임대차
원고는 피고의 건물에서 약국을 운영하던 임차인으로, 임대차 계약 종료 후 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하려 했으나 피고인 임대인이 이를 거절하여 분쟁이 발생했습니다. 원고는 임대차보증금 반환과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구했고, 피고는 미지급 관리비, 상가 인도 지연 손해배상 등으로 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 피고가 원고에게 일부 임대차보증금과 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 지급하라고 판결하되, 임차인의 인도 지연에 따른 손해배상액은 감액하고, 임대인의 권리금 손해배상 책임 역시 일부 제한했습니다.
원고는 2009년부터 피고 소유의 건물에서 약국을 운영해왔으며, 2014년에 갱신 계약을 체결하여 2019년 5월 15일까지 임대차 계약이 자동 연장되었습니다. 피고는 2019년 4월 11일 임대차 계약 종료 및 갱신 거절을 통보했고, 이에 원고는 2019년 4월 30일 신규 임차인 G와 권리금 5억 7천만 원에 권리금 계약을 체결하고 피고에게 G를 주선했습니다. 그러나 피고는 G가 신규 임차인으로 부적절하다는 이유로 임대차 계약 체결을 거절했습니다. 이후 피고는 원고에게 상가 인도를 요구하는 소송을 제기하여 승소했고, 원고는 2021년 1월 31일 상가를 피고에게 인도했습니다. 이 과정에서 임대차보증금 반환 범위와 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 여부를 두고 법적 분쟁이 발생했습니다.
임대차보증금 반환 채무의 범위 및 공제 항목 인정 여부, 임차인의 상가 인도 지체로 인한 손해배상 예정액의 약관규제법상 유효성 및 감액 여부, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임 발생 여부, 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 조항의 적용 여부, 권리금 손해배상액의 산정 기준 및 책임 제한 여부
피고는 원고에게 총 411,401,880원을 지급해야 합니다. 이 중 5,222,680원에 대해서는 2021년 2월 16일부터 2023년 4월 27일까지 연 6%, 406,179,200원에 대해서는 2021년 7월 20일부터 2023년 4월 27일까지 연 5%의 이자를 지급하고, 각 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 가산하여 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 3/7, 피고가 4/7을 부담합니다.
법원은 임대차보증금 4억 4천만 원에서 미지급 관리비 등 32,926,098원, 상가 인도 지체 손해배상금 143,500,000원(205,000,000원에서 70%로 감액), 채권양도금 200,000,000원, 변제공탁금 58,351,222원을 공제한 5,222,680원을 피고가 원고에게 반환해야 한다고 판단했습니다. 또한, 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해한 사실을 인정하여, 상가건물 임대차보호법에 따라 권리금 손해배상 책임을 인정했습니다. 손해배상액은 신규 임차인과의 권리금 계약 금액 5억 7천만 원과 임대차 종료 당시 감정된 권리금 5억 772만 4천원 중 낮은 금액인 5억 772만 4천원으로 산정하고, 임대인의 기여 및 법 신설 시기 등을 고려하여 피고의 책임을 80%로 제한, 4억 617만 9천 200원을 지급하라고 판결했습니다.
이 사건은 주로 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')과 민법의 여러 조항에 따라 판단되었습니다.
상가임대차법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등)는 임대인이 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 입힌 경우 손해를 배상할 책임이 있으며, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서 피고의 신규 임차인 주선 거절은 권리금 회수 방해로 인정되어 손해배상 책임이 발생했습니다.
상가임대차법 제10조의5는 대규모점포 등 권리금 보호 규정의 적용이 제외되는 경우를 명시하고 있습니다. 법원은 이 사건 건물이 용역제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3,000㎡ 미만이므로 상가임대차법상 권리금 보호 규정이 적용된다고 판단했습니다.
상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 '영업 시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치'라고 정의하며, '장소적 이점' 즉 바닥권리금도 권리금에 포함된다고 명확히 했습니다.
민법 제398조 제2항은 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 이를 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 임차인의 상가 인도 지연에 따른 손해배상 예정액이 과다하다고 보아 법원의 직권으로 감액되었습니다.
또한, 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호는 약관의 정의를 내리고 있는데, 이 사건 임대차 계약서는 개별적 합의로 작성된 것으로 보아 약관규제법의 적용 대상이 아니라고 판단되었습니다.
원칙적으로 임차인의 상가 인도의무와 임대인의 임대차보증금 반환의무는 동시이행 관계이나, 임대인이 보증금 반환 이행을 제공했다고 판단되는 경우 임차인의 인도 의무 지체가 인정될 수 있습니다.
임대차 계약 종료를 원하거나 갱신을 거절할 경우, 임대인과 임차인 모두 법에서 정한 기간 내에 상대방에게 명확히 통보해야 합니다. 상가 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 보호받으므로, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없습니다. 신규 임차인의 자력 부족 등을 이유로 계약을 거절하려면 객관적인 증거가 필요합니다. 임차인의 상가 인도의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 일반적으로 동시이행 관계이며, 계약서상 선이행 의무 조항이 있더라도 약관규제법 위반 여부나 실제 이행 제공 여부에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 손해배상 예정액이 과도한 경우 법원은 민법에 따라 이를 감액할 수 있으므로, 손해 발생에 양측의 과실이 있거나 금액이 부당하게 높다고 판단되면 감액을 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 규정의 적용 여부를 결정하는 대규모 점포 기준(3,000㎡ 이상)은 '용역제공장소'를 제외한 매장 면적 합계로 판단되므로, 본인의 상가가 대규모 점포에 해당하는지 정확히 확인해야 합니다.
