부동산 매매/소유권 · 임대차
임대인이 임차인에게 상가 매점 임대차 계약 해지를 통보하고 매점 인도 및 임대보증금에서 부당이득금을 공제한 금액을 지급할 것을 요구했습니다. 반면 임차인은 계약이 묵시적으로 갱신되어 오다 기간 만료로 종료되었으므로 임대보증금 전액을 반환받음과 동시에 매점을 인도하겠다고 주장했습니다. 법원은 임대인의 해지 통보가 효력이 없어 계약이 묵시적으로 갱신되었고 임대인이 소를 제기한 시점을 기준으로 계약이 종료되었다고 판단했습니다. 또한 임대인이 임대보증금을 반환하지 않은 상태에서는 임차인의 점유·사용에 따른 임료 상당액이 보증금 이자와 대가관계에 있어 부당이득으로 볼 수 없다고 보아 임대인은 임차인에게 임대보증금 9천만 원 전액을 지급하고 임차인은 매점을 인도하라고 판결했습니다.
임대인 A는 2008년 4월 14일 임차인 B와 매점에 대해 임대차보증금 9천만 원, 임대차기간 2년으로 계약을 체결하고 매점을 인도했습니다. 이후 계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중 임대인 A는 2017년 4월 5일과 26일 내용증명으로 계약 해지를 통보했습니다. 하지만 임차인 B는 묵시적 갱신을 주장하며 임대인의 해지 통보에 응할 수 없다고 반박했습니다. 이에 임대인 A는 임차인 B가 계약 종료 후 매점을 불법 점유하며 부당이득 34,428,000원을 얻고 있다고 주장하면서 보증금에서 이를 공제한 55,572,000원만 반환하려 했습니다. 반면 임차인 B는 계약이 2020년 4월 9일 기간 만료로 종료되었으므로 보증금 9천만 원 전액을 돌려받아야 한다고 주장하면서 분쟁이 발생했습니다.
상가 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부와 해지 통보의 효력, 임대차 계약의 정확한 종료 시점 확정, 임차인의 임차물 점유·사용에 따른 부당이득 성립 여부 및 임대보증금에서 공제 가능성, 임차물 인도 의무와 임대보증금 반환 의무의 동시이행 관계가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 임차인 B는 임대인 A로부터 임대보증금 9천만 원을 지급받음과 동시에 매점 48.02㎡를 인도하고, 임대인 A는 임차인 B로부터 매점을 인도받음과 동시에 9천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 임대인 A의 나머지 본소 청구(부당이득금 공제)는 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 임대인 A가 60%, 임차인 B가 40%를 각각 부담하도록 했습니다. 제1, 2항의 판결은 가집행할 수 있도록 했습니다.
이 판결은 상가 임대차 계약의 묵시적 갱신 시 해지 통보의 효력과 계약 종료 시점, 그리고 임대차 보증금이 반환되지 않은 상태에서 발생하는 임차인의 점유에 대한 부당이득 성립 여부에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 특히 임대차 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인의 사용 수익은 부당이득으로 보지 않는다는 점을 명확히 함으로써 임차인의 권리를 보호했습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 중요하게 적용되었습니다.
상가건물 임대차보호법: 상가건물 임대차 계약의 경우 임차인의 권리 보호를 위해 특별히 적용되는 법률입니다.
민법 제639조(묵시의 갱신) 및 제635조(기간의 정함이 없는 임대차의 해지통고): 임대차 기간이 만료된 후에도 임차인이 임차물을 계속 사용·수익하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신이 발생합니다. 묵시적 갱신이 된 임대차는 기간의 정함이 없는 임대차로 보아 임대인은 6개월, 임차인은 1개월 전에 해지 통고를 할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법의 특례 규정이 우선 적용되어 묵시적 갱신 시 기간은 1년으로 보게 됩니다.
동시이행의 항변권(민법 제536조): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인의 임차물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하기 전까지 임차인은 임차물 인도를 거절할 수 있습니다.
부당이득 반환(민법 제741조): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 그러나 본 사건에서는 임대인이 임대보증금을 반환하지 않은 이상 임차인의 임차물 점유·사용으로 인한 이득은 임대보증금의 이자 상당액과 대가 관계에 있다고 보아 법률상 원인 없는 이득, 즉 부당이득으로 보지 않았습니다. 이는 대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다65942, 65959 판결 등에 근거한 것입니다.
상가 임대차 계약의 경우 임차인에게는 '상가건물 임대차보호법'이 적용되어 묵시적 갱신 시 계약 기간이 1년으로 연장될 수 있습니다. 임대차 계약 해지 통보는 정해진 기간 내에 이루어져야 효력이 있습니다. 특히 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 또는 계약 해지 통지를 해야 합니다. 본 사례에서는 임대인이 기간 만료 1개월 전이 아닌 시점에 해지 통보를 하여 효력이 없다고 판단되었습니다. 임대차 보증금 반환과 임차물의 인도는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계에 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 목적물을 점유·사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 보지 않습니다. 이는 임대차보증금의 이자 상당액이 임차물의 점유·사용에 따른 임료 상당액과 대가 관계에 있다고 법원이 판단하기 때문입니다. 따라서 임대차 종료 후 임대인이 보증금 반환을 지연하는 경우 임차인은 목적물 인도를 거부할 수 있으며 그 기간 동안 발생하는 임료 상당액은 부당이득으로 계산되지 않을 수 있습니다.
