계약금
매수인이 토지 매매계약 후 계약금과 중도금 8,500만 원을 지급했으나, 특정 토지의 잔금 지급 기한을 어겨 매도인이 계약 해지를 통보했습니다. 매수인은 매도인의 잔금 지급 관련 무리한 요구와 소유권 이전 서류 미제공을 이유로 자신의 채무불이행이 아니라고 주장하며, 이미 지급한 8,500만 원의 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 매수인이 잔금 지급 기한 연장을 요청하며 작성한 확인서에 '불이행 시 계약금 외 모든 대금 포기' 조항이 있었고, 매수인의 채무불이행으로 계약이 적법하게 해제되었다고 보아 매수인의 청구를 기각했습니다.
원고와 피고들은 2015년 6월 15일 청주시 토지 2필지(총 2,705㎡)를 5억 1,000만 원에 매매하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 매매계약서에는 특약사항으로 각 토지의 잔금 처리 및 명도 일자가 명시되었고, 부동산실거래가 신고를 4억 원으로 하는 다운계약에 동의했습니다. 원고는 계약 당일 계약금 2,500만 원과 2015년 7월 29일 잔금의 일부인 6,000만 원을 지급했습니다. 그러나 D 토지의 잔금 지급 기일(2015년 7월 15일)을 지키지 못하자, 원고는 2015년 8월경 '이 사건 확인서'를 작성하여 D 토지 잔금 기한을 2015년 8월 31일까지 연장하고, 불이행 시 계약금 외 모든 대금을 포기하며 계약이 무효가 되어도 이의를 제기하지 않겠다고 약정했습니다. 원고는 2015년 8월 31일까지 D 토지 잔금을 지급하지 않았고, 피고들은 2015년 10월과 11월에 원고의 채무불이행을 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이후 피고들은 2022년 2월경 해당 토지를 제3자에게 매각했습니다. 원고는 2022년 3월에 피고들이 다운계약과 현금 지급을 요구하며 소유권 이전 서류를 제공하지 않아 잔금을 지급하지 못한 것이라 주장하며, 매매대금 8,500만 원과 지연손해금의 반환을 청구했습니다.
매수인의 잔금 미지급이 매매계약 해제 사유가 되는지, 특히 매도인의 이행 제공 없이도 매수인의 지급기일 도과만으로 계약이 자동 해제될 수 있는 특별한 사정이 있는지 여부입니다. 또한, 계약 해제 시 매수인이 지급한 계약금 및 중도금 8,500만 원의 반환 의무가 있는지, 특히 '계약금 외 모든 대금 포기' 문구의 해석이 쟁점이었습니다.
원고인 매수자의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담합니다. 이는 매매계약이 매수인의 잔금 미지급으로 적법하게 해제되었고, 이미 지급된 계약금과 중도금 8,500만 원은 매수인이 포기하기로 한 위약금에 해당하여 반환 의무가 없다는 판단에 따른 것입니다.
법원은 매수인이 2015년 8월 31일까지 D 토지의 잔금을 지급하지 않아 매매계약이 해제되었다고 판단했습니다. 매수인이 작성한 확인서를 통해 D 토지 잔금을 소유권 이전에 앞서 지급하기로 약정했음에도 이를 불이행했기 때문입니다. 또한 매수인이 다운계약서 작성에 동의하고 초과 대금을 현금으로 지급하기로 약속했던 점을 고려할 때, 매도인의 요구가 무리했다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 특히 매수인이 잔금 지급일로부터 6년 4개월이 지난 후에야 이행을 요구한 점도 주장의 설득력을 떨어뜨린다고 보았습니다. 확인서에 명시된 '계약금 외 모든 대금을 포기한다'는 문구는 계약금뿐만 아니라 중도금(잔금)까지 포함하여 포기하기로 한 약정으로 해석되므로, 매도인에게 계약금과 중도금 8,500만 원을 반환할 의무가 없다고 결론 내렸습니다.
부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못할 경우 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 갖추고 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없습니다. (대법원 2020다256023, 2022다255614 판결 참조). 그러나, 매수인이 여러 차례 채무불이행에 대해 책임을 느끼고 잔금 지급기일 연기를 요청하면서 새로운 약정 기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고, 불이행 시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 특별한 약정을 하였다면, 매도인의 이행 제공 없이도 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 매매계약은 자동적으로 실효됩니다. 본 사건의 '이 사건 확인서'와 같은 문서가 이러한 특별한 약정에 해당합니다. 또한, 계약 내용 해석에 있어서 당사자들이 약정한 문구의 의미는 문언 자체의 내용에 따라 객관적으로 합리적인 해석을 해야 하며, 특히 '계약금 외 모든 대금을 포기한다'는 문구는 계약금 이외에 추가로 지급된 잔금(중도금) 역시 포기하겠다는 의사로 해석될 여지가 크다고 보았습니다.
부동산 매매계약 시에는 계약서, 특약사항, 약정서 등 모든 문서의 내용을 신중하게 확인하고 이해해야 합니다. 특히, 잔금 지급 기한이나 계약 해제 조건 등 중요한 내용은 명확하게 인지하고 준수해야 합니다. 매수인이 잔금 지급 기한을 어기더라도 매도인의 이행 제공(소유권 이전 서류 준비 등)이 있어야 계약이 해제되는 것이 원칙이지만, 본 사례와 같이 매수인이 직접 '기한 불이행 시 계약 자동 해제 및 기지급 대금 포기'와 같은 특별한 약정을 한 경우에는 매도인의 이행 제공 없이도 계약이 해제될 수 있습니다. 또한, 다운계약서 작성과 같은 비정상적인 거래 방식은 추후 분쟁 발생 시 당사자에게 불리하게 작용할 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약 관련 채무불이행 상황이 발생했다면, 장기간 방치하지 않고 신속하고 명확하게 자신의 권리를 주장하거나 대응해야 합니다.
