상가 분양 광고 내용 불이행과 내부 구조 불고지로 인한 분쟁 판결

이 사건은 E지역주택조합이 분양한 상가를 매수한 원고들(A, B, C, D)이 분양 광고 내용 불이행, 상가 내 기둥 및 소화전, 환풍구 존재 미고지 등을 이유로 계약 해제 또는 취소를 주장하며 계약금 반환 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 N은행 입점 확정 광고나 임대수익률 보장 광고는 계약 내용으로 편입된 것으로 보기 어렵다고 판단하여 원고 A, B의 계약 해제 주장을 기각했습니다. 하지만 원고 B가 분양받은 상가의 기둥과 환풍구로 인한 공간 활용 제약을 인정하여 피고 E지역주택조합의 기망에 의한 계약 취소를 인정하고 분양대금 반환을 명령했습니다. 원고 C, D의 경우 기둥과 소화전으로 인한 공간 활용 제약이 크지 않다고 보아 기망 주장은 기각했으나, 기둥 및 소화전의 존재와 위치, 면적 등에 대한 설명의무 위반을 인정하여 피고에게 민법상 불법행위에 따른 손해배상 책임을 물어 분양대금의 10%를 지급하라고 판결했습니다. 한편, 원고 A은 피고에게 미지급된 상가 잔금 187,400,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 반소 청구가 인정되었습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D): E지역주택조합이 분양한 상가를 매수한 개인들로, 피고의 분양 광고 내용 불이행 및 상가 내 구조 문제 등을 주장하며 계약금 반환 및 손해배상을 청구했습니다.
• 피고 (E지역주택조합): 상가를 분양한 주체로, 원고들이 주장하는 계약 해제 및 취소 사유가 없다고 맞서고, 원고 A에게 미납된 상가 잔금을 청구했습니다.

분쟁 상황

피고 E지역주택조합은 상가 건물을 건축하여 분양하기 위해 분양대행사와 계약을 맺고 분양을 시작했습니다. 원고들은 분양대행사 직원을 통해 상가 분양 계약을 체결하고 분양대금을 납입했습니다. 그러나 원고들은 피고가 N은행 입점 확정, O 의류매장 입점 예정, 10%~12.8%의 임대수익률 보장 등의 광고를 하였음에도 이를 이행하지 않았다고 주장했습니다. 또한 원고 B, C, D가 분양받은 상가에는 기둥, 소화전, 환풍구 등이 존재하여 상가 공간 활용에 제약이 발생했음에도 피고가 이를 고지하지 않았다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다. 원고들은 이러한 문제들을 이유로 계약 해제 또는 취소를 주장하고 납입한 분양대금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 반대로 피고는 원고 A에게 미납된 상가 잔금을 청구했습니다.

핵심 쟁점

피고 E지역주택조합의 상가 분양 광고(N은행 입점, 임대수익률 보장 등)가 계약 내용으로 인정될 수 있는지, 상가 내부의 기둥, 소화전, 환풍구 존재를 제대로 알리지 않은 것이 계약 해제나 취소 사유가 되는지, 표시광고법 또는 민법상 불법행위에 따른 손해배상 책임이 인정되는지, 그리고 미지급 상가 잔금에 대한 청구가 정당한지가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고(E지역주택조합)는 원고 B에게 624,600,000원과 이에 대한 지연손해금(2016. 9. 2.부터 2018. 2. 2.까지 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 15%)을 지급해야 합니다.
2. 피고는 원고 C, D에게 각 25,015,000원과 이에 대한 지연손해금(2015. 4. 9.부터 2018. 2. 2.까지 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 15%)을 지급해야 합니다.
3. 원고(반소피고) A은 피고(반소원고)에게 187,400,000원과 이에 대한 지연손해금(2016. 11. 1.부터 2016. 11. 30.까지 연 9.44%, 2016. 12. 1.부터 2017. 1. 29.까지 연 10.44%, 2017. 1. 30.부터 2017. 4. 29.까지 연 11.44%, 2017. 4. 30.부터 2017. 6. 5.까지 연 12.44%, 2017. 6. 6.부터 갚는 날까지 연 15%)을 지급해야 합니다.
4. 원고 A의 주위적 및 예비적 본소 청구와 원고 B, C, D의 주위적 본소 청구 및 나머지 예비적 본소 청구는 기각되었습니다.
5. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 피고와 원고 A 사이는 원고 A이, 피고와 원고 B 사이는 피고가, 피고와 원고 C, D 사이는 원고 C, D가 90%, 피고가 10%씩 부담합니다.

결론

법원은 분양 상가 계약과 관련하여 광고 내용의 법적 구속력은 계약서에 명시된 내용에 한정되는 경우가 많다고 보았지만, 분양자가 상가의 중요한 물리적 하자를 고지하지 않아 구매자의 의사결정에 중대한 영향을 미쳤다면 이는 기망 또는 설명의무 위반으로 인한 손해배상 책임이 발생할 수 있음을 인정했습니다. 또한, 상가 분양대금 미납에 대한 분양자의 청구도 받아들였습니다. 즉, 광고 내용의 구체성과 계약서 포함 여부에 따라 법적 책임이 달라질 수 있으며, 상가 내부 구조 등 중요 정보 미고지에는 분양자의 손해배상 책임이 따른다는 원칙을 제시했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제544조, 제546조 (채무불이행으로 인한 계약 해제)​: 계약 당사자 중 한쪽이 계약 내용을 이행하지 않을 때, 상대방은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건에서 광고 내용(N은행 입점, 임대수익률 보장)이 계약 내용으로 편입되지 않았고, 기둥 등 존재에 대한 설명의무 위반은 '계약의 이행' 과정의 의무가 아닌 '계약 체결' 과정의 의무이므로, 이를 직접적인 계약 해제 사유로 보지 않았습니다.
2. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시 취소), 제110조 (사기·강박에 의한 의사표시 취소)​: 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었거나 상대방의 기망으로 계약을 체결한 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 법원은 원고 B의 경우 상가의 기둥과 환풍구로 인한 공간 활용 제약이 중대하여 분양자의 기망이 인정된다고 보아 계약 취소를 인정했습니다. 그러나 다른 광고 내용이나 원고 C, D의 기둥, 소화전 문제는 기망 또는 중요한 착오로 인한 취소 사유로 보지 않았습니다.
3. 민법 제750조 (불법행위로 인한 손해배상)​: 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 법원은 원고 C, D의 상가 내 기둥 및 소화전 존재에 대해 분양자로서 설명할 '부수적 주의의무'를 위반했다고 보아, 직접적인 계약 해제나 취소 사유는 아니지만, 불법행위로 인한 손해배상 책임을 인정했습니다.
4. 민법 제749조 제2항 (악의의 점유자에 대한 부당이득 반환)​: 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 하며, 손해가 있으면 배상해야 합니다. 법원은 피고가 원고 B에게 계약금을 반환해야 할 의무에 대한 이자를 계산할 때, 피고가 이 사건 소장 부본을 송달받은 때부터 악의의 수익자가 된 것으로 간주하여 이자 계산 시점을 정했습니다.
5. 표시·광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법) 제3조 제1항 제1호, 제3호 및 제10조 (거짓·과장 광고 및 부당한 비교 광고 금지, 손해배상 책임)​: 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고나 부당한 비교 광고는 금지되며, 이를 위반하여 소비자에게 손해를 입힌 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건의 광고들이 '통상적인 상거래 관행을 넘는 과장이나 허위 광고'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 표시광고법에 따른 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법: 소송 중인 채무에 대한 지연손해금(연체이자)은 일반적으로 민법 또는 상법에 따른 법정 이율(연 5% 또는 연 6%)이 적용되지만, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 또는 청구취지 변경 부본 송달 다음날부터는 높은 이율(이 사건에서는 연 15%)이 적용됩니다.

참고 사항

1. 상가 분양 계약 시 광고 내용을 맹신하기보다는 계약서에 명시된 내용이 무엇인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 광고 내용이 계약 내용으로 인정되지 않을 수 있습니다.
2. 분양 계약을 체결하기 전에 반드시 해당 상가의 설계 도면을 상세히 확인하고, 가능하다면 실제 현장을 방문하여 내부 구조물(기둥, 소화전, 환풍구 등)의 위치와 크기를 직접 확인해야 합니다. 특히 기둥 등 고정된 구조물은 공간 활용에 큰 제약이 될 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.
3. 임대수익률 보장 등 미래의 수익을 예측하는 광고는 '예상' 또는 '전망'에 불과할 수 있습니다. 이러한 광고가 계약의 중요한 내용으로 편입되기 위해서는 계약서에 명확하게 명시되어야 합니다.
4. 분양자가 중요한 사실을 고지하지 않아 상가 구매에 중대한 영향을 미 미쳤다면, 이는 설명의무 위반으로 인정되어 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 하지만 이는 계약 해제나 취소와는 다른 별개의 법적 주장이며, 입증 책임이 따릅니다.
5. 계약서에 명시된 잔금 납입 기한과 지연손해금(연체이자) 비율을 정확히 인지하고, 기한 내에 대금을 납부하는 것이 중요합니다. 미납 시 높은 지연손해금을 부담하게 될 수 있습니다.