임대차
원고인 임차인이 커피숍을 운영하던 중 건물 단수로 영업을 종료하고 건물을 임대인에게 인도한 후, 공동임대인들인 피고들에게 미납된 월세를 공제한 임대차 보증금 잔액 128,275,000원 및 지연이자를 돌려받기 위해 제기한 소송에서 승소한 사건입니다. 공동임대인 중 일부는 회생절차에서 채권 부인을 했고, 이에 원고는 소송을 제기하여 법원이 원고의 청구를 받아들였습니다.
원고는 공동임대인인 피고들로부터 건물을 임차하여 커피숍을 운영했습니다. 임대차 기간 중 월세를 미납한 사실이 있었고, 이후 건물 단수 문제로 영업을 중단하고 건물을 임대인에게 인도했습니다. 임대인 측 일부는 회생절차를 겪었고, 이 과정에서 원고가 신고한 임대차보증금 반환채권 중 일부 금액을 피고들이 부인했습니다. 이에 원고는 남은 임대차보증금을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다. 원고는 미납 월세를 공제하고 남은 보증금 128,275,000원을 돌려받기를 원했습니다.
임대차계약 종료에 따른 임대차보증금 반환 의무 여부 미납 월세 공제 후 보증금 잔액 확정 회생절차에서 채권 부인된 임대차보증금 반환채권의 소송을 통한 확정 여부 지연손해금의 적용 이율 및 기산일
법원은 피고들이 공동으로 원고에게 미납 월세 등을 공제한 임대차보증금 잔액 128,275,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 건물 인도 다음 날인 2022년 5월 11일부터 일정 기간 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산하도록 했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하고, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
원고는 임대차 계약 해지와 건물 인도를 통해 임대차보증금 반환을 청구할 권리가 인정되었습니다. 피고들은 미납 월세를 공제한 보증금 잔액과 지연이자를 지급해야 하며, 이는 회생절차 중 채권이 부인된 경우라도 별도의 소송을 통해 채권을 확정할 수 있음을 보여줍니다. 일부 피고들에게는 자백간주 및 공시송달 조항이 적용되어 원고의 주장이 인정되었습니다.
임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물 인도 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무(월세 미납, 손해배상 등)를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 계약 종료 후 보증금을 반환받을 때 미납된 채무가 있다면 해당 금액이 공제됩니다. 본 사례에서는 미납 월세 12,100,000원과 9,625,000원이 보증금 150,000,000원에서 공제되었습니다. 민사소송법상 자백간주 (제150조 제1, 3항, 제208조 제3항 제2호): 피고가 답변서 제출 의무를 이행하지 않거나, 답변서를 제출했더라도 변론기일에 출석하지 않는 등 변론을 하지 않을 때, 원고의 주장을 인정한 것으로 간주하여 판결하는 제도입니다. 본 사례에서는 피고 D, F이 이에 해당하여 원고의 청구가 인정되었습니다. 민사소송법상 공시송달 (제208조 제3항 제3호): 피고의 주소를 알 수 없거나 송달이 불가능한 경우, 법원 게시판 등에 일정 기간 공고함으로써 서류가 송달된 것으로 간주하는 제도입니다. 피고 C, E의 주소가 불명으로 기재되어 공시송달이 이루어졌고, 이 역시 원고의 주장이 인정되는 결과로 이어졌습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전채무 불이행에 대한 지연손해금의 비율을 정하는 법률입니다. 소송이 제기되어 채무자가 소장 부본을 송달받은 다음 날부터는 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 본 사례에서는 건물 인도 익일(2022. 5. 11.)부터 소장 부본 송달일까지는 민법상 법정이율인 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (채무자회생법): 채무자의 회생절차와 관련된 법률로, 회생절차 개시결정이 내려지면 모든 채권자는 회생채권으로 신고해야 합니다. 회생채권자표에 기재된 채권은 원칙적으로 확정판결과 동일한 효력이 있지만, 채무자가 이의를 제기한 경우에는 별도로 소송을 통해 채권을 확정해야 합니다. 본 사례에서는 피고들이 원고의 보증금 채권 중 일부에 대해 이의를 제기하여 원고가 다시 소송을 제기하게 된 배경이 되었습니다.
임대차 계약 종료 시점 명확화: 임대차 계약이 종료되거나 해지될 경우, 건물을 실제로 인도한 날짜를 명확히 기록해두는 것이 중요합니다. 보증금 반환 채권의 지연이자가 발생하는 시점의 기준이 됩니다. 미납 월세 등 공제 여부 확인: 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 발생한 월세, 관리비 등 모든 채무를 담보하므로, 최종 정산 시 미납된 금액이 있다면 보증금에서 공제될 수 있습니다. 이 부분을 미리 확인하고 준비해야 합니다. 공동 임대인(소유자) 관계 파악: 건물의 소유자가 여러 명인 공동 임대차의 경우, 모든 임대인이 연대하여 보증금 반환 의무를 가질 수 있습니다. 누구에게 채권을 주장해야 하는지 미리 파악하는 것이 필요합니다. 회생절차와의 관계 이해: 임대인에게 회생절차가 진행될 경우, 임차인의 보증금 반환채권은 회생채권으로 신고해야 합니다. 만약 채권 신고액에 대해 임대인 측이 이의를 제기한다면, 해당 금액에 대해서는 별도의 소송을 통해 채권을 확정받아야 합니다. 소송 진행 절차 파악: 피고들이 소송에 응하지 않거나 주소 불명으로 송달이 어려운 경우, 자백간주나 공시송달과 같은 민사소송법상의 절차가 적용될 수 있습니다. 이러한 경우 법원의 판단에 따라 원고의 청구가 인용될 가능성이 커집니다. 지연손해금 계산: 보증금 반환이 지연될 경우, 건물 인도 완료 다음 날부터 법정 지연이자가 발생할 수 있습니다. 소송이 제기되면 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 더 높은 이율이 적용될 수 있으므로, 예상 지연이자를 계산해 보는 것이 좋습니다.
