준공 후 공실 시 계약금 반환을 약정한 상가 분양 사건

원고 A는 피고 주식회사 B와 두 개의 상가 분양 계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 이후 피고는 원고에게 상가가 준공된 후 60일 동안 공실인 경우 원고가 계약 해지를 요청할 수 있으며, 이때 납입한 계약금 전액을 반환하겠다는 내용의 확인서를 작성해 주었습니다. 상가가 준공되었음에도 불구하고 해당 호실들이 여전히 공실로 남아있자, 원고는 확인서에 따라 계약 해지를 통보하고 이미 납부한 계약금의 반환을 청구했습니다. 법원은 원고가 확인서에 근거한 약정해제권을 적법하게 행사한 것으로 보아 피고에게 계약금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주식회사 B가 건설한 상가 F호와 G호에 대한 분양 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사람입니다.
• 피고 주식회사 B: 전주 덕진구 C 외 5필지에 위치한 상가의 사업시행자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 주식회사 B가 시행하는 상가의 F호와 G호에 대한 분양 계약을 체결하고 2020년 4월과 8월경 각각 22,760,100원과 23,304,600원의 계약금을 지급했습니다. 피고는 2020년 4월 29일 원고에게 '이 사건 상가 준공 후 60일 동안 공실일 경우 수분양자는 계약해지를 요청할 수 있으며, 이 경우 납입한 계약금 전액을 반환하겠다'는 내용의 확인서를 작성해 주었습니다. 이 사건 상가는 2021년 9월 15일 준공되었으나, F호와 G호는 2022년 5월경 소송이 제기될 때까지 여전히 공실인 상태였습니다. 이에 원고는 약정된 조건이 성립되었음을 이유로 소장 부본 송달을 통해 계약 해지 의사를 표시하고, 피고에게 계약금 반환을 요구했으나 피고가 이에 응하지 않아 소송이 제기되었습니다.

핵심 쟁점

피고가 발행한 '준공 후 60일 공실 시 계약 해지 및 계약금 전액 반환' 확인서가 유효한 약정해제권으로 인정되는지 여부와 이에 따른 계약금 반환 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A가 이 사건 소장 부본 송달로써 분양계약을 적법하게 해제했다고 판단했습니다. 따라서 피고 주식회사 B는 원고 A에게 이미 납부한 계약금 46,064,700원과 이에 대하여 2022년 5월 18일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 피고 측의 원고가 법정해제권을 행사한 것을 전제로 한 주장은 이유 없다고 보아 배척되었습니다.

결론

원고 A의 청구가 모두 받아들여져 피고 주식회사 B는 원고 A에게 계약금 전액과 법정 지연손해금을 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

계약의 해제(민법 제543조): 민법 제543조에 따르면 계약 또는 법률의 규정에 의해 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 본 사례에서 피고가 원고에게 '상가 준공 후 60일 동안 공실일 경우 수분양자는 계약해지를 요청할 수 있고, 이 경우 납입한 계약금 전액을 반환하겠다'고 약속한 확인서는 민법에서 인정하는 '약정해제권'에 해당합니다. 약정해제권이 발생하는 경우, 법정해제권과 달리 별도의 이행 최고(상대방에게 의무 이행을 촉구하는 행위)나 자기 채무의 이행 제공 없이 해제 의사표시만으로 계약을 적법하게 해제할 수 있습니다.

계약 해제의 효과(민법 제548조): 민법 제548조는 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 규정합니다. 본 사례에서는 계약이 적법하게 해제되었으므로, 피고는 원고에게 이미 받은 계약금 46,064,700원을 반환할 의무를 지게 됩니다.

지연손해금(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 채무 이행을 지체한 경우 소장 부본이 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용한 지연손해금을 지급해야 합니다. 본 사례에서 법원은 소장 부본 송달 다음 날인 2022년 5월 18일부터 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다.

참고 사항

부동산 계약 시에는 특약사항이나 별도 확인서 등 계약 내용을 명확히 하는 서류를 받아두는 것이 매우 중요합니다. 특히 조건부 해지 조항은 구체적이고 명확하게 작성되어야 향후 분쟁 발생 시 혼란을 줄일 수 있습니다. 계약 해지 조건이 성립되었을 때, 신속하게 해당 사실을 증명할 수 있는 방법(예를 들어 내용증명우편)으로 상대방에게 계약 해지 의사를 통보해야 합니다. 계약서나 별도 확인서에 명시된 약정해제권은 민법상 법정해제권과 별개로 작동하므로, 약정해제권의 조건과 효과를 상세히 명시하는 것이 중요합니다. 상가 분양의 경우 준공 후 임대 여부가 불확실할 수 있으므로, 임대 불확실성과 같은 위험을 분양자가 일정 부분 부담하는 조항을 계약 단계에서 미리 협의해두는 것이 좋습니다.