교회 도시개발사업 환지청산금 부과 무효확인 요청 사건

A교회는 군산시 도시개발사업으로 인해 기존 토지보다 과도하게 받은 면적에 대해 부과된 환지청산금 601,999,200원이 부당하다며 처분 무효확인을 청구했습니다. 교회는 토지 가치 평가의 오류, 불공평한 감보율 적용, 환지계획 변경 시 공람 절차 미준수 등을 주장했습니다. 그러나 법원은 청산금 부과처분에 중대하고 명백한 하자가 없어 무효라고 볼 수 없다고 판단하며 교회의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A교회: 군산시 도시개발사업 구역 내 토지와 건물을 소유하고 있었으며, 자신에게 부과된 환지청산금 처분이 무효임을 주장한 교회입니다.
• 피고 군산시장: 군산시 F 도시개발사업의 시행자로서 A교회에 환지청산금 601,999,200원을 부과한 행정청입니다.

분쟁 상황

A교회는 다음과 같은 이유로 환지청산금 부과처분이 무효라고 주장했습니다.

1. 토지 가치 평가 오류: 교회는 기존 건물이 존재하고 기반 시설 혜택이 없으며 종교시설용지로의 용도 제한과 주차장 확보 의무 등으로 토지 가치 증가가 없다고 주장했습니다. 오히려 성토로 인한 침수 우려와 오수관 연결 불가 등 불리한 사정이 있었으나 피고가 이를 고려하지 않았다고 했습니다.
2. 불공평한 감보율 적용: 기존 건물이 존재하여 사업 시행 후에도 수익 변화가 없음에도 불구하고 31.91%의 높은 감보율을 적용받아 인근 다른 토지 소유자들에 비해 현저한 불이익을 입었으며, 이는 수익자부담원칙, 사업비 공평부담원칙, 비례의 원칙에 반한다고 주장했습니다.
3. 감정평가 오류: 청산금 산정을 위한 감정평가 시 표준지를 잘못 선택하고 토지의 실제 이용상황과 주위 환경을 고려하지 않아 토지 가치를 지나치게 높게 평가했다고 주장했습니다.
4. 환지계획 변경 시 재공람 미실시: 피고가 토지 가격 재평가 후 2016년 9월 6일 환지계획을 변경하면서 이에 대한 재공람 절차를 실시하지 않아 절차상 하자가 있다고 주장했습니다.
5. 토지 현황과 조서의 차이: 환지 토지 중 도로의 경사지로 이용되는 77m² 부분은 활용할 수 없어 환지처분 조서와 실제 토지 현황이 다르다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

군산시장이 도시개발사업 시행 후 A교회에 부과한 환지청산금 약 6억 1백만원의 부과처분에 중대하고 명백한 위법 하자가 있어 무효인지 여부가 주요 쟁점입니다. 특히 토지 가치 평가의 적정성, 감보율 적용의 형평성, 환지계획 변경 시 공람 절차 준수 여부 등이 다투어졌습니다.

법원의 판단

법원은 A교회가 제기한 환지청산금 부과처분 무효확인 청구를 기각했습니다. 이는 피고 군산시장의 환지청산금 부과처분에 중대하고 명백한 하자가 있다고 볼 수 없으므로 무효가 아니라고 판단한 것입니다.

결론

법원은 환지청산금 부과처분에 대한 A교회의 여러 주장, 즉 토지 가치 평가의 오류, 불합리한 감보율 적용, 절차상 하자 등이 처분을 무효로 할 만큼 중대하고 명백한 하자에 해당하지 않는다고 보았습니다. 대부분의 주장은 청산금 산정 방식의 문제일 뿐, 처분 자체가 처음부터 존재하지 않았어야 할 정도의 위법은 아니라고 판단했습니다.