기타 금전문제
피고 D는 2021년 6월 F와 임대차 계약을 맺고 임대차보증금 6억 6천만 원에 이 사건 주택을 임차했습니다. 같은 해 7월 확정일자를 받고 주택을 인도받았으며, 주소를 "<주소>, 6동"으로 기재하여 전입신고를 마쳤습니다. 이후 G이 F로부터 주택을 매수했고, 원고 A은행은 G에게 6억 8천만 원을 대출해주면서 이 사건 주택에 근저당권을 설정했습니다. G이 보증금을 반환하지 못하자 피고는 임차권등기명령을 신청하고, 주택에 대한 강제경매가 개시되어 피고에게 실제 배당액 전액인 6억 5,447만 2,678원이 배당되었습니다. 이에 원고 A은행은 피고의 전입신고가 등기부상 주소와 달라 유효한 공시방법이 아니며, 근저당 설정 당시 피고가 거주하지 않았다고 주장하며 배당 이의 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.
임대인 F와 임차인 D 사이에 임대차 계약이 체결된 후, 주택의 소유권이 G에게 넘어갔습니다. G은 원고 A은행으로부터 대출을 받으며 주택에 근저당권을 설정했습니다. 이후 G이 임차인 D에게 임대차보증금을 반환하지 못하게 되자, D는 임차권등기명령을 신청하고 해당 주택에 대한 강제경매가 개시되었습니다. 경매 절차에서 배당액 6억 5천 4백여만 원 전액이 선순위 임차인으로 인정된 D에게 배당되자, 후순위 근저당권자인 A은행은 D의 전입신고 주소 불일치와 실제 거주 여부를 문제 삼으며 D의 대항력을 부정하고 자신에게 배당되어야 한다며 배당이의 소송을 제기했습니다.
임차인이 등기부상 건물 표시와 다르게 주소("제6동 제1층 제1호" 대신 "6동")를 기재하여 전입신고를 마친 것이 주택임대차보호법상 대항력 요건인 "적법한 공시방법"에 해당하는지 여부와 원고가 근저당권을 설정할 당시 임차인이 이 사건 주택에 거주하고 있지 않았다는 주장이 사실인지, 그리고 점유를 상실했는지 여부에 따라 임차인 D가 대항력 있는 임차인으로서 배당을 받을 권리가 있는지 여부가 쟁점입니다.
법원은 원고 주식회사 A은행의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 D에 대한 배당액 654,472,678원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 654,472,678원으로 경정해달라는 원고의 청구를 받아들이지 않은 것입니다.
법원은 피고의 전입신고가 일반 사회 통념상 해당 임대차 건물의 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는 유효한 공시방법에 해당한다고 판단했습니다. 특히, 이 사건 주택이 단독주택으로 1세대가 사용하는 건물이라는 점을 등기부, 건축물대장, 외관, 현황 등을 통해 충분히 확인할 수 있으므로, 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 "6동"이라는 전입신고 주소가 "제6동 제1층 제1호"를 의미하는 것으로 인식할 수 있다고 보았습니다. 또한, 원고가 최선의 주의를 다하지 않아 임차인의 존재를 알지 못했다는 사정만으로 전입신고가 부적합하다고 보지 않았습니다. 점유와 관련해서는, 피고가 임대차 계약 기간 만료 전이거나 보증금을 반환받지 못한 상태에서 스스로 점유를 포기할 특별한 사정이 없고, 임차권등기명령 신청 및 관리비 납부 등 임차권 유지를 위한 대응을 한 점을 들어 임차권등기가 마쳐질 때까지 계속 점유하고 있었다고 인정했습니다. 따라서 피고는 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인에 해당한다고 결론 내렸습니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
