분양권 매매계약 일부 계약금으로 인한 계약 해제 다툼

원고는 피고로부터 아파트 분양권을 매수하기로 계약하고 계약금 일부인 500만원을 지급했습니다. 피고는 계약을 해제하며 원고에게 받은 계약금 500만원의 배액인 1,000만원을 돌려주었습니다. 이에 원고는 약정된 총 계약금 3,010만원을 기준으로 피고가 해약금 3,010만원을 지급해야 한다고 주장하며, 이미 받은 1,000만원을 제외한 2,510만원을 청구했습니다. 법원은 실제 교부된 계약금 500만원을 기준으로 한 피고의 계약 해제는 적법하며, 원고가 주장하는 약정 계약금 전액이 지급되지 않았으므로 계약금 계약이 성립되지 않았다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 일부를 지급했으나, 피고의 계약 해제에 불복하여 약정 계약금 기준의 해약금 지급을 요구한 사람.
• 피고 B: C로부터 아파트 분양권을 양수받아 원고에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금 일부를 받은 후, 계약을 해제하며 받은 계약금의 배액을 원고에게 상환한 사람.
• C: 최초 아파트 분양권을 D 주식회사로부터 분양받아 피고 B에게 양도한 사람.
• D 주식회사: 이 사건 아파트를 분양한 회사.

분쟁 상황

C는 D 주식회사로부터 전주시 완산구 E아파트 F호를 대금 3억 20만원에 분양받고 계약금 총 3,010만원을 지급했습니다. 이후 C는 2018년 7월 17일 피고 B에게 분양권을 양도했습니다. 피고 B는 2019년 11월 16일 원고 A에게 이 분양권을 총 대금 5,010만원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 이 계약 체결 당일 원고는 피고에게 계약금의 일부로 500만원을 송금했습니다. 그러나 2019년 12월 13일 피고는 원고에게 "가계약금 500만원의 배액을 보상하고 취소하겠다"는 문자메시지를 보낸 후, 다음날인 2019년 12월 14일부터 2019년 12월 19일까지 총 1,000만원을 원고에게 송금하며 계약 해제의 의사를 밝혔습니다. 이에 원고는 약정된 전체 계약금 3,010만원을 기준으로 피고가 이미 받은 1,000만원을 제외한 나머지 2,510만원을 추가로 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

아파트 분양권 매매 계약에서 약정된 계약금의 일부만 지급된 경우, 계약 해제 시 해약금의 기준이 '실제로 교부된 계약금'인지 아니면 '약정된 총 계약금'인지 여부입니다. 특히 계약금 계약의 성립 요건과 민법 제565조의 적용 범위가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 법원은 피고가 실제로 교부받은 계약금 500만원의 배액인 1,000만원을 상환하여 계약을 해제한 것이 적법하다고 보았습니다.

결론

법원은 원고가 주장하는 약정 계약금 30,100,000원이 아닌, 실제로 피고에게 교부된 계약금 5,000,000원을 기준으로 피고의 계약 해제가 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 '계약금'의 법적 성격과 '계약 해제'에 대한 민법 제565조의 적용에 대한 중요한 판단을 담고 있습니다.

민법 제565조 (해약금)​

1. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
2. 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

적용 법리 해설:

• 계약금 계약의 요물성: 법원은 계약금 계약이 금전이나 유가물을 현실적으로 교부해야 성립하는 '요물계약'이라는 점을 명확히 했습니다. 즉, 계약금으로 얼마를 주기로 '약정'만 하고 그 금액 전부가 실제로 지급되지 않았다면, 계약금 계약 자체는 성립하지 않은 것으로 봅니다. 이 사건에서 원고는 3,010만원을 계약금으로 '약정'했다고 주장했으나, 실제로 500만원만 지급되었으므로 계약금 계약은 성립하지 않은 것입니다.
• 해약금 기준: 민법 제565조 제1항에 따라 계약금은 해제권을 유보하는 기능을 가집니다. 즉, 계약금을 주고받은 당사자는 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 포기하거나(지급한 자), 그 배액을 상환하고(받은 자) 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 '배액'의 기준이 무엇인가가 중요합니다. 이 판결은 '실제로 교부받은 계약금'의 배액을 상환해야 해제가 가능하다고 보았습니다. 따라서 피고가 실제로 받은 500만원의 배액인 1,000만원을 상환한 것은 적법한 계약 해제가 됩니다.
• 민법 제565조 제2항의 의미: 이 조항은 계약금에 의한 해제(해약금 해제)의 경우에는 채무불이행을 원인으로 하는 일반적인 손해배상 청구(민법 제551조)가 발생하지 않음을 확인하는 규정입니다. 원고는 이를 근거로 해약금 청구를 주장했으나, 법원은 민법 제565조가 해약금 약정이 있는 경우 해제권을 유보한 것으로 추정할 뿐, 계약금 계약이 성립하지 않은 상황에서 해약금을 청구할 수 있는 근거는 될 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

계약 시 계약금 액수와 지급 방법에 대해 명확하게 합의하고 서면으로 남겨야 합니다. 특히 가계약금인지 정식 계약금인지, 혹은 계약금의 일부만 지급하는 경우 추후 분쟁을 피하기 위한 구체적인 조항을 명시하는 것이 중요합니다. 부동산 매매 계약, 특히 분양권과 같이 프리미엄이 오가는 계약에서는 계약 해제 시 발생할 수 있는 해약금 기준에 대해 사전에 분명히 이해해야 합니다. 계약금 계약은 요물계약이므로 약정된 계약금 전부가 지급되어야 비로소 유효하게 성립하고, 이때 민법 제565조의 해약금 규정이 적용됩니다. 일부만 지급된 경우 해약금 규정 적용에 대한 해석이 달라질 수 있음을 인지해야 합니다. 계약금 일부만 주고받았을 때는 임의로 계약을 해제하기 어렵거나, 해제하더라도 법원에서 실제 교부된 금액을 기준으로 해약금을 판단할 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.