임대차
원고는 피고들과 상가 임대차 계약을 체결하여 영업을 하던 중 영업 부진으로 폐업하고, 계약 기간 만료 후 임대보증금 반환을 청구하였습니다. 원고는 처음에는 계약이 더 일찍 묵시적으로 해지되었다고 주장하며 더 많은 보증금 반환을 요구(주위적 청구)했으나, 받아들여지지 않았습니다. 대신, 임대차 계약 종료 시 피고들이 작성하고 원고가 서명·날인한 보증금 반환내역서상의 금액인 62,064,620원을 반환하기로 한 정산 합의가 유효하다고 법원이 판단하여, 피고들은 원고에게 해당 금액과 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
원고는 2016년 7월 피고들과 대구 수성구의 건물 3층 상가에 대해 임대보증금 2억 원, 월차임 570만 원으로 5년 임대차 계약을 체결했습니다. 영업 부진으로 2018년 2월 월차임을 500만 원으로 감액 합의했고, 2019년 12월 영업을 폐업하고 점포를 매물로 등록했습니다. 2021년 7월 임대차 계약 기간이 종료되자 피고들은 임대보증금 2억 원에서 연체 임대료, 관리비, 원상복구비 등 총 137,935,380원을 공제한 62,064,620원을 반환하는 내용의 보증금 반환내역서를 원고에게 보냈고, 원고는 이에 도장을 찍어 다시 교부했습니다. 이후 원고는 2019년 12월 폐업 후 열쇠를 반환했고 피고들이 관리비를 청구하지 않은 점을 들어 2020년 3월경 계약이 묵시적으로 해지되었다고 주장하며 156,684,620원의 보증금 반환을 청구했습니다. 예비적으로는 2021년 7월 말경의 정산 합의에 따라 62,064,620원을 반환해야 한다고 주장했습니다. 피고들은 계약이 2021년 7월 31일 합의 해지되었고, 공제액을 제외하면 49,011,860원만 반환해야 한다고 반박했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 상가 임대차 계약이 2020년 3월경 묵시적으로 해지되었는지 여부와, 2021년 7월 말경 임대차 종료 후 임대보증금 반환 및 연체 차임 등 채무 정산에 관하여 원고와 피고들 사이에 이루어진 62,064,620원의 정산 합의가 유효한지 여부였습니다.
법원은 원고의 주위적 청구(156,684,620원 청구)를 기각하고, 예비적 청구 중 일부를 인용하여 피고들은 원고에게 연대하여 62,064,620원과 이에 대하여 2021년 8월 1일부터 2022년 7월 22일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 원고와 피고들이 각 50%씩 부담하도록 하였습니다.
법원은 원고가 주장한 2020년 3월경의 묵시적 합의 해지에 대한 증거가 부족하다고 판단하여 주위적 청구를 받아들이지 않았습니다. 그러나 임대차 계약이 2021년 7월 31일 종료된 사실과, 피고들이 작성하고 원고가 서명·날인하여 교부한 보증금 반환내역서가 존재하는 점을 근거로 62,064,620원을 반환하기로 한 정산 합의가 유효하다고 인정했습니다. 이에 따라 피고들은 정산 합의된 금액과 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
본 사건에서는 크게 두 가지 법적 원칙이 적용되었습니다. 첫째, 합의 해지 및 정산 합의의 효력입니다. 임대차 계약은 당사자 간의 합의로 해지될 수 있으며, 계약 종료 시 보증금 반환 및 연체 차임 등 채무 정산에 관한 합의가 이루어졌다면 이는 유효한 계약으로 인정됩니다. 본 사건에서 법원은 피고들이 작성하고 원고가 서명·날인한 보증금 반환내역서의 존재를 근거로, 62,064,620원을 반환하기로 하는 정산 합의가 유효하다고 판단했습니다. 이는 「민법」 제105조(임의규정) 등 계약 자유의 원칙과 관련된 법리에 해당하며, 당사자 간의 합의는 법적 구속력을 가집니다. 둘째, 지연손해금에 관한 법리입니다. 채무자가 약정된 기한 내에 채무를 이행하지 아니하여 발생한 손해에 대하여 지급하는 손해배상금을 지연손해금이라고 합니다. 본 사건에서는 정산 합의에 따라 반환해야 할 보증금에 대해 2021년 8월 1일(임대차 종료 합의일 다음날)부터 이행 지체에 대한 책임이 발생한다고 보았습니다. 「민법」 제379조(법정이율)에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상액은 원칙적으로 연 5%의 이율이 적용됩니다. 그러나 소송이 제기되어 판결이 선고되는 시점부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조(법정이율)에 따라 연 12%의 더 높은 이율이 적용됩니다. 법원이 채무의 존재 여부나 범위에 대해 항쟁함이 타당하다고 인정하는 경우에는 판결선고일까지는 「민법」상 법정이율이 적용될 수 있습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인과 임차인은 보증금 정산 내역을 명확히 확인하고 서면으로 합의하는 것이 중요합니다. 서명 날인된 문서는 강력한 증거가 되어 추후 분쟁 발생 시 법적 효력을 가질 수 있습니다. 영업 부진 등으로 계약 기간 만료 전에 가게를 폐업하더라도, 임대차 계약이 명확히 해지되지 않았다면 임대차 관계는 유지될 수 있으며, 이에 따라 월세나 관리비 등 임차인의 의무는 계속될 수 있습니다. 묵시적 합의 해지를 주장하려면 구체적인 증거가 필요하며, 단순한 열쇠 반환이나 관리비 미청구만으로는 합의 해지를 인정받기 어려울 수 있습니다. 지연손해금은 소송 기간 동안의 이자율이 법정 이자율(민법 연 5%)로 적용될 수 있으며, 판결 선고 이후에는 더 높은 이자율(소송촉진 등에 관한 특례법 연 12%)이 적용될 수 있습니다.
