임대차
원고는 임대인 C와 임대차 계약을 맺고 보증금 4,500만 원을 지급했습니다. 이후 피고 B가 건물을 사들이면서 임대인의 지위를 이어받았으나, 임대차 기간이 끝났을 때 연락이 닿지 않아 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했습니다. 이에 원고는 임대차보증금 반환 소송을 제기했고, 법원은 피고 B에게 보증금 4,500만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2017년 6월 13일 소외 C와 보증금 4,500만 원에 2017년 6월 24일부터 2019년 6월 23일까지 24개월간 주택 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 2017년 12월 29일 피고 B가 해당 주택을 사들여 새로운 임대인이 되었고, 이에 따라 기존 임대인 C의 지위는 피고 B에게 넘어갔습니다. 임대차 계약 기간이 만료되었지만 피고 B는 원고 A에게 보증금을 돌려주지 않았고, 연락 또한 제대로 닿지 않는 상황이 이어졌습니다. 원고 A는 보증금을 돌려받기 위해 소송을 제기했으며, 소장 제출로 계약 해지의 뜻을 밝혔습니다. 원고는 주택임차권등기 결정에 따라 이미 해당 주택을 비워준 상태였습니다.
새로운 임대인이 연락이 두절되어 임대차 기간 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 자신의 보증금을 되찾기 위해 어떻게 법적 조치를 취할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 피고 B에게 원고 A에게 4,500만 원과 이에 대해 2019년 12월 4일부터 실제로 빚을 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 또한 소송에 들어간 모든 비용은 피고가 부담해야 하며, 이 판결은 선고 즉시 강제집행할 수 있다고 명시했습니다.
임차인인 원고 A는 오랜 기다림 끝에 임대차보증금 4,500만 원과 이에 따른 지연손해금을 돌려받을 수 있게 되었고, 새로운 임대인인 피고 B는 법원의 명령에 따라 보증금을 반환할 의무를 부담하게 되었습니다.
이 사건은 주로 주택임대차보호법과 민법의 임대차 관련 규정이 적용됩니다. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤을 경우, 임차주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자(양수인)가 기존 임대인의 지위를 승계하여 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 진다고 규정하고 있습니다. 따라서 피고 B는 주택을 양수하면서 원고 A의 보증금을 반환할 책임이 생겼습니다. 임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 임차주택을 인도하는 것이 서로 동시에 이행되어야 하는 의무(동시이행의 항변권)입니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 연락이 두절되어 보증금 반환을 지체했으므로, 원금에 더해 법정 지연손해금(연 12%)까지 지급하도록 명령했습니다. 또한 임대인의 주소를 알 수 없는 경우 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따라 법원의 판단으로 공시송달을 통해 소송을 진행하고 판결을 내릴 수 있습니다.
만약 임대인이 바뀌거나 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 유사한 상황에 처했다면 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다. 임대인이 바뀔 경우 기존 임대차 계약의 내용이 새로운 임대인에게 그대로 이어지는지 보증금 반환 의무는 누가 지는지 반드시 확인해야 합니다. 임대차 계약 만료 전 임대인과 연락이 어렵거나 보증금 반환에 문제가 예상된다면 내용증명 우편 등을 통해 계약 해지 의사를 명확히 알리고 보증금 반환을 정식으로 요청해야 합니다. 이때는 계약서, 보증금 지급 내역, 등기사항전부증명서 등 임대차 관계를 증명할 수 있는 모든 서류를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 특히 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 할 경우 주택임차권등기명령을 신청하여 임차인의 권리(대항력과 우선변제권)를 유지한 채 소송을 진행할 수 있습니다. 만약 임대인의 주소나 연락처를 알 수 없어 소송 서류를 전달하기 어려운 상황이라면 법원에 공시송달을 신청할 수 있습니다. 이는 법원 게시판 등에 게시하는 방식으로 송달의 효력을 발생시켜 소송이 중단 없이 진행될 수 있도록 합니다.
