계약금
원고는 피고로부터 상가를 분양받는 계약을 체결하고 계약금과 중도금 1억 3,300만 원을 지급했습니다. 이후 원고는 계약 해제를 요구하며 지급한 돈의 반환을 요청했으나, 피고는 이에 응하지 않고 잔금 2억 1,391만 6,520원의 지급을 요구하는 반소를 제기했습니다. 1심 법원은 피고의 잔금 청구를 모두 인용했으나, 항소심 법원은 원고가 피고에게 잔금 2억 1,391만 6,520원을 지급해야 한다고 판단하면서도, 피고가 자신의 동시이행 의무(근저당권 말소, 상가 인도, 소유권 이전등기)를 이행 제공하지 않았으므로 잔금 미지급에 대한 지연손해금이나 손해배상 책임은 없다고 판단했습니다.
원고 A의 배우자 C은 2017년 9월 9일 피고 B로부터 상가를 3억 2,400만 원에 매수했으며, 이후 2017년 10월 15일 매수인을 C에서 원고 A로 변경하여 피고 B와 분양계약을 다시 체결했습니다. 원고 A는 계약금 3,300만 원과 중도금 1억 원을 지급하여 총 1억 3,300만 원을 납부했습니다. 그러나 2018년 1월 12일, 원고는 피고에게 계약 해제 및 기지급액 반환을 요구했습니다. 이에 피고는 2018년 1월 18일과 같은 해 2월 20일 원고에게 계약 해제 주장을 거부하며 잔금 2억 1,391만 6,520원과 연 18%의 지연손해금을 요구했습니다. 이 사건 상가에는 2017년 6월 30일 채권최고액 1억 9,200만 원의 근저당권이 설정되어 있었고, 이후 2018년과 2019년에 걸쳐 두 건의 압류등기가 있었으나 2020년 2월 7일 모두 말소되었습니다. 원고는 자신의 잔금 지급 의무와 피고의 근저당권 말소, 압류 말소, 상가 인도, 소유권이전등기 의무가 동시이행 관계에 있다고 주장하며, 피고가 이러한 의무를 이행 제공하지 않았으므로 잔금 미지급에 대한 지체책임이 없다고 항변했습니다. 반면 피고는 원고가 근저당권 피담보채무를 인수하기로 했고, 원고가 잔금 지급 의사가 없음을 명확히 밝혔기 때문에 이행 제공을 못 한 것이라고 주장했습니다.
상가 분양 계약에서 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 근저당권 및 압류 말소, 상가 인도, 소유권 이전등기 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부와, 매도인이 자신의 의무를 이행 제공하지 않은 경우 매수인이 잔금 미지급에 대한 지체 책임을 지는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
항소심 법원은 원고 A가 피고 주식회사 B에게 잔금 2억 1,391만 6,520원을 지급하라고 판결했습니다. 하지만 잔금 미지급에 따른 지연손해금이나 손해배상 청구는 기각했습니다. 소송 총비용 중 반소에 관한 부분은 원고가 2/3, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
원고는 분양대금 잔금을 피고에게 지급해야 하지만, 피고가 자신의 의무(근저당권 말소, 상가 인도, 소유권이전등기)를 동시에 이행할 준비를 하지 않았으므로, 원고는 잔금 지연에 대한 책임을 지지 않아도 됩니다. 결과적으로 원고는 잔금만 지급하고 지연손해금은 면제받았습니다.
이 사건은 매매계약의 동시이행 관계와 이행 제공 의무에 대한 법리를 다루고 있습니다.
동시이행의 항변권 (민법 제536조): 쌍무계약의 당사자 한쪽은 상대방이 자신의 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 법원은 매도인(피고)의 소유권이전등기 의무와 함께 근저당권 설정등기 말소 의무, 압류 말소 의무, 상가 인도 의무가 매수인(원고)의 잔금 지급 의무와 동시이행 관계에 있다고 보았습니다.
매도인의 이행 제공 의무: 매도인이 매수인에게 잔금 지급 지체 책임을 묻기 위해서는, 소유권이전등기에 필요한 서류뿐만 아니라 근저당권 말소에 필요한 서류, 압류 말소에 필요한 서류, 그리고 상가 인도에 필요한 모든 준비를 갖추고 이를 매수인에게 알리는 '이행 제공'을 해야 합니다. 이러한 이행 제공이 없으면 매수인은 잔금 미지급에 대한 지체 책임을 지지 않습니다.
피담보채무 인수 약정의 해석: 부동산 매매 계약 시 대출금 인수 조항이 있더라도, 실제 채무 인수에 관한 계약이 별도로 이루어지지 않았고, 계약서상 특약으로 근저당권 말소가 명시되어 있다면, 매도인이 근저당권을 말소할 의무를 부담한다고 해석될 수 있습니다.
부동산 계약 시 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 대출금 인수나 근저당권 말소 등 중요한 특약사항은 명확히 기재해야 합니다. 구두 합의만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 매수인은 잔금 지급 전 부동산 등기부등본을 확인하여 근저당권, 압류 등 제한 물건이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 매도인은 잔금 수령과 동시에 소유권 이전등기, 제한 물건(근저당권, 압류 등) 말소, 부동산 인도를 위한 모든 준비를 완료하고 매수인에게 이러한 준비가 되었음을 명확히 알려야 합니다. 동시이행 관계에 있는 의무의 경우, 상대방이 자신의 의무를 이행 제공하지 않으면 본인도 지체 책임을 지지 않을 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 계약 해제를 주장할 때는 계약서에 명시된 해제 조건을 확인하고, 상대방의 귀책사유가 명확한지 법적으로 검토해야 합니다. 일방적인 계약 해제 통보만으로는 효력이 없을 수 있습니다.
