아파트 불법 전매에 따른 분양 계약 해제와 원상회복 사건

이 사건은 원고들이 전매제한 기간 내에 아파트 분양권을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후, 피고인 신탁회사가 주택법 위반을 이유로 분양 계약을 해제하자 원고들이 소유권 확인 및 대금 반환을, 피고가 소유권이전등기 말소 및 인도를 청구한 사안입니다. 법원은 원고들의 소유권 확인 주위적 청구는 이전에 작성된 부제소합의에 따라 각하하고, 불법 전매로 인한 피고의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 아파트를 반환하고 소유권이전등기를 말소해야 하며, 피고는 원고들이 지급한 분양대금, 발코니 확장 및 추가선택 품목 계약 대금에 상법상 연 6%의 이자를 가산하여 반환하되, 피고가 대위변제한 중도금 대출 이자는 공제하도록 판결했습니다. 피고가 주장한 위약금 귀속이나 연 2%의 약정 이율 적용 주장은 받아들여지지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A, B: 최초 수분양자 G, I으로부터 아파트 분양권을 전매제한 기간 내에 매수한 사람들
• 피고(반소원고) C 주식회사: 아파트 분양사업을 위탁받은 신탁회사이자 아파트 공급계약의 매도인

분쟁 상황

피고는 이 사건 아파트 분양사업의 시행을 위탁받은 신탁회사입니다. 최초 수분양자 G는 2018년 11월 20일, I은 2018년 11월 23일 피고와 각각 아파트 공급계약을 체결했습니다. 이 아파트의 입주자 모집 공고에 따르면, 주택법 제64조 및 시행령 제73조에 따라 입주자로 선정된 날(2018년 11월 7일)로부터 1년간 전매가 금지되었습니다. 그러나 원고 A은 2018년 11월 중순경 최초 수분양자 G로부터, 원고 B는 2018년 11월 27일경 최초 수분양자 I으로부터 전매제한 기간 내에 분양권을 매수했습니다. 원고 A은 2019년 11월 20일, 원고 B는 2019년 12월 26일 매매계약서를 작성했으나, 실제 전매 합의는 전매제한 기간 이전에 이루어졌습니다. 최초 수분양자 G와 I은 주택법 위반으로 각 벌금형 약식명령을 받아 확정되었습니다. 피고는 2021년 12월 2일 원고들에게 주택법 위반에 따른 공급계약 취소 예정 통보를 했고, 원고들은 2022년 1월경 피고에게 주택법 위반 사실을 인지하고 분양계약이 해제될 경우 이의를 제기하지 않겠다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이후 원고들은 2022년 3월경 각 아파트에 대한 소유권이전등기를 마쳤고, 피고는 2022년 11월 22일 원고들에게 주택법 위반을 이유로 공급계약 해제 통보를 했습니다.

핵심 쟁점

주택법상 전매제한 위반으로 인한 아파트 공급계약의 해제 적법성 여부 및 그에 따른 원상회복 범위와 관련된 분쟁입니다. 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들이 피고와 체결한 확약서에 포함된 부제소합의가 소유권 확인 주위적 청구에 적용되는지 여부입니다. 둘째, 피고가 주택법 위반을 이유로 이 사건 공급계약을 해제한 것이 적법한지 여부입니다. 셋째, 이 사건 공급계약의 해제 조항이 불공정 약관에 해당하는지 또는 설명 의무 위반이 있었는지 여부입니다. 넷째, 전매제한 기간 경과 후 계약 해제권 행사가 모순행위 금지 원칙이나 신의성실의 원칙에 반하는지 여부입니다. 다섯째, 계약 해제에 따른 원상회복 금액 산정 시 위약금 귀속, 약정 이율(연 2%) 적용 여부, 피고가 대위변제한 중도금 대출 이자 공제 여부입니다.

법원의 판단

1. 원고들의 주위적 본소(소유권 확인)는 권리보호이익이 없어 각하되었습니다.
2. 피고는 원고 A으로부터 이 사건 제1 아파트 소유권이전등기 말소등기절차의 이행과 부동산 인도를 받음과 동시에 원고 A에게 292,821,586원과 이에 대한 각 지급일로부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다.
3. 피고는 원고 B로부터 이 사건 제2 아파트 소유권이전등기 말소등기절차의 이행과 부동산 인도를 받음과 동시에 원고 B에게 308,396,447원과 이에 대한 각 지급일로부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다.
4. 원고 A은 피고로부터 414,894,826원과 이에 대한 각 지급일로부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율로 계산한 이자를 지급받음과 동시에 이 사건 제1 아파트 소유권이전등기 말소등기절차를 이행하고 부동산을 인도해야 합니다.
5. 원고 B는 피고로부터 434,996,447원과 이에 대한 각 지급일로부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율로 계산한 이자를 지급받음과 동시에 이 사건 제2 아파트 소유권이전등기 말소등기절차를 이행하고 부동산을 인도해야 합니다.
6. 원고들의 나머지 예비적 본소 청구 및 피고의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다.
7. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 각자 부담하며, 부동산 인도 부분 및 금전 지급 부분은 각 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 최초 수분양자들의 주택법상 전매제한 위반을 이유로 한 분양계약 해제가 적법하다고 판단하여, 주위적 소유권 확인 청구를 각하하고, 계약 해제에 따른 상호 간의 원상회복 의무를 인정했습니다. 이에 따라 원고들은 아파트를 반환하고 소유권이전등기를 말소해야 하며, 피고는 원고들이 납부한 대금에 상법상 법정 이자를 가산하여 반환하되, 피고가 대위변제한 중도금 대출 이자를 공제한 금액을 지급하도록 판결했습니다. 피고가 주장한 위약금이나 낮은 약정 이율 적용 주장은 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 주택법 제64조 (주택의 전매행위 제한 등): 투기 방지를 목적으로 아파트 분양권의 전매를 제한하는 조항입니다. 이 사건에서 최초 수분양자들이 전매제한 기간인 '입주자로 선정된 날(2018년 11월 7일)로부터 1년'이 경과하기 전인 2018년 11월 중순경에 분양권을 전매한 행위는 구 주택법(개정 전 주택법) 제64조 제1항 위반으로 판단되었습니다. 주택법 위반 전매 계약은 사법상 효력은 유효할 수 있으나, 사업주체에게는 계약 해제권 등 공법상 조치 권한을 부여합니다.
2. 부제소합의의 효력: 소송을 제기하지 않기로 하는 당사자 간의 합의를 의미합니다. 법원은 부제소합의가 당사자가 처분할 수 있는 권리의 범위 내에서 특정한 법률관계에 한정되고, 합의 시 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하다고 봅니다. 이 사건에서 원고들이 피고에게 제출한 확약서의 '민·형사상 소송이나 이의를 제기하지 않을 것'이라는 조항은 주택법 위반을 이유로 한 공급계약 해제권 행사에 대한 이의 제기를 금지하는 것으로 해석되어 유효한 부제소합의로 인정되었습니다.
3. 약관의 규제에 관한 법률 (약관규제법) 제3조 (약관의 설명 의무) 및 제6조 (불공정 약관 조항의 금지): 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하며(설명 의무), 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 무효입니다(불공정성). 그러나 법원은 이 사건에서 주택법 및 입주자 모집 공고에 위배되는 행위를 해제 사유로 정한 조항이 법률이 정한 형사 처벌 대상 행위에 대한 것이므로 수분양자에게 부당하게 불리하다고 볼 수 없으며, 이러한 해제 조항은 통상적인 아파트 공급 거래에서 일반적이고 공통된 내용이어서 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항으로 보아 설명 의무 위반도 아니라고 판단했습니다.
4. 민법 제548조 제2항 (계약 해제의 효과, 원상회복 의무) 및 민법 제536조 (동시이행의 항변권): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복 의무를 지며, 금전 반환 시 받은 날부터 법정이자를 가산하여 지급해야 합니다. 또한, 계약 해제에 따른 원상회복으로 인한 쌍방의 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 이 사건에서 법정 이율은 상법에서 정한 연 6%가 적용되었으며, 원고들의 아파트 인도 및 등기 말소 의무와 피고의 대금 반환 의무가 동시이행 관계에 있음이 인정되었습니다.
5. 전매제한 위반 계약의 하자 치유 및 신의성실의 원칙: 전매제한 기간 내에 이루어진 전매행위의 하자가 전매제한 기간 경과로 치유된다는 주장에 대해, 법원은 사업주체가 이미 계약 해제 의사를 표시한 이상 하자가 치유되어 해제권이 소멸된다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 또한, 피고가 원고들의 입주를 허용하고 소유권이전등기를 마쳐주었더라도, 확약서를 통해 해제 가능성을 미리 고지했으므로 피고의 계약 해제권 행사가 신의성실의 원칙이나 모순행위 금지 원칙에 반하지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

아파트 분양권과 관련된 거래 시에는 다음 사항들을 신중하게 확인하고 대처해야 합니다.

1. 전매제한 기간 확인 및 준수: 주택법에 따라 분양권 전매가 제한되는 기간을 반드시 확인하고 해당 기간 내에는 어떠한 형태의 전매 행위도 하지 않아야 합니다. 이를 위반할 경우 계약 해제는 물론 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.
2. 계약 조항 면밀 검토: 아파트 공급 계약서상의 해제 사유, 위약금 조항, 전매제한 관련 조항 등을 자세히 확인해야 합니다. 특히 주택법 등 관련 법령 위반 시 계약이 해제될 수 있다는 점을 분명히 인지해야 합니다.
3. 확약서 등 동의서류 작성 시 유의: 주택법 위반과 관련하여 사업주체와 합의하는 과정에서 작성하는 확약서 등에 향후 소송 제기 등을 금지하는 '부제소합의' 조항이 포함될 수 있습니다. 이러한 합의는 법적 구속력을 가질 수 있으므로, 어떤 권리를 포기하는 것인지 신중하게 검토하고 판단해야 합니다.
4. 계약 해제 시 원상회복 의무 이해: 불법 전매 등으로 인해 계약이 해제되면 쌍방은 원상회복 의무를 지게 됩니다. 매수인은 부동산에 대한 소유권이전등기를 말소하고 부동산을 인도해야 하며, 매도인은 지급받은 대금에 대해 법정이자를 가산하여 반환해야 합니다.
5. 위약금 및 이자율 조항의 해석: 계약 해제 시 위약금 부과 여부나 반환 금액에 적용되는 이자율은 계약서 조항에 따라 달라집니다. 위약금 조항이 특정 해제 사유와 명확하게 연결되어 있지 않거나, 약정 이율이 법정 이율보다 현저히 낮은 경우 약관규제법에 따라 법정 이율이 적용될 수 있습니다. 대납된 중도금 대출 이자 등은 매도인의 반환 금액에서 공제될 수 있습니다.
6. 신의성실의 원칙: 사업주체가 불법 전매 사실을 알면서도 입주를 허용하거나 소유권이전등기를 마쳐주었더라도, 계약 해제 가능성을 명시한 확약서 등이 있다면 사업주체의 계약 해제권 행사가 신의성실의 원칙에 반한다고 보기 어려울 수 있습니다.