임대차
원고와 피고는 조카와 이모/고모 관계이며, 원고 가족은 2018년부터 피고 소유의 건물에 거주하다가 2020년 5월 원고와 피고 사이에 임대차 계약을 체결하였습니다. 임대차계약서에는 보증금이 1억 원으로 기재되었지만, 원고는 금융기관 대출을 통해 6천만 원을 피고에게 지급했고, 대출 과정에서 4천만 원을 잠시 주고받는 거래도 있었습니다. 2021년 2월 원고가 건물에서 퇴거한 후, 원고는 피고에게 보증금 반환을 청구했으나, 피고는 실제 보증금 액수에 대한 이견과 미지급 차임, 지연손해금, 원상회복비용 등의 공제를 주장하며 보증금 전액 반환을 거부했습니다. 법원은 실제 임대차보증금을 6천만 원으로 인정하고, 미지급 차임 270만 원과 피고가 이미 반환한 1천7백만 원을 공제한 4천3십만 원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
원고의 가족(원고, 모친 C, 부친 D)은 2018년부터 피고 소유의 건물 2, 3층에 거주하기 시작했습니다. 이후 2020년 5월 25일 원고와 피고는 임대차계약서를 작성했는데, 계약서상 임대차보증금은 1억 원으로 기재되었으나 실제 합의는 6천만 원이었고, 월 차임은 135만 원으로 구두로 정해졌습니다. 원고는 금융기관으로부터 대출을 받아 6천만 원을 피고에게 송금했으며, 대출을 위해 4천만 원을 피고에게 송금 후 다시 돌려받는 형식적인 거래도 있었습니다. 원고가 2021년 2월 15일 건물에서 퇴거한 후, 피고는 임대차계약서상의 1억 원에서 미지급된 4천만 원, 원고 가족이 2018년부터 거주한 기간 동안의 미지급 보증금 지연손해금, 미지급 차임, 원상회복비용 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 이에 원고는 실제 보증금이 6천만 원이며 피고의 공제 주장이 부당하다고 맞서면서 임대차보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 발생했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차계약서에 1억 원으로 기재된 임대차보증금이 실제로는 얼마였는지 여부입니다. 둘째, 임대차보증금에서 미지급 차임, 지연손해금, 원상회복비용 등이 공제되어야 하는지, 그리고 그 범위가 어디까지인지 여부입니다. 셋째, 피고가 주장하는 가압류 결정이 임대차보증금 반환 의무를 소멸시키는지 여부입니다.
법원은 다음과 같이 판단했습니다.
피고는 원고에게 40,300,000원 및 이에 대하여 2021년 4월 28일부터 이 판결 선고일인 2023년 8월 8일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결을 받았습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 1/3, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다.
이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
임대차 계약 시 계약서에 기재된 내용과 실제 합의 내용이 다를 경우, 이는 향후 큰 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 특히 금융기관 대출 등을 위해 허위로 작성된 계약서 내용에 대해서는 실제 합의 내용을 입증하기가 매우 어려울 수 있으므로, 정확한 내용으로 계약서를 작성하고 필요한 경우 별도의 합의서를 반드시 작성해야 합니다. 친족 간의 계약이라고 하더라도 금전 거래는 명확하게 기록하고 증빙 자료(계좌 이체 내역, 영수증 등)를 철저히 보관하는 것이 중요합니다. 임대차 종료 시 임대인이 미지급 차임, 관리비, 원상회복 비용 등의 공제를 주장할 수 있으므로, 임차인은 매월 차임을 지급한 내역을 잘 보관하고, 임대차 시작 전 건물의 상태를 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 통상적인 사용으로 인한 마모나 가치 감소는 임차인의 원상회복 의무 대상이 아님을 알아두세요. 채권에 대한 가압류 결정은 채무자의 재산을 일시적으로 보전하는 절차일 뿐, 채무 자체를 소멸시키거나 채무자의 채무 변제 의무를 없애는 것이 아니므로, 가압류가 있다고 해서 임대인이 임대차보증금 반환 의무를 면하는 것은 아닙니다.
