부동산 매매/소유권
농업회사법인인 원고 A는 피고 B 소유의 토지에 태양광발전소 설치 사업을 추진하며 해당 토지를 매수하기로 약정하였습니다. 그러나 피고 B가 소유권이전등기를 해주지 않자 원고 A는 소송을 제기했습니다. 더욱이 피고 B의 아들들인 피고 C와 D은 이 사건 토지에 소유권이전청구권 가등기와 지상권설정등기를 마쳤는데 법원은 이 등기들이 통정허위표시, 즉 허위로 이루어진 것이라고 판단했습니다. 이에 법원은 피고 B에게 원고 A에게 소유권이전등기 절차를 이행하도록 명령하고 피고 C, D에게는 허위로 마친 가등기와 지상권설정등기를 말소하도록 판결했습니다.
피고 B는 2015년 전북 진안군 E 답 3521.6㎡(이후 잡종지로 지목 변경)의 소유권을 취득했습니다. 피고 B의 배우자인 F는 인근 토지인 G 답 2,434.3㎡ 및 H 답 2,712.4㎡(이후 잡종지로 지목 변경)의 소유자였습니다. 원고 A는 2016년경 피고 B로부터 이 사건 토지를 매매대금 37,275,000원에, F로부터 F 소유 토지를 매매대금 92,000,000원에 매수하기로 하는 계약서를 작성하며 태양광발전소 설치 사업을 추진했습니다. F는 피고 B로부터 이 사건 토지의 관리 및 처분에 관한 권한을 위임받아 원고 A의 실질적 운영자 K과 태양광 사업 관련 업무를 처리했습니다. 2018년 2월 5일, F는 K과 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 원고에게 마쳐주기로 약정했습니다. 그러나 피고 B가 소유권이전등기를 이행하지 않자, 원고는 소송을 제기했습니다. 특히, 피고 B의 아들들인 피고 C와 D은 2018년 7월 23일 이 사건 토지 중 각 1/2 지분에 관해 피고 B와 매매예약 및 지상권설정계약을 체결하고 다음 날 소유권이전청구권 가등기와 지상권설정등기를 마쳤는데 이는 원고의 소유권 이전등기 청구권을 방해하려는 목적의 통정허위표시로 판단되었습니다.
이 사건 토지에 대한 원고와 피고 B 사이의 소유권이전등기 약정이 유효한지 여부, 그리고 피고 B의 아들들인 피고 C, D이 이 사건 토지에 마친 소유권이전청구권 가등기 및 지상권설정등기가 통정허위표시에 의한 무효인 등기인지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 전북 진안군 E 답 3521.6㎡ 토지에 관하여 2018. 2. 5. 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행해야 한다고 판결했습니다. 또한 피고 C와 D은 피고 B에게 위 토지 중 각 1/2 지분에 관하여 2018. 7. 24. 접수된 소유권이전청구권가등기 및 같은 날 접수된 지상권설정등기의 말소등기절차를 각 이행하라고 명령했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.
법원은 원고의 피고 B에 대한 주위적 청구(2018. 2. 5. 약정에 따른 소유권이전등기)와 피고 C, D에 대한 청구(허위 등기 말소)가 모두 이유 있다고 판단하여 원고의 청구를 전부 인용하는 판결을 내렸습니다. 이는 실질적인 합의와 이행을 회피하려는 통정허위표시가 법적으로 인정되지 않음을 보여주는 사례입니다.
이 사건은 다음과 같은 법리들이 적용되었습니다.
소유권이전등기 의무 이행: 민법상 매매계약이 유효하게 성립하면 매도인은 매수인에게 약정한 매매 목적물에 대한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있습니다. 본 사건에서 법원은 피고 B가 원고 A에게 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳐주기로 한 2018년 2월 5일의 약정을 유효한 것으로 인정하여, 피고 B에게 소유권이전등기 절차를 이행할 것을 명령했습니다.
대리인의 권한: F가 피고 B로부터 이 사건 토지의 관리 및 처분에 관한 권한을 위임받았다는 점이 인정되어, F가 원고 A의 실질적 운영자 K과 맺은 약정이 피고 B에게 효력을 미치는 것으로 판단되었습니다. 대리인이 본인의 대리권 범위 내에서 한 행위는 본인에게 그 법적 효력이 발생합니다.
통정허위표시의 무효 (민법 제108조): 민법 제108조는 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효라고 규정합니다. 즉, 표의자가 상대방과 짜고서 진의(진정한 의사)가 아닌 의사표시를 한 경우, 그 의사표시는 법적으로 아무런 효력이 없다는 것입니다. 이 사건에서 피고 C, D이 이 사건 토지에 마친 소유권이전청구권 가등기 및 지상권설정등기는 피고 B와 C, D 사이에 실제 매매예약이나 지상권설정계약을 체결할 의사가 없었음에도 등기만을 마친 것으로 판단되어 통정허위표시로서 무효인 등기로 인정되었습니다.
채권자대위권 행사 (민법 제404조): 민법 제404조에 따르면, 채권자는 채무자가 제3채무자에 대한 권리를 행사하지 아니할 때, 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대위행사할 수 있습니다. 원고 A는 피고 B에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해, 피고 B가 피고 C, D에게 마친 무효 등기를 말소 청구할 권리를 대신 행사(대위 행사)하여 피고 C, D에게 해당 등기들의 말소를 청구할 수 있었습니다.
토지 매매 또는 처분과 관련하여 대리인과의 계약 시에는 대리권의 범위와 내용을 명확히 확인하고 문서화해야 합니다. 특히 중요한 재산권 변동이 있을 때는 당사자 본인의 의사를 직접 확인하는 것이 안전합니다. 가족 간이라 하더라도 재산을 이전하거나 담보 설정을 할 때에는 실제 거래 의사가 있었는지 여부를 입증할 수 있는 객관적인 자료를 충분히 확보해야 합니다. 실제 거래 없이 단순히 기존 채권자의 권리 행사를 막기 위해 허위로 등기를 하는 경우 이는 통정허위표시로 인정되어 무효가 될 수 있으며, 법적 분쟁 시 권리 상실로 이어질 수 있습니다. 채무자가 권리를 행사하지 않을 경우 채권자는 채무자를 대신하여 권리를 행사할 수 있는 채권자대위권을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
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