주택 임대차보증금 반환 소액일 경우 임차권등기 취소 사건

임대인이 임차인에게 반환해야 할 잔여 임대차보증금이 소액이며 임대인의 변제 능력이 충분하다고 판단되어, 이전에 발령된 주택임차권등기명령의 보전 필요성이 없다고 보아 해당 명령을 취소한 사건입니다.

관련 당사자

• 신청인 A (개명 전 B): 임대인으로, 주택임차권등기명령의 취소를 신청하였습니다.
• 피신청인 D: 임차인으로, 보증금을 돌려받지 못하여 주택임차권등기명령을 신청했던 당사자입니다.

분쟁 상황

임대차 계약이 종료된 후 임차인 D는 임대인 A로부터 보증금을 제대로 반환받지 못하자 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 등기를 마쳤습니다. 이후 임대인 A는 해당 임차권등기명령의 취소를 신청하며 정산을 주장했습니다. 법원이 정산한 내용은 다음과 같습니다:

• 임대인 A가 임차인 D에게 지급해야 할 돈:
  • 임대차보증금: 2,000,000원
  • 장기수선충당금: 399,410원
  • 총 2,399,410원 (임차권등기명령 신청 비용은 임대인이 부담할 근거가 없어 인정되지 않음)
• 임차인 D가 임대인 A에게 지급해야 할 돈:
  • 미납 차임: 2023년 7월 7일부터 부동산 인도 완료일인 2023년 8월 30일까지 월 250,000원의 비율로 계산된 458,150원 (총 55일분). 임차인이 주장한 부동산 인도 지연의 임대인 책임은 인정되지 않았습니다.
  • 원상회복비용: 임차인의 사용·관리 잘못으로 인한 누수 공사비 500,000원, 장판 교체비 209,800원, 도배비 370,000원 = 총 1,079,800원. 다만, 세대전기분전반 수리비 54,400원 및 기타 실비 65,500원은 임차인 책임으로 볼 소명이 부족하여 인정되지 않았습니다.
  • 소송비용: 65,565원과 244,210원 = 총 309,775원
  • 총 1,847,725원 최종 정산 결과, 임대인이 임차인에게 반환해야 할 돈은 2,399,410원에서 1,847,725원을 제외한 551,685원이었고, 임대인은 이 중 414,060원을 공탁하여 남은 채무는 137,625원이었습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임차인에게 반환할 임대차보증금 잔액이 소액이고 임대인의 변제 능력이 충분할 경우, 기존에 발령된 주택임차권등기명령을 계속 유지해야 할 필요성이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

이 법원 2023카임2 주택임차권등기 신청사건에 관하여 2023년 8월 29일에 한 주택임차권등기명령을 취소한다. 소송비용은 각자 부담한다.

결론

법원은 임대인 A가 임차인 D에게 반환해야 할 최종 금액이 551,685원이고, 이 중 414,060원을 공탁하여 남은 채무가 137,625원이라고 계산했습니다. 또한, 임대인 소유의 임대차 목적물에 다른 담보권이 설정되어 있지 않아 임대인에게 충분한 변제 능력이 있다고 보았습니다. 이에 따라 남은 채무가 소액이고 임대인의 변제 능력이 확실하여 임차권등기가 없더라도 임차인이 남은 금액을 받는 것이 곤란하다고 평가할 수 없다고 판단하여, 주택임차권등기명령을 계속 유지할 보전의 필요성이 인정되지 않아 임대인의 신청을 받아들여 주택임차권등기명령을 취소했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택임대차보호법에 따른 '주택임차권등기명령'과 그 '보전의 필요성'에 대한 법원의 판단이 핵심입니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)​: 이 법은 임차인이 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 경우를 대비하여, 임차인이 법원에 신청하여 주택임차권등기를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 등기는 임차인이 해당 주택에서 다른 곳으로 이사 가더라도 '대항력'과 '우선변제권'을 유지할 수 있도록 하여 보증금을 안전하게 보호하는 중요한 제도입니다. 즉, 이사로 인해 임차인의 권리가 사라지는 것을 막아주는 역할을 합니다.
• 보전의 필요성: 임차권등기명령은 임차인의 보증금 반환 채권이 제대로 회수되지 못할 위험이 있을 때 임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 따라서 법원은 이 임차권등기가 실제로 계속 유지될 필요성, 즉 '보전의 필요성'이 있는지를 판단합니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 반환해야 할 금액이 137,625원으로 매우 적고, 임대인 소유의 임대차 목적물에 다른 담보권이 없는 점 등을 고려하여 임대인의 변제 능력이 충분하다고 보았습니다. 이는 임차인이 남은 소액의 보증금을 돌려받는 데 어려움이 없을 것이라는 의미이며, 결국 임차권등기를 유지할 '보전의 필요성'이 없다고 판단하게 된 근거가 되었습니다. 다시 말해, 이미 임차인의 보증금 회수가 충분히 가능한 상황이라면, 굳이 임대인의 부동산에 임차권등기를 유지할 실익이 없다고 본 것입니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

• 정확한 보증금 정산: 임대차 계약이 끝날 때 임대인과 임차인은 미납 차임, 관리비, 공과금, 원상회복 비용 등 모든 정산 내역을 투명하고 정확하게 확인해야 합니다. 예상되는 분쟁을 줄이기 위해 모든 항목에 대해 서면 기록이나 증거(사진, 영수증 등)를 남기는 것이 중요합니다.
• 원상회복 의무의 범위 이해: 임차인은 주택을 사용하면서 발생하는 자연스러운 마모나 훼손에 대해서는 원상회복 의무를 지지 않습니다. 하지만 임차인의 고의나 중과실로 인한 손상에 대해서는 수리 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 계약서에 명시된 원상회복 조항을 잘 확인하고, 입주 시점의 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.
• 임차권등기명령의 활용 및 한계: 임대차가 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 임차인이 이사를 가야 할 상황이라면, 임차권등기명령 제도를 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 그러나 이 사건처럼 임대인이 반환할 금액이 매우 소액이고, 임대인의 재정 상태가 충분하여 임차인이 보증금을 회수하는 데 어려움이 없을 것이라고 법원이 판단한다면, 임차권등기가 취소될 수도 있다는 점을 알아두어야 합니다.
• 공탁 제도의 이해: 임대인 입장에서 보증금 반환 의무를 다했지만 임차인과의 정산 금액이 불일치하여 수령을 거부하거나 임차인과 연락이 닿지 않는 경우 등에는, 법원에 잔여 보증금을 공탁하여 법적으로 변제를 인정받을 수 있습니다. 이는 채무 불이행의 위험을 줄이고 분쟁을 원만하게 해결하는 데 도움이 됩니다.