임대차
원고(임차인)가 재건축사업의 관리처분계획 인가 고시로 인해 피고(임대인)의 상가 사용수익권이 상실되었으므로 임대차계약의 효력이 없어지고, 이에 따라 고시 이후 지급한 차임 3,300만 원은 부당이득에 해당하여 반환되어야 한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 임대차계약이 유효하게 유지된다고 보아 원고의 청구를 기각한 사건입니다.
원고는 2017년 9월 8일 피고와 상가 임대차 계약을 맺고 마트를 운영했습니다. 이후 해당 상가 부지는 D주택재건축정비사업조합의 재건축 사업 구역에 포함되었고, 2020년 3월 12일 관리처분계획 인가가 고시되었습니다. 조합은 원고에게 상가 인도를 요구하는 소송을 제기하여 2020년 9월 18일 승소 판결을 받았고, 항소 및 상고는 기각되거나 취하되었습니다. 결국 원고는 2021년 10월 29일 조합과 2021년 11월 30일까지 상가를 인도하기로 합의했습니다. 원고는 관리처분계획 고시일인 2020년 3월 12일 이후 피고가 상가 사용수익권을 상실했다고 주장하며, 그 이후 피고에게 지급한 차임 합계 3,300만 원 상당의 부당이득 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.
재건축 사업의 관리처분계획 인가 고시 이후 임대인의 목적물 사용수익권 상실을 이유로 임대차계약의 효력이 상실되는지 여부 및 임차인이 임대인에게 지급한 차임이 부당이득에 해당하는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 기각했으며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 임대차 계약은 임대인이 목적물에 대한 소유권이나 처분권한을 반드시 가져야 하는 것이 아니며, 임차인이 목적물을 사용·수익하고 있었다면 계약의 목적을 달성할 수 없는 사정이 발생하더라도 특별한 사정이 없는 한 계약이 소급하여 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다. 또한, 구 「도시 및 주거환경정비법」에서도 정비사업으로 임차권 설정 목적을 달성할 수 없는 경우를 계약 해지사유로 규정할 뿐 계약의 효력상실 사유로 규정하지 않고 있습니다. 따라서 관리처분계획 인가 고시와 같은 사정만으로는 임대차계약의 효력이 상실되거나 임대인의 차임 수령권한이 상실된다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 부당이득반환 청구를 기각했습니다.
임대차 계약의 본질: 임대차 계약은 임대인이 목적물에 대한 소유권이나 처분권을 반드시 가져야 하는 것이 아니며, 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하는 것만으로 유효하게 성립합니다(대법원 1965. 5. 31. 선고 65다562 판결 참조). 이는 임대인이 나중에 소유권을 상실하더라도 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니라는 법리를 나타냅니다. 계약의 효력 상실 시점: 임대차계약이 유효하게 성립하고 임대인이 목적물을 인도하여 임차인이 사용·수익하고 있었다면, 그 후에 계약의 목적을 달성할 수 없는 사정이 발생하더라도 특별한 사정이 없는 한 계약이 소급하여 무효가 되지는 않습니다(대법원 1991. 3. 27. 선고 88다카30702 판결 참조). 구 「도시 및 주거환경정비법」 제70조 제1항 (현행 「도시 및 주거환경정비법」 제98조 제1항): 이 조항은 "정비사업의 시행으로 인하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 이는 계약 해지권을 부여하는 것이지, 계약의 효력 자체가 상실되는 것을 의미하지 않습니다. 법원은 이 조항을 근거로 관리처분계획 인가 고시만으로는 임대차계약의 효력이 상실된다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
재건축이나 재개발과 같은 정비사업 구역 내 임대차 계약의 경우, 관리처분계획 인가 고시만으로 임대차 계약의 효력이 자동으로 상실되는 것은 아닙니다. 임차인은 구 「도시 및 주거환경정비법」 제70조 제1항(현재 「도시 및 주거환경정비법」 제98조 제1항)에 따라 정비사업으로 인해 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 경우 임대차 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 다만, 계약 해지는 임차인의 권리이지, 계약 효력 자체가 상실되는 것은 아닙니다. 이러한 상황에서는 임대차 계약의 해지, 보증금 반환, 권리금 손실 보상 등 복합적인 문제가 발생할 수 있으므로 관련 법률 및 규정을 정확히 이해하고 대응하는 것이 중요합니다. 임차인이 임대차 목적물인 상가를 계속 사용·수익하고 있다면, 관리처분계획 고시 이후에도 특별한 사정이 없는 한 차임 지급 의무가 유지될 수 있습니다.
