 채권에 대해 미리 법적 조치를 검토하는 것이 중요합니다. 상대방이 자신에게 가진 다른 채권으로 상계를 주장할 수 있으므로, 관련 채무 관계를 종합적으로 파악하고 대처해야 합니다. 특히 법원의 확정 판결로 인정된 채권은 유효한 상계의 근거가 될 수 있습니다.
