행정
원고들은 자신들이 소유했던 토지들의 2019년도 개별공시지가가 부당하게 높게 책정되었다며 해당 결정을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 특히 토지들이 폭이 넓은 도로에 인접해 있지 않고 중간에 광주광역시 소유의 유휴토지가 있어 실질적으로는 '맹지'(도로에 접하지 않아 건축 등이 어려운 토지)에 해당한다고 주장했습니다. 또한 인근 토지에 비해 개별공시지가가 지나치게 높게 산정되었고 지가 상승 요인 없이 과도하게 인상되었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 대부분의 토지에 대해 도로접면을 '광대한면'으로 판단한 것이 정당하며, 지가 상승 역시 과거 잘못된 분류를 바로잡는 과정에서 발생한 것이므로 위법하지 않다고 보고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고들은 2019년 6월 13일 자신들이 소유하고 있던 토지들을 매도했습니다. 이에 앞서 피고인 광주광역시 서구청장은 2019년 5월 31일 해당 토지들의 2019년도 개별공시지가를 결정하고 공시했습니다. 원고들은 2019년 6월 13일 이 결정에 대해 이의신청을 제기했습니다. 피고는 제6토지에 대해서는 도로접면을 '광대한면'에서 '맹지'로 변경하여 개별공시지가를 조정했지만, 나머지 토지들에 대한 이의신청은 기각했습니다. 원고들은 이에 불복하여, 자신들의 토지가 폭 25m 이상 도로와 도로구역선에 접해 있더라도 실제로는 광주광역시 소유의 유휴토지가 가로막고 있어 도로 접근성이 없는 '맹지'로 보아야 하며, 따라서 개별공시지가가 과도하게 높게 산정되었다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 또한 인근 토지들과 비교해 지나치게 높은 가격이라는 주장도 함께 했습니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.
재판부는 대부분의 토지에 대해 중간에 광주광역시 소유의 유휴토지가 있더라도 도로법에 따른 도로점용허가를 통해 대로로 진입하는 출입로 개설이 가능하다고 판단하여 '광대한면'으로 분류한 것이 정당하다고 보았습니다. 실제로 다른 토지 소유자가 유사한 방식으로 도로점용허가를 받아 건축허가를 받은 사례도 있었습니다. 또한, 개별공시지가의 큰 상승은 과거 토지 분류 오류('군사기지 및 군사시설보호구역, 비행안전구역'으로 잘못 분류)를 2019년에 '기타지역'으로 바로잡는 과정에서 발생한 것이며, 인근 토지의 공시지가 역시 이후 비슷한 수준으로 상승했으므로 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않았습니다.
• 구 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제8항 및 같은 법 시행령 제17조 제1항: 이 법령들은 국토교통부장관이 정하는 '개별공시지가 조사·산정지침'에 따라 개별공시지가를 조사하고 산정하는 근거가 됩니다. 지침에는 토지특성 항목별 조사 요령이 포함되어 있으며, 특히 도로접면 조건은 토지의 이용가치에 미치는 영향을 고려하여 산정됩니다. • ‘개별공시지가 조사·산정지침’상 도로접면 판단 기준: 이 지침은 토지특성 조사 시 도로접면을 '광대한면'(폭 25m 이상 도로에 접한 경우) 또는 '맹지'(이륜자동차 통행 불가 도로에 접하거나 도로에 접하지 않은 경우) 등으로 구분합니다. 이때 도로는 인도를 포함한 폭을 기준으로 하며, 원칙적으로 사실상 이용되는 현황도로를 기준으로 하되, 일시적·잠정적인 상황만으로 판단하지 않습니다. 대법원은 도로접면 판단 시 도로로 직접 차량 출입이 가능한지 여부보다는 해당 도로를 도로 본래 기능대로 사용할 수 있는지 여부를 기준으로 판단해야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2006. 9. 8. 선고 2006두9276 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 97누16138 판결 등 참조). • 도로법 제2조, 제6조: 이 법은 '도로'의 정의(차도, 보도 등 시설로 구성된 것)와 '도로구역'의 정의(도로를 구성하는 일단의 토지로서 결정된 구역)를 규정합니다. 판례에서는 쟁점토지가 이 사건 도로의 도로구역선에 접해 있다는 사실을 중요하게 판단했습니다. • 도로법 제61조, 같은 법 시행령 제54조, 제55조 및 광주광역시 서구 도로점용 허가 및 점용료 징수 조례: 도로법 제61조는 도로점용허가에 관한 규정입니다. 이 조항에 따르면, 도로관리청의 재량에 따라 도로구역 내 유휴토지에 대해서도 진입도로 설치를 위한 도로점용허가가 가능할 수 있습니다. 판례는 중간에 유휴토지가 있더라도 법령상 도로점용을 금지할 제한 사유를 찾기 어렵고, 실제 다른 토지 소유자가 도로점용허가를 받아 건축허가를 받은 사례를 들어 쟁점토지도 유휴토지를 통한 대로 출입이 가능하다고 보았습니다. 이는 해당 토지의 이용가치에 영향을 미쳐 '광대한면'으로 판단하는 근거가 됩니다.
• 개별공시지가에 이의가 있다면, 행정기관의 결정에 대해 이의신청을 제기할 수 있습니다. 이의신청이 일부라도 받아들여질 가능성이 있으므로 신중하게 준비해야 합니다. • 토지의 도로접면 조건은 토지의 이용가치와 지가에 크게 영향을 미칩니다. 맹지와 같이 직접 도로에 접하지 않은 것처럼 보여도, 실제 도로법에 따른 도로점용허가 등을 통해 차량 출입이 가능하다면 '맹지'로 평가되지 않을 수 있습니다. • 토지 특성 조사 시 공시지가 변동 요인을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 과거 잘못된 토지 분류가 수정되는 경우 공시지가가 크게 변동될 수 있으며, 이는 정당한 산정으로 인정될 수 있습니다. • 인근 토지의 공시지가와 비교하여 과도한 차이가 난다고 생각된다면, 해당 인근 토지의 공시지가 산정 요인과 과거 변동 내역도 함께 확인해야 합니다. 인근 토지의 공시지가도 나중에 조정될 수 있기 때문입니다. • 토지의 지적 경계와 실제 도로의 경계, 도로구역선 등이 일치하지 않는 경우, 중간에 끼어있는 유휴토지의 소유 및 해당 토지를 통한 도로 접근 가능성을 법적, 실질적으로 검토해야 합니다.
