익산 A아파트 하자 문제, 분양자와 보증공사에 배상 책임 인정 판결

익산 A아파트 입주자대표회의가 아파트 분양자인 주식회사 B, 시공사인 주식회사 C, 그리고 시공사의 하자보수 의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자에 대한 손해배상 및 하자보수보증금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 분양자인 주식회사 B와 보증사인 주택도시보증공사의 배상 책임을 인정했지만, 시공사인 주식회사 C에 대한 직접 청구와 채권자대위 청구는 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 (익산 A아파트의 입주자들로 구성된 자치관리기구)
• 피고: 주식회사 B (A아파트의 분양자)
• 피고: 주식회사 C (A아파트 신축공사를 도급받은 시공사)
• 피고: 주택도시보증공사 (시공사인 주식회사 C의 하자보수 의무를 보증한 공사)

분쟁 상황

익산 A아파트(171세대)는 2018년 9월 14일 사용승인을 받은 후 입주자들에게 인도되었으나, 아파트 공용부분 및 전유부분에 시공사의 부실 시공, 설계도면과의 차이 등으로 인한 다양한 하자가 발생했습니다. 입주자들과 입주자대표회의는 분양자 등에게 여러 차례 하자보수를 요청했지만 제대로 이루어지지 않았습니다. 이에 A아파트 입주자대표회의는 전체 171세대 중 169세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아, 분양자, 시공사, 그리고 하자보수보증공사를 상대로 하자보수비용에 상당하는 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기하게 되었습니다. 총 하자보수비용은 감정 결과에 따라 356,739,484원으로 산정되었습니다.

핵심 쟁점

아파트 분양자의 하자담보책임 인정 여부와 그 범위, 시공사의 직접적인 하자담보책임 인정 여부(분양자의 무자력 요건), 시공사에 대한 채권자대위청구의 보전 필요성 인정 여부, 주택도시보증공사의 하자보수보증책임 인정 여부와 그 범위, 하자보수청구권의 제척기간 도과 여부, 하자의 존부와 범위 판단 기준, 피고들의 손해배상 책임 제한 여부 및 그 비율.

법원의 판단

1. 원고의 피고 주식회사 C에 대한 채권자대위청구 부분은 보전의 필요성 요건을 갖추지 못하여 각하되었습니다.
2. 피고 주식회사 B은 원고에게 317,553,366원 및 2020년 7월 23일부터 2023년 5월 10일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다.
3. 피고 주택도시보증공사는, 가. 피고 주식회사 B과 공동하여 159,503,013원 및 2020년 7월 23일부터 2023년 5월 10일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다. 나. 단독으로 1,673,232원 및 2020년 7월 23일부터 2023년 5월 10일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다.
4. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
5. 소송비용은 원고와 피고 주식회사 B, 피고 주택도시보증공사 사이의 부분은 원고가 15%, 나머지 피고들이 부담하며, 원고와 피고 주식회사 C 사이의 부분은 원고가 부담합니다.

결론

재판부는 익산 A아파트에 발생한 하자에 대해 분양자인 주식회사 B의 손해배상 책임을 인정하고, 주택도시보증공사는 시공사의 하자보수보증계약에 따라 보증금 지급 의무를 가진다고 판단했습니다. 그러나 시공사인 주식회사 C에 대한 직접적인 손해배상 청구는 분양자의 무자력이 증명되지 않아 기각되었고, 채권자대위 청구 역시 보전의 필요성이 부족하다고 판단되어 각하되었습니다. 이로써 A아파트 입주자대표회의는 분양자와 보증공사로부터 일부 하자보수 비용을 받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 (분양자의 담보책임)​: 분양자는 집합건물의 하자에 대해 수분양자(아파트를 분양받은 사람)에게 책임을 져야 합니다. 이 사건에서 법원은 A아파트의 분양자인 피고 주식회사 B이 입주자대표회의에 하자에 갈음하는 손해배상금을 지급할 책임이 있다고 판단했습니다.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제1항, 제2항 제1호, 제2호 (담보책임의 존속기간)​: 분양자 등 사업주체의 하자담보책임은 집합건물법 또는 주택법 등 관련 법령에서 정한 기간 동안 유효합니다. 이 기간은 공용부분의 경우 사용검사일 또는 사용승인일부터, 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날부터 기산됩니다. 본 사건에서는 A아파트의 사용승인일이 2018년 9월 14일, 채권양도통지서가 피고들에게 도달한 날이 2020년 7월 22일이어서, 법원은 2년 이내에 권리 행사가 이루어졌다고 보아 제척기간이 도과되지 않았다고 판단했습니다.
3. 민법 제667조 제2항 (도급인의 손해배상청구권)​: 도급계약에서 완성된 목적물에 하자가 있을 때, 도급인은 수급인에게 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 아파트 분양계약에도 유사하게 적용되어, 분양자는 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.
4. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항 (시공자의 담보책임)​: 원칙적으로 하자에 대한 책임은 분양자에게 있지만, 분양자에게 회생절차 개시, 파산신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우에는 시공사도 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담합니다. 이 사건에서 법원은 분양자인 피고 주식회사 B이 무자력 상태에 있다는 증거가 없으므로 시공사인 피고 주식회사 C에 대한 직접 청구를 인정하지 않았습니다.
5. 채권자대위권의 보전 필요성 법리 (대법원 판례)​: 채권자가 채무자를 대신하여 채무자의 권리를 행사하는 채권자대위권은, 보전될 채권자의 권리가 금전채권인 경우 채무자가 무자력일 때에만 행사할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만, 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 무자력 요건 없이도 인정될 수 있습니다. 본 사건에서는 피고 주식회사 B의 무자력이 인정되지 않고 특별한 사정도 발견할 수 없었기에, 피고 주식회사 C에 대한 채권자대위청구가 부적법하다고 보아 각하되었습니다.
6. 하자 판단 기준 (대법원 판례)​: 건축물의 하자는 공사계약과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 말합니다. 하자 여부는 계약 내용, 설계도면과의 일치 여부, 건축 관련 법규 준수 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 또한, 감정인의 감정결과는 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 합니다. 이 사건에서 법원은 감정 결과와 더불어 특정 부분이 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자로 보기 어렵다고 판단하여 일부 하자는 인정하지 않았습니다.
7. 손해배상 책임 제한 법리 (대법원 판례)​: 법원은 손해분담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 여러 사정을 참작하여 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 아파트 사용승인 이후 경과된 기간, 자연적인 노후 현상, 시공상 잘못과 자연 노후의 구분 어려움, 구분소유자의 사용 및 관리상 잘못으로 인한 하자 확대 가능성 등을 고려하여 피고 주식회사 B과 주택도시보증공사의 책임 비율을 90%로 제한했습니다.

참고 사항

1. 아파트 하자가 발생했을 경우, '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에서 정한 담보책임기간(2년, 3년, 5년, 10년 등) 내에 하자보수 또는 손해배상을 청구해야 합니다. 이 기간이 지나면 권리를 행사하기 어려울 수 있으므로 사용승인일 또는 인도일로부터 기간을 잘 확인해야 합니다.
2. 입주자대표회의가 구성된 경우, 하자보수보증계약의 보증채권자가 입주자대표회의로 변경되는지 관련 계약서나 보증서를 확인하고, 필요하다면 보증채권자 변경 절차를 밟는 것이 중요합니다.
3. 분양자는 아파트 하자에 대해 주된 책임을 지는 당사자입니다. 시공사에 직접 책임을 묻기 위해서는 분양자에게 회생, 파산, 무자력 등 특별한 사유가 있어야 하므로, 소송 전에 이 부분을 면밀히 검토해야 합니다.
4. 채권자대위청구는 채무자가 자신의 권리를 행사하지 않을 때 채권자가 채무자를 대신하여 그 권리를 행사하는 제도입니다. 그러나 금전채권 보전을 위한 채권자대위청구는 원칙적으로 채무자가 재정적으로 어려워(무자력) 자신의 채무를 갚을 능력이 없을 때만 인정되니 신중하게 접근해야 합니다.
5. 하자가 발생하면 즉시 사진, 영상 등 증거 자료를 충분히 확보하고, 하자 내역을 구체적으로 정리하여 내용증명 등으로 시공사나 분양자에게 서면으로 통지하는 것이 좋습니다. 이는 나중에 권리 행사 시 중요한 증거가 됩니다.
6. 하자보수비용을 산정할 때는 전문 감정인의 감정 결과가 매우 중요하게 작용합니다. 감정인의 의견에 이의가 있다면 경험칙에 반하거나 합리성이 없다는 등의 구체적인 근거를 제시해야 합니다.
7. 법원은 손해배상액을 정할 때, 아파트의 자연적인 노후 현상, 입주자들의 사용 및 관리상 잘못으로 인한 하자 확대 가능성 등 여러 사정을 고려하여 분양자의 책임 비율을 제한할 수 있습니다.