임대차
원고(임차인) A는 기존 임대인 D와 임대차 계약을 맺고 거주하던 중 계약 만료 전 갱신 거절 의사를 통보했습니다. 이후 주택 소유주가 D에서 피고 C로 변경되었고, 원고 A는 새로운 임대인인 피고 C에게도 갱신 거절 의사를 통보했습니다. 계약 만료일이 지난 후 주택을 인도했음에도 불구하고, 피고 C는 갱신 거절 통보를 받지 못하여 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 원고 A가 적법하게 갱신 거절 통보를 했고 주택을 인도했으므로, 피고 C는 원고 A에게 임대차보증금 6억 6천만 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 A(임차인)는 2021년 6월 21일 D와 임대차보증금 6억 6천만 원에 임대차 계약을 체결하고 2023년 7월 25일까지 거주하기로 했습니다. 계약 만료를 앞둔 2023년 4월 6일 원고 A는 기존 임대인 D에게 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 통보했습니다. 이후 2023년 4월 20일 피고 C가 D로부터 해당 주택을 매수하여 새로운 임대인이 되었고, 원고 A는 2023년 6월 2일 피고 C에게도 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 통보를 다시 했습니다. 원고 A는 계약 만료일이 지난 2023년 8월 3일 주택을 피고 C에게 인도했으나, 피고 C는 자신은 갱신 거절 통보를 받지 못했으므로 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 계약이 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었는지 여부와 주택 인도가 완료된 상황에서 새로운 임대인의 임대차보증금 반환 의무 발생 시기 및 그에 따른 지연손해금 지급 여부가 주요 쟁점입니다.
법원은 피고 C가 원고 A에게 임대차보증금 6억 6천만 원을 지급하고, 이에 대하여 주택 인도 완료 다음 날인 2023년 8월 4일부터 이 사건 지급명령이 송달된 날인 2023년 9월 6일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
임차인이 임대차 계약 갱신 거절 의사를 종전 임대인과 새로운 임대인 모두에게 적법한 시기에 통보하였으므로, 임대차 계약은 기간 만료로 종료되었다고 법원은 판단했습니다. 따라서 새로운 임대인(승계인)은 임차인에게 임대차보증금과 주택 인도 완료 다음 날부터 발생한 지연손해금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 이 법률은 임대인(집주인)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인(세입자)에게 계약 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 임차인 또한 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존과 같은 조건으로 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된 것으로 봅니다. 이 사건에서는 원고 A(임차인)가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 종전 임대인 D와 새로운 임대인 피고 C 모두에게 갱신 거절 의사를 명확히 통보했으므로, 묵시적 갱신이 이루어지지 않았다고 법원은 판단했습니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제4항 임차한 주택의 소유권이 바뀌어 새로운 주인이 생기더라도, 새로운 주인(양수인)은 기존 임대인(집주인)의 지위를 그대로 승계한 것으로 봅니다. 따라서 이 사건에서 피고 C는 D로부터 주택을 매수함으로써 임대인의 지위를 승계하였으므로, 원고 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다.
민법 제379조(법정이율) 돈을 빌려주거나 받을 권리가 있을 때, 특별한 약정이 없다면 법으로 정해진 이자율은 연 5%입니다. 이 사건에서는 주택 인도 완료 다음 날부터 소송 시작 전까지의 기간에 대해 이 법정이율이 적용되었습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율) 금전(돈)을 지급하라는 법원의 판결이 내려질 경우, 소송이 제기된 이후부터 돈을 다 갚는 날까지의 지연손해금(이자를 늦게 낸 것에 대한 벌금 성격의 돈) 이율은 연 12%로 정해져 있습니다. 이 사건에서는 지급명령이 송달된 날 다음 날부터 돈을 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되어 지연손해금을 계산하게 됩니다.
임대차 계약 기간 만료를 앞두고 계약을 갱신하지 않을 계획이라면, 주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 임대인에게 명확하게 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 '묵시적 갱신'이 될 수 있습니다. 임대인이 변경(주택 매매 등)될 예정이거나 이미 변경된 경우, 기존 임대인과 새로운 임대인 모두에게 갱신 거절 의사를 명확히 전달하여 분쟁의 소지를 사전에 없애는 것이 중요합니다. 갱신 거절 통보 시에는 내용증명 우편, 문자 메시지, 카카오톡 메시지 등 기록이 남는 방법으로 통보하고, 상대방이 해당 통보 내용을 확인했음을 증명할 수 있는 자료를 반드시 확보해 두는 것이 좋습니다. 임대차보증금 반환은 임차인이 주택을 임대인에게 인도하는 것과 동시에 이루어지는 것이 원칙입니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 주택 인도를 완료한 시점 다음 날부터 임대인에게 지연손해금(법정 이자)이 발생할 수 있으므로, 임차인은 주택 인도를 명확히 하는 증거를 남겨두어야 합니다.
