임대차
임차인 A는 임대차 계약 종료 후 임대인 B에게 임대차 보증금 잔액 2,310만 원과 권리금 상당의 손해배상을 청구했습니다. 임대인 B는 기존에 반환한 보증금 690만 원과 미납 전기료 25,630원 외에, 미납 임대료 40만 원, 하수도관 해동비 40만 원, 임차목적물 수리비 230만 원을 추가로 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임대인 B가 임차인 A에게 미반환 보증금 3,074,370원 및 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 판단했습니다. 임대인이 주장한 미납 임대료, 하수도관 해동비, 임차목적물 수리비 공제는 인정되지 않았습니다. 또한 임차인 A의 권리금 상당 손해배상 청구는 임대인 B가 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구했거나 신규 임차인과의 계약 체결을 명백히 거절했다는 증거가 부족하고, 손해액을 인정할 증거도 부족하다는 이유로 기각되었습니다. 결론적으로 임대인 B는 임차인 A에게 보증금 중 일부인 3,074,370원만 반환하게 되었습니다.
임차인 A는 임대차 계약이 종료되자 임대인 B에게 임대차 보증금 중 2,310만 원을 반환해달라고 요구하면서, 상가 임대차보호법에 따라 권리금 상당의 손해배상금도 함께 청구했습니다. 이에 임대인 B는 임대차 보증금 1,000만 원 중 이미 반환한 690만 원과 미납된 전기료 25,630원을 제외하고, 추가로 미납 임대료 40만 원, 하수도관 해동비 40만 원, 그리고 임차목적물 수리비 230만 원을 공제해야 한다고 주장했습니다. 특히 권리금 청구에 대해서는 자신이 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구한 사실이 없고, 신규 임차인과의 계약 체결을 명백히 거절한 적도 없으므로 권리금 손해배상 책임이 없다고 반박하며 양측이 법적 분쟁을 시작하게 되었습니다.
임대차 보증금 반환 시 미납 임대료, 하수도관 해동비, 임차목적물 수리비 등을 공제할 수 있는지 여부 및 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하여 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 3,074,370원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 12월 15일부터 2021년 1월 13일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 원고 A의 나머지 청구, 즉 미납 임대료, 하수도관 해동비, 임차목적물 수리비 공제 주장과 권리금 상당의 손해배상 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 A가 85%, 피고 B가 나머지 15%를 부담하게 되었습니다.
이 사건은 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 범위와 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상 여부를 다툰 사례입니다. 법원은 임대인의 임차물 유지보수 의무를 강조하며 임대인이 주장한 일부 공제 항목은 인정하지 않았습니다. 또한 권리금 손해배상 청구에 대해서는 임대인의 방해 행위와 손해액에 대한 구체적이고 충분한 입증이 필요하다는 점을 명확히 하여 임차인의 청구를 기각했습니다. 결과적으로 임차인은 청구한 금액의 일부인 미반환 보증금만 돌려받게 되었습니다.
민법 제623조(임대인의 의무): 임대인은 임차인이 임차물을 그 용법에 따라 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며, 이를 위해 필요한 수선을 할 의무가 있습니다. 본 사례에서 법원은 하수도관 해동비가 임대인의 이러한 의무 이행에 해당하는 비용이므로 임차인에게 공제할 수 없다고 판단했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등): 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 임차인은 임대인의 고액 차임 또는 보증금 요구, 계약 체결 거절 의사표시 등 권리금 회수 기회 방해에 해당하는 행위가 있었다는 점과 그로 인해 발생한 손해액을 입증해야 합니다. 본 사례에서는 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구했거나 신규 임차인과의 계약 체결을 명백히 거절했다는 증거가 부족하여 권리금 손해배상 청구가 기각되었습니다. 임대차 보증금 반환: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차 보증금을 반환해야 합니다. 이때 미납 관리비, 원상회복 비용 등 임차인이 부담해야 할 채무가 있다면 이를 공제할 수 있습니다. 하지만 공제 가능한 항목과 금액은 명확히 증명되어야 합니다.
임대차 계약 종료 시 보증금 반환과 관련하여 임대인은 임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 따라서 하수도관 해동비와 같은 임대 목적물의 통상적인 유지보수 비용은 임대인이 부담해야 하며, 임차인에게 전가할 수 없습니다. 임차인이 임차목적물의 수리비를 청구하는 경우, 해당 수리가 단순히 임차목적물의 원상회복을 위한 것이 아니라 임차목적물의 가치 개선을 위한 것이라면, 그 비용 공제 여부는 계약 내용과 실제 지출의 필요성 및 효과에 따라 달라질 수 있습니다. 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 임대인이 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구했거나, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 명백히 거절하는 의사를 표시했다는 점을 입증할 객관적이고 충분한 증거를 확보해야 합니다. 또한 권리금 상당의 손해액을 인정받기 위해서는 단순히 추정하거나 주장하는 것만으로는 부족하며, 객관적인 자료나 감정 결과 등 구체적인 증거를 통해 손해액을 입증해야 합니다.
