아파트 분양권 전매 후 소유권 이전을 미룬 사건

이 사건은 아파트 분양권을 매매하기로 한 계약(전매계약)의 효력을 둘러싼 분쟁입니다. 원고는 피고로부터 아파트 분양권을 2천만 원의 프리미엄을 주고 매수하기로 하고, 분양대금과 발코니 확장비는 원고가 부담하기로 했습니다. 하지만 피고가 주택법 위반으로 벌금을 받은 후 계약의 불성립, 무효, 해제 등을 주장하며 아파트 소유권 이전등기를 거부하자, 원고가 피고에게 소유권 이전등기 절차 이행을 청구한 사건입니다. 법원은 원고와 피고 사이에 유효한 분양권 전매계약이 성립했고, 전매제한 기간 내 계약이라 하더라도 주택법 규정은 단속규정이므로 계약 자체는 유효하다고 판단했습니다. 또한 피고의 계약 해제 주장 역시 모두 받아들이지 않아, 피고는 원고로부터 남은 분양대금 등을 지급받음과 동시에 원고에게 아파트 소유권 이전등기 절차를 이행해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 아파트 분양권을 매수하기로 계약한 사람
• 피고 B: 아파트 입주자로 선정되어 그 분양권을 원고에게 매도하기로 계약했으나, 이후 소유권 이전등기를 거부한 사람
• 공인중개사 E: 원고와 피고 사이의 아파트 분양권 전매계약을 중개한 사람
• G 주식회사: 이 사건 아파트를 공급한 분양자
• 주식회사 H: 이 사건 아파트의 발코니 확장 공사를 시공한 회사

분쟁 상황

피고는 2019년 5월 10일 전주시에 위치한 한 아파트의 입주자로 선정되었습니다. 며칠 후인 2019년 5월 14일, 피고는 공인중개사 E를 통해 원고에게 이 아파트의 분양권을 매도하는 계약(전매계약)을 체결했습니다. 이 계약에서 총 매매대금은 아파트 분양가 3억 5,900만 원, 확장비 1,750만 원, 프리미엄 2,000만 원을 합한 3억 9,650만 원으로 정해졌고, 이 중 프리미엄 2,000만 원은 피고에게 지급하며 분양가와 확장비는 원고가 부담하기로 약정했습니다. 원고는 계약 직후 계약금 500만 원과 프리미엄의 일부인 1,500만 원을 공인중개사를 통해 피고에게 지급했습니다. 2019년 5월 22일 피고는 공인중개사 사무실에서 '권리확보서류'를 작성하여 교부하고, 나머지 프리미엄 1,500만 원을 지급받았습니다. 같은 날 피고는 아파트 공급자인 G 주식회사와 분양계약을, 시공사인 H 주식회사와 발코니 확장 계약을 체결했습니다. 이때 원고는 피고에게 2,175만 원을 미리 교부하여 피고가 분양계약금 2,000만 원과 확장공사 계약금 175만 원을 납부하도록 했고, 이후 분양계약금 잔액 1,590만 원도 직접 납부하여 총 3,765만 원을 부담했습니다. 그러나 피고는 2021년경 이 전매계약으로 인해 주택법 위반으로 벌금 400만 원의 약식명령을 받아 확정되었고, 이 사건 아파트에 자신의 명의로 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 이후 피고는 전매계약에 대해 원고와 의사 합치가 없었다거나, 전매제한 기간 내 계약이라 무효이며, 계약금 배액을 공탁했으므로 계약이 해제되었다고 주장했습니다. 또한 주택법 위반으로 인한 처벌 및 향후 청약 불가 등 불이익을 이유로 사정변경에 의한 계약 해제도 주장하며 원고에게 소유권을 이전해주기를 거부했습니다. 이에 원고는 피고에게 남은 분양대금 및 확장비 잔금 3억 3,885만 원을 지급할 의사가 있으니, 동시에 아파트 소유권이전등기 절차를 이행해달라며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 원고와 피고 사이에 아파트 분양권 전매계약에 대한 의사 합치가 있었는지 여부
2. 전매제한 기간에 이루어진 분양권 전매계약이 주택법 위반으로 인해 무효인지 여부
3. 피고가 계약금 배액을 공탁하여 계약을 적법하게 해제할 수 있는지 여부
4. 피고가 주택법 위반으로 인한 처벌 및 불이익을 이유로 사정변경에 의한 계약 해제를 주장할 수 있는지 여부

법원의 판단

피고는 원고로부터 338,850,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2019. 5. 14. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

결론

법원은 원고와 피고 사이의 아파트 분양권 전매계약이 유효하게 성립했다고 판단했습니다. 특히 전매제한 규정을 위반한 분양권 전매 계약이라 하더라도 해당 주택법 조항은 단속규정에 불과하여 계약 자체의 효력을 무효로 만들지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 피고가 이미 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 이상, 원고로부터 남은 매매대금과 확장비 잔금을 지급받는 동시에 아파트 소유권을 원고에게 이전해 줄 의무가 있다고 최종적으로 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법상 분양권 전매제한 규정의 성격 (단속규정)​
   • 구 주택법 제64조 제1항은 분양가상한제 적용 주택 및 그 입주자로 선정된 지위를 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 금지하고 있습니다. 이를 위반할 경우 제101조 제2호에 따라 형사처벌을 받을 수 있습니다.
   • 하지만 대법원 판례는 이러한 주택법 규정이 '효력규정'이 아닌 '단속규정'에 해당한다고 봅니다. 단속규정이란 위반 행위에 대해 행정적 제재나 형사처벌은 가능하지만, 해당 법률행위(계약) 자체의 사법상 효력까지 무효로 만들지는 않는 규정을 의미합니다. 따라서 전매제한 기간 내에 이루어진 분양권 전매계약이라도 원칙적으로는 유효하며, 계약 당사자들은 계약 내용에 따른 의무를 이행해야 합니다.
   • 이러한 판단은 구 주택법 제64조 제3항이 전매가 이루어진 경우 사업주체가 매입비용을 지급하고 입주자 지위를 취득할 수 있도록 규정하고 있어, 전매 행위가 유효함을 전제로 하고 있다는 점, 그리고 제65조(공급질서 교란 금지)​와 달리 전매 제한 기간이 지나면 전매를 허용하는 예외 규정이 있다는 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다.
2. 수분양권 매매계약의 법적 효력 및 매도인의 의무
   • 수분양권(아파트를 분양받을 수 있는 권리)을 매매하는 계약의 주된 목적은 매수인이 그 권리에 기초하여 아파트의 소유권을 취득하도록 하는 것입니다. 따라서 매도인은 매수인이 아파트 소유권을 취득할 수 있도록 필요한 절차를 이행할 의무가 있습니다.
   • 만약 분양자 측에서 매수인 앞으로 수분양자 명의변경을 허용한다면, 매도인은 그 명의변경 절차를 이행함으로써 의무를 다한 것이 됩니다.
   • 그러나 매수인 앞으로 명의변경이 이루어지지 않은 상태에서 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 아파트 소유권을 취득했다면, 매도인은 매수인에게 아파트의 소유권 이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성할 수 없습니다. 이 경우 매도인은 매수인에게 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 발생합니다. (대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결 참조)
3. 민법 제565조 (해약금)​
   • 계약 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 지급한 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
   • 이 사건의 경우, 피고는 '분양계약'의 계약금 배액을 공탁하며 전매계약을 해제하려 했으나, 법원은 원고와 피고 사이의 계약은 '전매계약'이며, 전매계약의 매매대금(프리미엄 2,000만 원)은 이미 원고가 피고에게 모두 지급한 상태이므로, 민법 제565조에 따른 해약금 해제는 불가능하다고 판단했습니다.
4. 사정변경으로 인한 계약 해제
   • 계약 성립 후 당사자가 예측할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 사정 변경이 계약 해제를 주장하는 당사자에게 책임 없는 사유로 발생했으며, 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 현저히 반하는 경우에 예외적으로 계약 해제가 인정될 수 있습니다.
   • 이 사건에서 피고가 주장한 주택법 위반으로 인한 처벌이나 불이익은 피고 자신의 귀책사유로 인한 것이고, 분양권 전매 제한 규정은 계약 당시 충분히 예견 가능했으므로, 사정변경으로 인한 계약 해제 사유에 해당하지 않는다고 판단되었습니다. (대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 참조)

참고 사항

1. 아파트 분양권 매매 시 계약 내용과 조건을 명확히 확인하고, 모든 당사자가 의사를 합치하여 계약서에 서명하는 것이 중요합니다. 특히 공인중개사를 통해 계약할 경우에도 본인이 직접 계약 내용을 충분히 이해하고 동의해야 합니다.
2. 분양권 전매 제한 규정은 주택법에 따라 지역 및 시기에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 전매제한 기간 내에 분양권을 전매하는 행위는 주택법 위반으로 형사처벌이나 행정처분을 받을 수 있습니다. 그러나 법원은 이러한 규정을 단속규정으로 보아, 위반하더라도 계약 자체의 사법상 효력까지 무효로 보지 않는 경우가 많으므로 주의가 필요합니다.
3. 계약을 해제하고자 할 때에는 민법상 해약금 규정(계약금의 배액 상환)을 정확히 이해하고 적용해야 합니다. 특히 분양권 전매계약의 경우, 분양계약의 계약금과 전매계약의 프리미엄을 명확히 구분하여 해약금 기준을 혼동하지 않도록 유의해야 합니다.
4. '사정변경'으로 인한 계약 해제는 매우 제한적으로 인정되는 원칙입니다. 계약 당시 예측할 수 없었고 당사자의 책임 없는 사정 변경이어야 하며, 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 심각하게 부당할 경우에만 예외적으로 인정됩니다. 법규 위반으로 인한 처벌과 같은 당사자의 귀책사유로 발생한 불이익은 사정변경의 사유로 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
5. 분양권 매매 후 매도인이 직접 분양권을 행사하여 소유권을 취득한 경우, 매수인은 매도인에게 소유권 이전등기를 청구할 수 있습니다. 이때 잔금 지급 의무와 소유권 이전등기 의무는 동시이행 관계에 놓이게 됩니다.