임대차
임대차 계약이 종료된 후에도 임대인인 주식회사 B가 임차인 A에게 임차보증금 2억 1천만 원을 반환하지 않자, A가 B를 상대로 보증금 및 지연손해금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인의 보증금 반환 의무가 있다고 판단하고, 임대인이 주장한 보증금 반환 유예 약정, 임차권등기 말소 의무의 동시이행 항변, 그리고 임차인의 아파트 훼손으로 인한 손해배상 공제 주장을 모두 받아들이지 않았습니다.
원고 A는 피고 주식회사 B와 2014년 12월 27일 광주 광산구 소재 아파트에 대한 임대차 계약을 체결하고 임차보증금 2억 1천만 원을 지급했습니다. 임대차 기간은 2015년 1월 30일부터 2017년 1월 29일까지였으며, 이후 2019년 1월 29일까지 연장되었습니다. 원고는 2018년 10월경 계약 갱신 의사가 없음을 피고에게 통보하고 2019년 1월 29일에 보증금 반환을 요청했습니다. 원고는 2019년 2월 27일 아파트를 피고에게 인도했으나, 피고는 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 보증금과 지연손해금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 보증금 반환 유예 약정, 임차권등기 말소 의무의 동시이행 항변, 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 공제 주장을 하며 보증금 지급을 거부했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인의 임차보증금 반환 의무 유무, 보증금 반환 유예 약정의 인정 여부, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임차권등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부, 임차인의 아파트 훼손에 대한 원상회복 의무 및 그에 따른 손해배상 공제 가능 여부
법원은 피고 주식회사 B에게 원고 A에게 임차보증금 210,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 아파트 인도 다음 날인 2019년 2월 28일부터 소장 송달일인 2019년 3월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구(연 15%의 지연손해금 적용 기간에 대한 주장)는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 임대인인 피고의 모든 항변을 배척하고, 임대차 계약이 종료되었으므로 임대차보증금 반환 의무가 있으며 이에 따른 지연손해금도 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. 특히 임차권등기 말소 의무는 임대인의 보증금 반환 의무보다 나중에 이행되어야 하고, 통상적인 사용으로 인한 아파트의 자연적인 마모는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않는다고 명확히 판단했습니다.
민법상 지연손해금 (연 5%): 임대차 계약이 종료되고 임차인이 임대차 목적물을 반환했음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 채무 이행을 지체할 경우, 민법에서 정하는 법정이율인 연 5%의 지연손해금이 적용될 수 있습니다. 이는 통상적으로 임대차 목적물 인도 다음 날부터 발생합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 (소송 지연손해금 - 연 15% 또는 연 12%): 임대차보증금 반환 채무가 소송으로 이어진 경우, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 법정 지연이율이 적용됩니다. 이 사건의 경우, 소송촉진법 규정 개정에 따라 특정 기간까지는 연 15%, 그 이후부터는 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 이 법은 소송 과정에서 채무 이행을 지연시키는 것을 방지하고 채권자의 손해를 보전하기 위한 목적이 있습니다. 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차권등기 말소 의무의 선이행 관계: 대법원 판례(2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 등)는 임대인의 임대차보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 명확히 판시하고 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 상황에서 자신의 권리를 보호하기 위해 임차권등기를 하는 것이며, 등기 말소는 보증금 반환 이후에 이루어져야 한다는 취지입니다. 임차인의 원상회복 의무 범위: 판례는 임차인이 임대차 목적물을 통상적인 용법에 따라 사용함으로 인해 생긴 자연적인 소모나 가치 감소(예: 벽면의 경미한 페인트 벗겨짐, 통상적인 사용으로 인한 가스레인지나 싱크대의 녹 발생, 구조적 문제와 관련된 곰팡이 발생 등)에 대해서는 원상회복 의무를 부담하지 않는다고 봅니다. 임대인은 임대료 책정 시 이러한 통상적인 소모를 고려하는 것이 일반적이므로, 이를 넘어서는 임차인의 고의나 중대한 과실로 인한 훼손에 대해서만 책임을 물을 수 있습니다.
임대차 계약 만료 전 갱신 거절 통보는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 명확히 전달해야 합니다. 임대차 계약이 종료되고 임차인이 목적물을 인도했음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 아파트를 인도한 다음 날부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 주택임차권등기를 마쳤더라도, 임대인의 보증금 반환 의무가 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 하므로 임대인은 등기 말소를 이유로 보증금 반환을 거부할 수 없습니다. 임차인이 임대차 목적물을 통상적인 용도로 사용하면서 발생하는 자연적인 마모나 가치 감소, 예를 들어 부분적인 페인트 벗겨짐, 벽지 훼손, 생활 스크래치, 통상적인 환기에도 발생하는 결로로 인한 곰팡이 등은 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않습니다. 임대인이 임차인에게 원상회복 의무 불이행을 주장하며 손해배상을 청구하려면, 해당 훼손이 통상적인 사용을 넘어선 임차인의 고의나 중대한 과실로 발생했음을 구체적이고 명확하게 증명해야 합니다.
