압류/처분/집행
주식회사 A는 피고 B, C 소유의 농지를 매수하기로 계약하고 계약금 1억 1천2백만 원을 지급했습니다. 그러나 주식회사 A는 일반 법인이어서 농지취득자격증명을 받을 수 없어 소유권 이전등기가 불가능해졌고, 잔금 지급 기한까지 잔금을 내지 못했습니다. 이에 주식회사 A는 매매계약이 원시적으로 무효이거나 중요한 착오가 있었으므로 계약금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 농지취득자격증명이 등기의 요건일 뿐 계약의 효력 발생 요건이 아니며, 착오 주장은 받아들이기 어렵다고 보아 주식회사 A의 청구를 기각했습니다.
2019년 9월 27일 피고 B, C는 D와 이 사건 농지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 일부 42,000,000원을 지급받았습니다. D가 잔여 계약금을 지급하지 못하자, D의 소개로 2019년 12월 2일 원고 주식회사 A와 피고들은 총 1,120,000,000원에 이 사건 농지 매매계약을 다시 체결했고, 원고는 계약금 112,000,000원을 피고들에게 지급했습니다. 계약 당시 피고들은 원고에게 실제 매매대금보다 낮은 '다운계약서' 작성을 요구했으며, 그 대가로 D에게 받은 42,000,000원을 원고에게 지급하기로 했습니다. 그러나 원고는 2020년 5월 15일 잔금 지급 기일까지 잔금을 내지 못했고, 피고들이 2020년 8월 10일까지 잔금 기일을 연장하고 미지급 시 계약금 몰취를 통지했음에도 원고는 잔금을 지급하지 않았습니다. 이에 원고는 법인으로서 농지법상 농지 취득이 불가능하므로 계약이 무효이거나 착오로 취소되어야 한다며 피고들에게 계약금 112,000,000원의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
법인인 원고가 농지취득자격증명을 받을 수 없어 농지를 매수할 수 없는 경우, 해당 매매계약이 원시적으로 무효가 되는지 여부와 원고가 계약 당시 농지 취득의 불가능성을 알지 못했음을 이유로 계약의 중요 부분에 착오가 있었다고 보아 계약을 취소할 수 있는지 여부
법원은 원고 주식회사의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고가 피고들에게 지급한 계약금 112,000,000원 및 지연손해금의 반환 청구가 받아들여지지 않았음을 의미합니다.
법원은 농지취득자격증명이 농지 소유권 등기를 위한 서류일 뿐, 농지 매매계약 자체의 효력을 발생시키는 요건은 아니라고 판단했습니다. 따라서 원고가 농업법인이 아닌 일반 법인으로서 농지취득자격증명을 받을 수 없다고 해도 매매계약이 원시적으로 무효이거나 강행법규에 위반된 것이라고 볼 수 없다고 보았습니다. 또한, 계약 체결 전 공인중개사가 농지 취득의 어려움을 설명했고 계약 체결 후에도 매매계약을 유지하기 위한 방안을 협의했던 점 등에 비추어 볼 때, 원고의 계약 체결상 중요한 부분에 대한 착오 주장은 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 결론적으로 매매계약은 유효하며, 원고의 잔금 미지급으로 인한 계약 해제 및 계약금 몰취는 정당하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
본 사건에서 원고는 농지법상 농지 취득이 불가능하여 계약이 무효이거나 착오로 취소되어야 한다고 주장했습니다. 이에 법원은 관련 법령과 법리를 다음과 같이 적용하여 판단했습니다.1. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있으나, 그 착오가 표의자(의사표시를 한 사람)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 원고는 법인인 자신이 농지를 취득할 수 없다는 사실을 몰랐던 것이 중요한 착오라고 주장했으나, 법원은 계약 당시 농지 취득의 어려움에 대한 설명이 있었고, 이후에도 계약 유지를 위한 협의를 진행한 점 등을 들어 원고에게 중대한 과실이 없었다고 보기 어렵다고 판단하여 착오 주장을 인정하지 않았습니다.2. 농지법 제6조 제1항 (농지 소유 제한): 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유할 수 없습니다. 이는 농지를 투기 목적으로 소유하는 것을 막기 위한 규정입니다.3. 농지법 제8조 제1항 (농지취득자격증명): 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.4. 농지법 제8조 제4항 (등기 시 첨부 서류): 농지취득자격증명은 농지 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부해야 할 서류입니다. 법원은 이 조항을 근거로 농지취득자격증명이 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐, 농지 취득의 원인이 되는 법률행위(매매계약)의 효력을 발생시키는 요건은 아니라고 해석했습니다. 즉, 자격증명을 받을 수 없다고 해서 매매계약 자체가 원시적으로 불능이거나 무효가 되는 것은 아니며, 단지 소유권 이전 등기를 할 수 없을 뿐이라는 법리를 적용했습니다. 따라서 원고의 주위적 청구(계약 무효)와 예비적 청구(착오 취소) 모두 받아들여지지 않았습니다.
계약 전에는 매수하려는 부동산의 종류와 그에 따른 법적 규제사항을 반드시 확인해야 합니다. 특히 법인이나 외국인 등 특정 주체가 농지를 취득할 경우, 농지법 등 관련 법규에 따른 제약이 없는지 면밀히 살펴보아야 합니다. 농지취득자격증명은 농지의 소유권 이전 등기를 위한 요건이지만, 자격증명을 받지 못하더라도 매매계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 따라서 계약 해제 및 계약금 반환에 대한 책임이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약서의 특약사항은 매우 중요하므로 '관계 법률의 규제사항 및 지장물은 매수인의 책임'과 같은 문구가 있다면 해당 규제사항을 매수인이 스스로 파악하고 책임져야 할 부분이 있음을 인지해야 합니다. 또한, 법률상 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는 착오가 계약 내용의 중요한 부분에 해당하고, 착오를 유발한 당사자에게 중대한 과실이 없었음을 증명해야 합니다. 계약 당시 해당 문제에 대해 인지하고 있었거나 관련 논의가 있었다면, 착오 주장이 받아들여지기 어렵습니다. 마지막으로, 다운계약서 작성 요구는 불법적인 행위이므로 절대로 응해서는 안 되며, 추후 법적 분쟁 발생 시 매매계약 자체의 유효성에도 영향을 미 줄 수 있습니다.
