압류/처분/집행
원고인 부동산 컨설팅 회사가 아파트 분양 전환 사업에 15억 원을 투자했으나, 피고 회사(주식회사 B)가 약정된 기한까지 투자금과 수익금을 지급하지 못했습니다. 또한 담보로 약정된 아파트 세대에 대한 가등기가 설정되어 있음에도 불구하고 피고 회사의 실질적 운영자가 다른 피고 회사(주식회사 C) 명의로 소유권을 이전하여 담보대출을 받아 담보를 소실시킨 사안입니다. 법원은 피고 회사 B에게 약정금 11억 원 및 지연손해금 지급 의무를 인정하고, 실질적 운영자 D과 피고 회사 C에게는 불법행위로 인한 손해배상 책임 11억 원 및 지연손해금 지급 의무를 공동으로 인정했습니다. 다만 원고가 청구한 사해행위 취소는 채무자 회사의 전체 재산 상태를 알 수 없어 기각되었습니다.
피고 B은 군산 지역의 아파트 분양 전환 사업을 진행하면서 주식회사 G으로부터 30억 원을 투자받기로 하였고, G은 다시 원고 회사로부터 15억 원을 투자받아 피고 B의 사업에 투자했습니다. 이 과정에서 원고와 피고 B, G은 2018년 4월 3일 공동사업약정을 체결했습니다. 약정서에는 피고 B이 2018년 12월 31일까지 분양을 완료하여 원고의 투자원금과 수익금을 지급하되, 그렇지 못할 경우 원고가 지정하는 아파트 세대를 분양원가에 이전하여 지급하기로 명시되었습니다. 피고 B은 이에 따라 원고에게 특정 아파트 14세대에 대한 소유권이전등기청구권 가등기 신청에 필요한 서류를 교부했습니다. 그러나 G의 투자원금 조기 상환 요청에 따라 피고 B은 15억 원을 반환하는 과정에서, 피고 B의 실질적 운영자인 D은 원고에게 담보로 약정된 14세대 중 11세대의 소유권을 자신이 운영하는 또 다른 회사인 피고 C 명의로 이전하고 피고 C 명의로 담보대출을 받아 원고의 담보권을 사실상 상실시켰습니다. 이에 원고는 투자금 15억 원 중 미반환된 11억 원을 청구하고, 담보 상실에 대한 손해배상을 요구했습니다.
아파트 분양 전환 사업에 대한 투자금 약정의 이행 여부와 투자금 미지급 시 지연손해금 발생 여부, 약정된 담보물(아파트 세대)에 대한 소유권을 제3의 회사로 이전하여 담보를 상실시킨 행위가 불법행위에 해당하는지 여부, 그리고 이로 인한 손해배상 책임의 범위, 마지막으로 담보물 소유권 이전 행위가 채권자취소권(사해행위 취소)의 대상이 되는지 여부입니다.
법원은 피고 B에게 원고의 투자원금 15억 원 중 이미 반환된 4억 원을 제외한 11억 원과 이에 대한 2019년 1월 1일부터 2022년 12월 19일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 지연손해금을 지급할 의무를 인정했습니다. 또한 피고 D과 C에게는 피고 B이 원고에게 담보로 제공한 14세대 중 11세대의 소유권을 피고 C 명의로 이전하여 담보를 상실케 한 불법행위에 대해 공동으로 11억 원과 이에 대한 2019년 3월 14일부터 2022년 12월 19일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 지연손해금을 지급할 책임을 인정했습니다. 다만 피고 B이 피고 C에게 아파트 소유권을 이전한 행위가 사해행위에 해당하는지에 대한 원고의 청구는, 피고 B의 당시 전체 재산 상태를 확인할 수 있는 자료가 부족하다는 이유로 기각되었습니다.
결과적으로 원고는 피고들로부터 약정금 및 손해배상금으로 총 11억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급받게 되었으나, 피고 B과 C 사이의 매매계약에 대한 사해행위 취소 청구는 받아들여지지 않았습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
사업 투자 시에는 투자금 회수 방안과 담보 설정 약정을 명확히 문서화하고, 담보의 실효성을 유지하기 위한 구체적인 조치를 강구해야 합니다. 특히 가등기 등의 담보권을 확보했더라도, 담보권 설정 이후 담보물의 소유권이나 담보 가치에 변동이 생기는지 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다. 만약 담보물이 임의로 처분되어 담보 가치가 상실될 경우, 채무 회수가 어려워질 수 있으므로, 관련 책임자에 대한 불법행위 책임을 적극적으로 주장할 수 있습니다. 다만 특정 거래를 사해행위로 취소하기 위해서는 해당 거래로 인해 채무자의 변제자력이 부족해지거나 더욱 악화되었다는 점을 객관적인 자료(채무자의 전체 재산 목록, 부채 현황 등)를 통해 입증해야 하므로, 이 부분에 대한 철저한 준비가 필요합니다.
