분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
이 사건은 고흥군이 태양광발전시설을 운영하는 주식회사 A에 대해 콘크리트로 포장된 인버터 설치대 부지의 원상회복을 명령한 처분이 적법한지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 주식회사 A는 해당 부지가 적법한 개발행위허가를 통해 준공되었음에도 불구하고 고흥군이 원상회복명령을 내렸다고 주장했습니다. 법원은 고흥군의 원상회복명령이 의무를 부과하는 행정처분임에도 불구하고, 행정절차법상 사전통지 및 의견 제출 기회를 주지 않았다는 절차적 위법을 인정하여 원상회복명령을 취소했습니다.
주식회사 B는 2017년 11월 13일 고흥군에 태양광발전을 위한 건물 신축 신고와 토지형질변경 및 공작물 설치 개발행위허가를 신청하여 2018년 5월 28일 허가를 받았습니다. 이후 허가 명의는 주식회사 B에서 주식회사 A로 변경되었고, 2020년 10월 23일 주식회사 A는 개발행위에 대한 준공검사필증을 교부받았습니다. 준공검사필증에는 인버터 설치대가 허가 내용과 동일하게 기재되어 있었습니다. 그런데 2022년 7월 1일, 고흥군은 주식회사 A에게 수상태양광 발전시설 중 인버터 설치대 부지가 적법한 형질변경허가 없이 콘크리트로 포장되어 있으므로 2022년 8월 16일까지 원상회복하라는 명령을 내렸습니다. 고흥군은 이 통지가 사전통지에 불과하다고 주장했으나, 주식회사 A는 해당 통지를 의무를 부과하는 '처분'으로 인식하고 사전통지 및 의견제출 기회를 주지 않은 절차적 위법과 실체적 위법을 이유로 처분 취소 소송을 제기했습니다.
고흥군이 주식회사 A에 내린 원상회복명령이 행정소송의 대상이 되는 '처분'에 해당하는지 여부와, 만약 처분에 해당한다면 사전통지 및 의견제출의 기회 부여 등 행정절차법상의 절차를 준수했는지 여부가 주요 쟁점입니다.
법원은 피고 고흥군수가 2022년 7월 1일 원고 주식회사 A에게 내린 원상회복명령 처분을 취소했습니다.
재판부는 고흥군의 원상회복명령이 주식회사 A에게 의무를 부과하는 행정처분에 해당하며, 행정절차법에서 정한 사전통지 및 의견 제출 기회를 제공하지 않은 채 내려진 절차상 위법한 처분이라고 판단했습니다. 따라서 법원은 원상회복명령의 실체적 위법 여부에 대해서는 더 나아가 판단할 필요 없이, 절차적 위법성만으로도 해당 처분이 위법하여 취소되어야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 주로 행정절차법상 사전통지 및 의견 제출 기회 부여 원칙과 행정소송법상 '처분'의 개념이 중요하게 다루어졌습니다.
행정소송법 제2조 제1항 제1호 (처분): 행정청의 행위가 항고소송의 대상이 되는 '처분'에 해당하는지는 추상적으로 결정할 수 없으며, 관련 법령의 내용, 행위의 주체·내용·형식·절차, 상대방에게 미치는 불이익, 그리고 상대방의 인식가능성과 예측가능성을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단해야 합니다. 이 사건에서 법원은 고흥군의 원상회복명령 통지가 구체적이고 확정적인 의무를 부과하는 것으로서 '처분'에 해당한다고 보았습니다.
행정절차법 제21조 제1항, 제22조 제3항 (사전통지 및 의견제출): 행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 불이익 처분을 할 때에는 처분의 내용, 법적 근거, 의견 제출 기회 등을 미리 통지해야 합니다. 이는 헌법상 적법절차원칙을 구현하는 것으로, 이 절차를 거치지 않은 처분은 예외적인 경우가 아니라면 위법하여 취소될 수 있습니다. 고흥군이 이 절차를 지키지 않아 원상회복명령이 위법하다고 판단된 이 사건의 핵심 법리입니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제133조 제1항: 이 법률은 개발행위허가를 받지 않거나 허가 내용과 다르게 개발행위를 한 경우 허가권자가 원상회복을 명할 수 있는 근거를 규정하고 있습니다. 피고 고흥군수가 원상회복명령을 내린 법적 근거이나, 이 사건에서는 절차적 위법으로 인해 이 조항의 실체적 적용 여부까지는 판단되지 않았습니다.
건축법 제14조 제1항, 제2항, 제11조 제5항 제3호: 건축물의 신축 신고 및 개발행위허가 의제 등에 관한 규정으로, 이 사건 태양광발전시설의 건축 및 개발행위허가 과정에서 적용되었습니다.
행정청으로부터 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 내용의 통지를 받았다면, 해당 통지가 단순히 안내나 사전 통지에 불과한지 또는 법적 효과를 발생시키는 '처분'인지 신중하게 검토해야 합니다. 만약 처분이라면, 행정청은 반드시 사전에 처분 내용, 법적 근거, 의견 제출 방법 등을 통지하고 당사자에게 의견을 제출할 기회를 주어야 합니다. 이러한 절차가 지켜지지 않은 채 내려진 처분은 그 내용이 타당하더라도 절차적 위법을 이유로 취소될 수 있습니다. 또한, 개발행위허가, 변경허가, 준공검사 등의 모든 행정 과정에서 주고받은 서류를 철저히 보관하여 추후 분쟁 발생 시 근거 자료로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 특히, 허가된 시설물의 세부 내용이 문서에 명확히 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
