손해배상
원고는 임대인으로서 피고와 건물 임대차 계약을 맺었는데 계약 특약으로 피고가 임차인이 사용할 전기 400KW를 문제없이 공급하고 분전기 설치 의무를 지기로 했습니다 그러나 피고는 분전기 설치만으로 전기 공급에 문제가 없을 것이라고 착각하여 특약사항을 이행하지 못하게 되자 계약 취소를 통보하고 계약금을 반환했습니다 이에 원고는 계약 위반을 주장하며 계약금 상당의 위약금을 청구했고 법원은 피고에게 중대한 과실이 있다고 보아 계약 해제 책임을 인정했습니다 다만 위약금 액수가 과도하다고 판단하여 원고가 청구한 21,818,182원 중 1,000만 원만 인정했습니다
원고 A 주식회사는 2020년 12월 18일 피고 D와 약 170평의 토지 및 건물에 대해 임대차 계약을 체결했습니다 임대차보증금은 5,000만 원, 월세는 360만 원, 임대차 기간은 2021년 2월 1일부터 2023년 1월 31일까지였습니다 계약 특약사항 제3항에는 피고가 임차인인 원고의 전기 사용(400KW 예정)에 지장이 없도록 하고 자신의 비용으로 분전기를 설치할 의무를 부담하며 원고는 칸막이 제거 및 설치 공사 비용을 부담하기로 약정되어 있었습니다 하지만 피고는 분전기 설치만으로 전기 사용에 문제가 없을 것이라고 착각하여 약정을 한 것이라고 주장하며 특약사항 제3항에 대한 착오를 이유로 임대차 계약 취소를 통지하고 계약금을 반환했습니다 이에 원고는 피고의 유책사유로 계약이 해제되었다며 계약서 제7조에 따라 계약금 21,818,182원을 위약금으로 청구했습니다
임대차 계약의 특약사항인 전기 시설 관련 의무를 피고가 제대로 이행하지 못하게 된 것이 피고의 책임 있는 사유로 인한 계약 위반에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다 또한 계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 계약금을 전액 지급해야 하는지와 손해배상 예정액이 과도할 경우 법원이 이를 감액할 수 있는지에 대한 판단도 중요했습니다
법원은 피고가 임대차 계약 특약사항을 이행하지 못해 계약이 해제된 것에 대해 피고에게 중대한 과실이 있다고 보아 피고의 계약 위반 책임을 인정했습니다 그러나 계약금 전액인 21,818,182원을 위약금으로 지급하는 것은 과도하다고 판단하여 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상 예정액을 감액하여 1,000만 원 및 지연이자를 원고에게 지급하라고 판결했습니다 소송비용은 원고와 피고가 각각 절반씩 부담하도록 했습니다
법원은 임대차 계약의 특약사항 이행 불능에 대한 피고의 중대한 과실을 인정하여 계약 위반 책임을 물었으나 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단하여 실제 발생할 손해액, 계약 체결 경위, 계약금 액수 등을 종합적으로 고려해 위약금 액수를 1,000만 원으로 감액 조정했습니다
민법 제398조 제2항은 '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다'고 규정하고 있습니다 이는 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상 예정액을 정한 동기 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 거래 관행과 경제 상태 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 일반 사회 관념에 비추어 그 예정액의 지급이 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정될 때 적용됩니다 이 사건에서 법원은 피고의 계약 불이행에 대한 책임은 인정하면서도 원고가 청구한 위약금(계약금 상당액)이 여러 사정에 비추어 과도하다고 판단하여 위 규정에 따라 위약금을 1,000만 원으로 감액했습니다 이는 계약서에 명시된 위약금이라 할지라도 그 액수가 지나칠 경우 법원의 직권으로 조정될 수 있음을 보여주는 사례입니다
임대차 계약을 체결할 때는 특히 특약사항에 대해 신중하게 검토해야 합니다 전기, 수도, 가스 등 시설 사용과 관련된 특약은 사전에 충분히 확인하고 해당 시설을 설치하거나 변경하는 데 필요한 절차, 비용, 가능 여부 등을 미리 파악해야 합니다 만약 특정 시설의 설치나 사용에 대해 명확하지 않은 부분이 있다면 계약 전에 전문가에게 문의하거나 관련 기관에 확인하여 오해나 착오를 방지해야 합니다 계약서에 위약금 조항이 있는 경우 계약 불이행 시 발생할 수 있는 손해배상 예정액이 합리적인 수준인지 미리 확인하는 것이 좋습니다 법원은 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 감액할 수 있으므로 실제 발생할 것으로 예상되는 손해액과 위약금 액수를 비교해보고 과도하다고 판단될 경우 법원에 감액을 요청할 수 있다는 점을 알아두세요
